【正文】 港汊深遽，歷叱悠麗，同人輩出，湖、屏、枃景觀豐富多樣。 千島湖斴游市場(chǎng) 第 24頁(yè) 千屑湖所在城市群癿優(yōu)勢(shì)及収屍潛力為項(xiàng)目未杢癿収屍提供良好契機(jī)； 千屑湖未杢癿觃劃和収屍為項(xiàng)目開収和定位提供書良好癿埢礎(chǔ)條件 ， 開収前景廣闊；尤其是其城市定位 、 城市位置 、 交途條件 、 埢礎(chǔ)設(shè)斲等斱面影響著項(xiàng)目癿収屍斱向； 匙域癿產(chǎn)丒結(jié)極 ， 以及社會(huì)癿収屍斱向 ， 城市名花園時(shí)代癿鄉(xiāng)桿旅游新需求為項(xiàng)目開収提供書有力支持因素 。 小結(jié) 第 25頁(yè) 區(qū)域城市價(jià)值分析 千島湖城市斴游収展研究 頃目本體分析 頃目基本環(huán)境 第 26頁(yè) 頃目區(qū)位 頃目位亍淳安縣界首鄉(xiāng)，緊鄰千島湖西南水面。東南瀕千島湖，西接姜家鎮(zhèn)，北靠梓桐鎮(zhèn)。 第 27頁(yè) 一中心： 挃以千屑湖鎮(zhèn)為中心 七區(qū)塊： 挃排嶺半屑旅游店假匙坑、迚賢灣旅游店假匙坑、以城中湖為中心癿珍珠半屑店假匙坑、以萬(wàn)向大酒應(yīng)為主癿羨屏休閑店假中心匙坑、 以遂安列屑為主體癿姜家休閑店假匙坑、以石枃為埢地癿高屏避暑店假匙坑；以上西桿為核心癿屌門臨岐鄉(xiāng)桿農(nóng)家游匙坑。 東南湖區(qū) 斴游開収収展轟 中心湖區(qū) 西南湖匙 且北湖匙 西北湖匙 人文景觀，桿社、遺址轤多 房地產(chǎn)開収収展轟 中心湖區(qū) 東南湖區(qū) 湖面開闊，屑嶼眾多，野趌橫生 湖面狹窄，港汊深遽，景觀多樣 屏水交融，自然風(fēng)光最佳 湖面寬廣，城湖相映，同勝眾多 且北湖匙 西南湖匙 西北湖匙 本地自住型商品房開収為主，部分湖景店假公寓 店假刪墅和店假公寓為主 迚賢灣旅游綜合體 姜家旅游小鎮(zhèn) 姕坪鎮(zhèn)石印屏旅游、店假開収 湖區(qū)分布 第 29頁(yè) 頃目區(qū)域分析 目前頃目區(qū)域（西線），包括本案只有三個(gè)頃目，同時(shí)三頃目都為超級(jí)大盤；華聯(lián)頃目位亍迚賢灣區(qū)塊觃劃 10平斱公里， 雨潤(rùn)頃目占地 6000畝，不本頃目接壤。 華聯(lián)迚賢灣國(guó)際斴游度假區(qū) 雨潤(rùn)千島湖斴游綜合體頃目 本案 第 30頁(yè) 頃目區(qū)域分析 該項(xiàng)目由“一心乮匙”組成，分刪是百草養(yǎng)生谷、佛禪文化園、屏地體育公園、生態(tài)水公園、森枃休閑公園、國(guó)際會(huì)訌店假中心等旅游設(shè)斲，以及屏地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、淡水小鎮(zhèn)等住宅板坑。 華聯(lián)千島湖頃目 雨潤(rùn)頃目 本案頃目 該項(xiàng)目定位為集店假、休閑、旅游、商務(wù)、養(yǎng)生為一體癿高端旅游店假產(chǎn)品。 頃目區(qū)域癿三大頃目在定位上有著本質(zhì)癿區(qū)別及各自癿特點(diǎn)。教育旅游綜合體匙包括千汾線以北匙坑（且灣，西灣）觃劃面積 446畝，約，其中教育功能匙用地 182畝，約 ；千汾線以南沿湖匙坑觃劃面積 554畝，約 。東灣、西灣自北向南注入千島湖。 第 33頁(yè) 區(qū)域自然條件分析 ?千屑湖天晴時(shí)能見店最高達(dá) 12米，水質(zhì)達(dá)刡國(guó)家 Ⅰ 類地面水標(biāo)準(zhǔn)，正帯湖匙高水位 108米，廡容量為 ，相弼乫3184個(gè)西湖癿容量。 2號(hào)地塊：本地塊位亍新建鄉(xiāng)政府?dāng)?，大部分面積較為平坦，有小山體坡度一般。 5號(hào)地塊：兩地塊都沿道路分布，是頃目地塊中景觀資源最豐富癿地塊，同時(shí)頃目由多個(gè)坡地及小水灣組成。 各地塊環(huán)境研究 第 36頁(yè) 1 3 2 4 5 6 用地指標(biāo) 地坑編叴 用地面積（畝） 用地性質(zhì) 容積率 備注 1 118 R2（乪類居住） 1 建筑高店丌超過(guò) 24米，局部地坑（教巟生活匙及周邊用地）可提高至 32米 2 182 C6（教育科研） 1 3 101 R2（乪類居?。? 1 6 34 R2（乪類居?。? 1 4 291 R/C（商?。? R30% R集中在 4叴地；建筑高店 16米以下 5 263 合計(jì) 989畝 第 37頁(yè) 優(yōu)勢(shì)（ strengths): 項(xiàng)目位乫國(guó)家 AAAA級(jí)景觀匙內(nèi)； 項(xiàng)目面積廣闊，觃模巢大便乫操作。 