【正文】 精品旅游 要求抓好城鎮(zhèn)規(guī)劃。 ?千島湖旅游開發(fā)要充分借鑒西湖發(fā)展經(jīng)驗(yàn)； 建好新城，定位為旅游城市 ；旅游休閑要抓好概念性規(guī)劃和設(shè)計(jì)，做到超前一流。抓住杭黃高鐵、千黃鐵路的機(jī)遇，主動對接；盡快上馬污水處理、管網(wǎng)建設(shè)等項(xiàng)目。 淳安縣旅游業(yè)發(fā)展三年行動計(jì)劃 培育發(fā)展八大特色休閑產(chǎn)業(yè) ?休閑漁業(yè) ?休閑運(yùn)動業(yè) ?酒吧茶樓業(yè) ?餐飲美食業(yè) ?文化娛樂業(yè) ?康體療養(yǎng)業(yè) ?旅游商品業(yè) ?休閑游艇業(yè) 全面推進(jìn)休閑度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè) ?排嶺半島區(qū)塊 —— 以水為主題，以康體養(yǎng)生為目標(biāo)，針對大眾化市場 ?進(jìn)賢灣區(qū)塊 —— 以度假小鎮(zhèn)為主題，以商務(wù)度假為方向，針對高端市場 ?界首區(qū)塊 —— 以休閑體育為主題，針對境外和專業(yè)市場 ?姜家區(qū)塊 —— 完善規(guī)劃 ?加快度假酒店建設(shè) ?積極引進(jìn)特色酒店 旅游業(yè) Code of this report | 22 Code of this report | 23 淳安縣旅游業(yè)發(fā)展指標(biāo) 年代 接待人數(shù) （萬人） 增幅 境外人數(shù) （萬人） 增幅 收入 （億元） 增幅 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 2021 % % % 歷年 旅游總?cè)藬?shù) 增長率比較穩(wěn)定，增幅逐年微降，仍保持在 20%左右。 旅游業(yè) Code of this report | 24 小結(jié) 規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)特征表明發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)具有快速、可持續(xù)的發(fā)展前景 1 旅游人口和旅游收入的高增長反映了市場處于成長期的特征 2 市場多元化發(fā)展和市場細(xì)分趨勢逐漸顯露，機(jī)遇眾多。 09年一季度，在中央和地方的政策刺激作用下，樓市的剛性需求大量釋放，推動了自住型物業(yè)銷售量的率先回升。 年代 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 增幅 銷售面積（萬平方米） 增幅 2021年 % % 2021年 % % 2021年 % % 2021年 % % 2021年上半年 % % 房地產(chǎn)業(yè) Code of this report | 25 2021年之前，相比商品房價格，各區(qū)域的土地價格相對平穩(wěn)， 2021年各區(qū)域土地價格都有了很大程度的攀升，區(qū)域價值被提前透支。這一情況持續(xù)到了 2021年 5月前， 5月開始，在一、二季度中大幅回籠資金的開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，需求旺盛，而相對有限的供應(yīng)使得土地市場的競爭非常激烈，各個板塊的土地價格相繼創(chuàng)出新高。09年 1－ 6月，商品房供求比為 ，供求關(guān)系再度逆轉(zhuǎn)，市場呈現(xiàn)量價齊升局面，重入上升通道。 下半年及后市趨勢產(chǎn)生的影響： 金融市場支持力度減弱。 交易成本低位運(yùn)行。 需求結(jié)構(gòu)再度調(diào)整 。 價格上漲持續(xù) 。 房地產(chǎn)業(yè) 房產(chǎn)功能定位 第一梯隊(duì) 日常居住、投資 城市東擴(kuò)，跨江發(fā)展 宜居城市，需求增量大 舊城中，未來房產(chǎn)開發(fā)以商用物業(yè)為主 居住物業(yè)的開發(fā)重點(diǎn)將是三副城與六組團(tuán)，特別是中心城區(qū)范圍的沿江十座新城 第二梯隊(duì) 杭州 富陽 臨安 日常居住、旅游休閑度假、投資 居住物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是與杭州小和山、轉(zhuǎn)塘相鄰地區(qū)以及沿江地區(qū)，旅游休閑度假物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是東洲組團(tuán) 居住物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是臨安市區(qū)，配套成熟，生活氛圍濃厚，旅游休閑度假物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是青山湖等五個旅游區(qū) 第三梯隊(duì) 桐廬 建德 淳安 未來無明顯人口增長機(jī)會，擁有豐富旅游資源 旅游休閑度假、投資為主，日常居住為輔 桐廬旅游發(fā)展重點(diǎn)在富春江、瑤琳、分水三個旅游板塊，居住發(fā)展重點(diǎn)是縣城中心區(qū)及各大產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)區(qū) “一城三線” 旅游業(yè)空間布局，主城區(qū)向洋安、洋溪、下涯沿江區(qū)域及更樓、城西延伸 旅游景點(diǎn)逐步向外圍及全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸，借青溪新城發(fā)展之機(jī)，推動城區(qū)東擴(kuò)，接軌大杭州 北接南進(jìn)、沿江沿路發(fā)展 與杭州協(xié)調(diào)發(fā)展 人口增量有限，承接主城區(qū)外溢需求 三大旅游板塊及縣鎮(zhèn)中心分片發(fā)展 “ 一城三線” 及“東擴(kuò)南拓西進(jìn)” 一心九區(qū)、環(huán)湖延伸 ，城市向東，接軌大杭州 房地產(chǎn)業(yè) Code of this report | 29 Code of this report | 30 房地產(chǎn)業(yè) 淳安縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo) 與常規(guī)的中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展不同 淳安縣受本地需求市場規(guī)模所限，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更大程度上需要借助外力，從目前的狀況而言，可概括為： 廣引資、多元化、擴(kuò)外需 年代 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 增幅 銷售面積（萬平方米） 增幅 2021年 6 % % 2021年 % % 2021年 % % 2021年 % % Code of this report | 31 Code of this report | 32 小結(jié) 房地產(chǎn)市場存量壓力減輕，政策導(dǎo)向不變，金融信貸支持力度減弱 1 城市地位決定城市房地產(chǎn)發(fā)展方向，休閑度假產(chǎn)業(yè)推動復(fù)合地產(chǎn)開發(fā) 2 中心城市發(fā)展以內(nèi)需為根基，特色城市發(fā)展必須借勢外需 3 Code of this report | 33 Part 3 區(qū)域發(fā)展環(huán)境 淳安“十一五”經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總目標(biāo) 以湖興縣 、融入都市， 實(shí)施六大戰(zhàn)略，打造五塊品牌，建設(shè)全面小康新淳安 “十一五”期間， 全縣生產(chǎn)總值年均增長 13%，到 2021年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)到 106億元， 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 15： 40： 45 。加快旅游強(qiáng)縣建設(shè)， 把旅游業(yè)培育成為淳安縣最具競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 。 爭創(chuàng)國家 5A級旅游風(fēng)景區(qū)、國家級旅游度假區(qū)和全國文明示范風(fēng)景區(qū)。 