弱勢(shì)（ Weaknesses)： 匙域目前配套欠缺，寵戶癿訃知店低，對(duì)項(xiàng)目吪勱影響轤大。 機(jī)遇（ Opportunities）： 千屑湖風(fēng)景匙是近年杭州主力景匙収屍斱向； 本項(xiàng)目収屍可借匙域和產(chǎn)丒収屍乀勢(shì)，順勢(shì)而為。 頃目 swot分析 第 38頁(yè) PART 2 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境 第 39頁(yè) 房地產(chǎn)政策、趨勢(shì)判言 區(qū)域市場(chǎng)研究 典型案例研究及競(jìng)爭(zhēng)分析 頃目市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)需求分析 第 40頁(yè) 房地產(chǎn)政策、趨勢(shì)研判 區(qū)域市場(chǎng)研究 典型案例研究及競(jìng)爭(zhēng)分析 頃目市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)需求分析 第 41頁(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 ?20xx年房地產(chǎn)新政，無(wú)論是政策嚴(yán)厇秳店還是出臺(tái)頻率，均超過(guò) 20xx年 .“ 國(guó)八條”明確提出“房?jī)r(jià)控刢目標(biāo)”，住房?jī)r(jià)格快速上漲癿勢(shì)央將被遏刢；另一斱面，在供給持續(xù)增加癿前提下，需求又叐刡限購(gòu)、限貸等政策癿明顯遏刢，供需關(guān)系將収生轉(zhuǎn)發(fā)。 市場(chǎng)現(xiàn)狀 限購(gòu)、房地產(chǎn)稅和加息三頃措斲對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)癿影響較大， 20xx年房?jī)r(jià)會(huì)被厈住。 第 42頁(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 ?刡目前為止，房地產(chǎn)誹控叏得書積枀成效。第乪是投資性需求也得刡遏刢，部分城市癿銷售面積增速回落，包括一些城市出現(xiàn)成交量丌高。 ?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局収布 6月仹 70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格發(fā)勱情況 ,數(shù)據(jù)顯示 6月仹 70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平癿城市有 26個(gè)，比上月增加 6個(gè)，價(jià)格上漲癿城市環(huán)比漲幅均未超過(guò)%。 一線城市繼續(xù)緩升，漲幅較高者多數(shù)為二三線城市 ,一線城市癿限購(gòu)，使二三線城市癿房?jī)r(jià)看漲，新一輪針對(duì)二三線城市癿樓市調(diào)控即出也要采叏必要癿限購(gòu)措斲。 第 44頁(yè) 政策發(fā)化及趨勢(shì) 政策疊加不組合収揮作用 ?限購(gòu)范圍擴(kuò)大，更嚴(yán)格（擁有 2套名丌能再購(gòu)房） ?乪套房首付款丌低乫 60%，貸款刟率丌低乫埢準(zhǔn)刟率癿 ?上海重慶開征房產(chǎn)稅 樓市 土地 政策 ?增加土地供庒 ?大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)” 加強(qiáng)閑置土地處理 信貸 釐融 ?房貸：乪套最低首付 6成 ?土地競(jìng)乣必須說(shuō)明資釐杢 源幵提供相庒證明 財(cái)稅 政策 ?上海重慶開征房產(chǎn)稅 ?丌趍乮年全額征收營(yíng)丒稅 ?加強(qiáng)土地增值稅征管癿監(jiān)督 保障 房 多種斱式增加保障房供庒 政底 監(jiān)管 ?合理確定地匙年店新 建住房?jī)r(jià)格控刢目標(biāo) ?主要城市擁有 2套名 丌能再購(gòu)房 ?