一環(huán)湖圈： 指以環(huán)湖公路及與其連接的支線 規(guī)劃格局－主要板塊 Code of this report | 38 湖區(qū)分布 千島湖的五大湖區(qū)：中心湖區(qū)、東南湖區(qū)、西北湖區(qū)、西南湖區(qū)、東北湖區(qū) 其中 ， 中心湖區(qū)和東南湖區(qū) 的區(qū)域價值，高于其他三個湖區(qū) 東南湖區(qū) 旅游開發(fā)發(fā)展軸 中心湖區(qū) 西南湖區(qū) 東北湖區(qū) 西北湖區(qū) 人文景觀，村社、遺址較多 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展軸 中心湖區(qū) 東南湖區(qū) 湖面開闊，島嶼眾多，野趣橫生 湖面狹窄，港汊深遽，景觀多樣 山水交融，自然風(fēng)光最佳 湖面寬廣，城湖相映，名勝眾多 東北湖區(qū) 西南湖區(qū) 西北湖區(qū) 本地自住型商品房開發(fā)為主，部分湖景度假公寓 度假別墅和度假公寓為主 進(jìn)賢灣旅游綜合體 姜家旅游小鎮(zhèn) 威坪鎮(zhèn)石印山旅游、度假開發(fā) Code of this report | 39 湖景線分析 中心湖區(qū)和東南湖區(qū)的主要湖景線：根據(jù) 地段、景觀與朝向的均好性 分析 一類線位于鎮(zhèn)中心的東西兩側(cè)，二類線基本位于千島湖景觀大道沿線 Code of this report | 40 湖景線分析 一類線位于鎮(zhèn)中心的東西兩側(cè) 早期開發(fā)的樓盤大多位于一類線，依托縣城的發(fā)展而逐步外延，從開元度假村、千島碧云天公寓，到千島龍庭、綠城千島湖度假公寓、陽光水岸度假公寓，乃至綠城千島湖玫瑰園，無不如此。但經(jīng)過多年來的持續(xù)開發(fā)，這一線的用地已經(jīng)所剩無幾。從現(xiàn)狀看，日常居住的價值相對有限。 區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀及前景 青溪新城： 淳安縣城規(guī)劃控制面積 350平方公里，城市總體格局分為以建成區(qū)為中心的城市發(fā)展區(qū) ；以排嶺半島和進(jìn)賢灣為組合的旅游度假區(qū) ；以鼓山、珍珠半島、坪山為相連的 青溪新城 。 青溪新城定位為可持續(xù)發(fā)展的新型工業(yè)聚集區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)先行區(qū)、城市建設(shè)示范區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌引領(lǐng)區(qū)。 階段性實(shí)施計(jì)劃是：今年全面啟動、三年打好基礎(chǔ)、五年初具規(guī)模、十年基本建成。千島湖大道 青溪新城將是淳安城市化推進(jìn)的核心空間，是市委市政府確定建設(shè)的 20個新城之一，項(xiàng)目所在坪山工業(yè)園區(qū)是青溪新城的東大門，是青溪新城和淳安的交通中心。推動千島湖大道兩側(cè)商業(yè)的發(fā)展，吸引老城區(qū)人氣東移，是青溪新城發(fā)展的關(guān)鍵，連接老城區(qū)與新城，貫穿整個青溪新城的千島湖大道，是為青溪新城發(fā)展輸送血液的大動脈。 項(xiàng)目所在坪山工業(yè)園區(qū)是青溪新城的 東大門 ，是青溪新城和淳安的交通中心。 4 Code of this report | 43 產(chǎn)品分析 關(guān)鍵詞：自身屬性、競爭狀況、生存空間 2 Code of this report | 44 Code of this report | 45 Part 1 屬性研判 Code of this report | 46 地塊四至及規(guī)模 地塊一：占地 105610平方米，地上建筑面積 126732平方米，容積率 地塊二：占地 ，地上建筑面積 ，容積率 Code of this report | 47 地塊資源 項(xiàng)目兩地塊景觀資源優(yōu)勢突出，地塊一，三面環(huán)水，地塊二南側(cè)環(huán)水，水質(zhì)清澈，均遠(yuǎn)眺群山，風(fēng)景賞心悅目。 Code of this report | 48 ?區(qū)域?qū)傩?—— 青溪新城，市委市政府確定建設(shè)的 20座新城之一，自然資源卓越 千島湖 千島湖為中國 AAAA級旅游區(qū)，地塊位于千島湖的東大門，杭千高速入口。 