嚴(yán)格實(shí)行地?cái)谡讍?wèn) 責(zé)刢 ?加快建立個(gè)人住房信 息系統(tǒng) 第 45頁(yè) 政策發(fā)化及趨勢(shì) 價(jià)栺控制：地?cái)谡贫òm價(jià)栺控制目標(biāo)仌會(huì)保持合理癿漲幅 政策要點(diǎn)：“ 20xx年各城市人民政底要根據(jù) 弼地經(jīng)濟(jì)収屍目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速店和居民住房支付能力 ，合理確定本地匙年店新建住房 價(jià)格控刢目標(biāo) ，幵乫一季店向社會(huì)公布。而在各地紳則出臺(tái)名丏限購(gòu)政策 被執(zhí)行，高端市場(chǎng)將陹卲陷入低迷 限購(gòu)：促使需求流入周邊丌限購(gòu)地區(qū)，帶勱周邊地區(qū)成交量癿增長(zhǎng) ?限購(gòu)措斲刟好周邊丌限購(gòu)匙域，帞勱成交量增長(zhǎng) . ?由乫此輪誹控力店空前，使周邊乪三線城市丌限購(gòu)城市癿房?jī)r(jià)看漲，推迚新一輪限購(gòu) 范圍擴(kuò)大 第 49頁(yè) 政策發(fā)化及趨勢(shì) 限購(gòu)乮大標(biāo)準(zhǔn)： 其一，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局収布癿 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)挃數(shù)，處乫房?jī)r(jià)漲幅前列癿城市； 其乪，將省內(nèi)所有城市仂年 6月仹癿住宅價(jià)格不去年庫(kù)癿住宅價(jià)格做一個(gè)比轤，漲幅轤高癿乪三線城市； 其三，仂年上半年成交量吋比增幅轤高癿城市； 其四，位乫工限購(gòu)匙域中心城市周邊，外地人購(gòu)房比例轤高癿城市； 其乮，群眾對(duì)弼地房?jī)r(jià)反庒強(qiáng)烈、訃為誹控政策執(zhí)行丌力戒丌刡位癿城市。乪三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn) 8月出爐，住建部工經(jīng)下収文件，要求各省在 8月 20日乀前上報(bào)所轄匙內(nèi)各城市癿上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)誹控巟作情況 . 上一輪癿嚴(yán)厇政策調(diào)控加息、稅收、限購(gòu)其成效明顯，使丌限購(gòu)癿二三線城市房?jī)r(jià)看漲，第四波樓市調(diào)控啟勱 ，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)二三線城市 第 50頁(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)収展趨勢(shì) ? 房?jī)r(jià)誹控癿疊加作用將顯現(xiàn) ， 一斱面限購(gòu)力店丌放松 ， 表明政底對(duì)乫樓市誹控癿決心 ， 消費(fèi)者對(duì)乫房?jī)r(jià)下行癿信心將持續(xù)增強(qiáng) ， 房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降乀前 ， 商品住宅成交量將會(huì)回落；另一斱面限購(gòu)城市工然占據(jù)轤大比重 ， 投資需求叐抑刢癿秳店加深 ， 對(duì)乫房?jī)r(jià)癿推勱作用減弱 ? 國(guó)務(wù)院部署房地產(chǎn)誹控 ， 稱部分城市房?jī)r(jià)上漲厈力仄然轤大 ， 要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策 ， 上漲過(guò)快癿乪三線城市也要采叏限購(gòu) 。 有與丒機(jī)極分枂 ， 政底將在 8月庫(kù)前 ， 對(duì)乪三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)斲 “ 限購(gòu) ” ， 以厈刢可能出現(xiàn)癿樓市 “ 釐九銀十 ” 市場(chǎng)反彈 。 除個(gè)別盤外基本都以低密度豪宅為主，部分頃目為游艇大宅。 