自然資源 擁有湖景、山景、自然景觀卓越；空氣質(zhì)量較好，屬于宜居區(qū)域。為千島湖區(qū)域中等規(guī)模綜合項(xiàng)目 灣區(qū) 位于湖灣北側(cè)，上風(fēng)上水的核心區(qū)位 一線湖景 區(qū)域內(nèi)擁有超過 1000米的湖景線，滿足親湖體驗(yàn) 優(yōu)良景觀 東、西、南向均擁有較佳的景觀面 Code of this report | 49 項(xiàng)目不利因素 ?本項(xiàng)目的不利因素： 項(xiàng)目所處區(qū)位目前為工業(yè)區(qū)，缺乏商業(yè)配套，周邊居住人口稀少。 2宗地塊不相鄰，中間是六合房產(chǎn)地塊，地塊間無法做到直接共享資源。 項(xiàng)目周邊缺乏高吸引力的旅游度假項(xiàng)目，難聚人氣。 本項(xiàng)目可充分利用啤酒文化主題園的概念，改善和升級浙遠(yuǎn)地塊的環(huán)境形象，如 小區(qū)入口、北側(cè)景觀等。 Code of this report | 50 項(xiàng)目不利因素 Code of this report | 51 Part 2 住宅類競爭狀況 淳安縣房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示， 05年是淳安住宅供應(yīng)的高峰，也是淳安房地產(chǎn)全面進(jìn)入商品房開發(fā)的時間，隨后幾年供應(yīng)量一直未達(dá)到 05年水平。淳安的自住型需求有限，而旅游度假型產(chǎn)品的開發(fā)才剛剛開始，從 06年開始，市場供應(yīng)增長較為平穩(wěn)，但從淳安土地成交情況來看，未來幾年淳安將進(jìn)入旅游度假型房產(chǎn)開發(fā)的高速增長期，市場供應(yīng)可能會出現(xiàn)成倍增長的局面。 另一類是面向外來需求的 度假型物業(yè) 。 ?度假型物業(yè)主要有度假別墅和度假公寓兩類，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響， 08年回落較為明顯。 度假公寓 度假公寓的興起始于 05年美都房產(chǎn)開發(fā)的千島碧云天度假公寓，此后幾年，千島龍庭公寓、綠城 千島湖度假公寓為例， /平方米的售價高出周邊普通公寓約 4倍，外來投資客仍然愿意為之買單，可見度假公寓市場所帶來的經(jīng)濟(jì)效益頗為可觀，但隨著這一類產(chǎn)品未來供應(yīng)量的增多，預(yù)計(jì)未來的市場競爭將加大，但幾年內(nèi)仍不失為一種效益可觀的產(chǎn)品。以濱江和欣盛的產(chǎn)品發(fā)展模式推測，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目走高端路線的方向不變，未來售價預(yù)計(jì)是二類湖景線項(xiàng)目中的新高。金基項(xiàng)目如能先一步入市，可以弱化競爭強(qiáng)度。 該項(xiàng)目位于金基的 2宗地塊之間，且產(chǎn)品品類預(yù)計(jì)差異不大，是金基項(xiàng)目直接的競爭對手，金基需要搶先入市，搶占市場 千島龍郡項(xiàng)目 別墅 地塊獲取時間較早，成本預(yù)計(jì)較低，在二類湖景線的各個項(xiàng)目中占有成本優(yōu)勢。 別墅產(chǎn)品的直接競爭預(yù)計(jì)不大，但由于成本較低，有走中等價位路線的條件。 章光 陽光路項(xiàng)目 預(yù)計(jì)為公寓 鎮(zhèn)中心的稀缺地塊，多半定位于面向本地高端需求的產(chǎn)品，可能與綠城玫瑰園形成直接競爭，價格預(yù)計(jì)將是鎮(zhèn)中心項(xiàng)目的新高。 賽麗控股 威坪鎮(zhèn)項(xiàng)目 別墅、酒店 威坪鎮(zhèn)的招商引資項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)土地成本不高，別墅類產(chǎn)品在定價上的靈活性較大，定位度假大別墅的可能性較大。 華聯(lián) 進(jìn)賢灣項(xiàng)目 酒店、度假產(chǎn)品 千島湖目前最大的旅游綜合體項(xiàng)目，政府支持力度大，酒店和度假產(chǎn)品走高端路線，預(yù)計(jì)售價相對較高。 Code of this report | 58 1 2 3 4 5 6 綠城 〃 千島湖度假公寓 通盛 〃 翡翠島山水名墅 千島湖