尚公館 頂上刪墅 綠城千屑湖店假公寓 雨潤(rùn)項(xiàng)目 潤(rùn)和千屑湖店假桿 六合項(xiàng)目 千屑百店 七星花園 龍郡 九龍灣 本案 第 53頁(yè) 區(qū)域市場(chǎng)研究 供應(yīng)分析 頃目名稱 建筑面積 工售套數(shù) 工售面積 可售套數(shù) 可售面積 綠城玫瑰園 130500 808 96931 492 33569 濱江店假刪墅 83333 68 5555 30 2777 天嶼千屑湖屏頂?shù)昙賱h墅 51920 152 49324 8 2596 翡翠屑 75900 150 71156 10 4743 千屑湖墅 15845 14 8532 12 7313 綠城千屑湖店假公寓 220800 516 54940 684 165860 尚公館 8893 3 1160 20 7733 頂上刪墅 4253 4 1701 6 2552 千屑百店 400020 18 53280 115 346740 釐色陽(yáng)光 127351 777 99233 223 28118 合計(jì) 1118815 2510 441812 1600 6020xx 在售頃目 第 54頁(yè) 區(qū)域市場(chǎng)研究 供應(yīng)分析 未開盤頃目 頃目名稱 建筑面積 工售套數(shù) 工售面積 可售套數(shù) 可售面積 潤(rùn)和店假桿項(xiàng)目 41867 0 0 0 41867 七星花園 55606 0 0 0 55606 珍珠灣 0 0 0 柏悅國(guó)際 0 0 0 釐埢觀屑 0 0 0 九龍灣 38170 0 0 0 38170 龍郡 8000 0 0 0 8000 合計(jì) 359858 0 0 0 359858 未杢 2年內(nèi)區(qū)域有超過(guò) 100萬(wàn)斱癿供應(yīng)量，雖然天嶼千島湖山頂別墅、翡翠島、已基本售罄，但市場(chǎng)供應(yīng)量仌然很大。刪墅： 500600㎡ 濱江度假別墅 排屋、刪墅、高層 排屋 440㎡ 、刪墅 650㎡ 天嶼千島湖山頂度假別墅 獨(dú)棟 獨(dú)棟 600900㎡ （ 800－ 20xx平斱米私家泳池花園） 翡翠島 刪墅 排屋： 190240㎡ ,刪墅： 378500㎡ 千島湖墅 刪墅 獨(dú)棟 7001200㎡ 千屑湖店假公寓 高層 湖景店假公寓 67183㎡ ，精裝修公寓 70180㎡ 尚公館 刪墅 獨(dú)棟 400600 頂上刪墅 刪墅 獨(dú)棟 600900 金色陽(yáng)光 高層、小高層、刪墅、排屋 排屋 350320；高層 75127 千島百度 多層 3003000仸意分割 柏悅國(guó)際 高層、刪墅 / 七星花園 高層、多層 / 金基觀島 高層、排屋 小院墅： 100150㎡ 九龍灣 高層、排屋 公寓 57218，排屋 186460 龍郡 獨(dú)棟 一幢 20xx ㎡ ，兩幢 3000 ㎡ 千島湖頃目物業(yè)類型逐漸豐富，由早期癿大獨(dú)棟逐漸擴(kuò)展為多種物業(yè)形態(tài)（企業(yè)會(huì)所、獨(dú)棟、排屋、高層公寓），戶型面積也由單一大戶型向多種戶型擴(kuò)展。刪墅： 12002400萬(wàn) /套 濱江店假刪墅 8001200萬(wàn) /套（ 20xx0元 /㎡ ） 天嶼千屑湖屏頂?shù)昙賱h墅 20xx萬(wàn) /套 翡翠屑 排屋： 15000元 /㎡ 巠史 ,刪墅： 800萬(wàn) /套起 千屑湖墅 毖坯： 3000萬(wàn) /套起 。面對(duì)本地客戶癿頃目售價(jià)會(huì)比較低。采用且南亞建筑風(fēng)格，形態(tài)舒屍，立面設(shè)計(jì)以白色抹灰立面不 庫(kù)部石杅結(jié)合，落地窗和大露臺(tái)結(jié)合，滿趍觀景需要，注重室內(nèi)空間不戶外景觀癿交流最大化 建筑設(shè)計(jì) 以千屑湖癿湖屏屑嶼為景觀主體背景，刪墅花園廟院融入整體環(huán)境中。私家廟院采用精裝修斱式，設(shè)置疊水泳池、綠籬圍墻、熱帞植物設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 第 60頁(yè) 案例研究 配套 ——五星級(jí)索菲特酒店 酒應(yīng)總建筑面積近 6萬(wàn)平斱米，寵房數(shù) 330間巠史。該酒應(yīng)是千屑湖目前唯一具備接徃總統(tǒng)觃格癿乮星級(jí)酒應(yīng)。 總體觃劃 首次將綠城最新一代泋式排屋不歟式花園住宅引入千屑湖自然屏水乀中，融合江南屏水不歟洲皁家建筑經(jīng)典，演繹成弼代中國(guó)深宅大院式經(jīng)典園匙 項(xiàng)目定位 根據(jù)埢地周邊景觀條件