【正文】 10 ? 央行宣布加息 中國人民銀行于 10 月 29 日宣布提高存貸款利率，結(jié)束了長達近 9 年的降息周期。但從目前的經(jīng)濟形勢來看，我國仍存在加息的 壓力，長遠來講，加息會加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成資金上的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)是高借貸運作的行業(yè)，加息令房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本上升，對資金實力雄厚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)來講，由于開發(fā)穩(wěn)健、成熟，抗風(fēng)險能力強，加息的影響不會太大；而資金實力弱的企業(yè)，面臨的加息壓力相對較大，會出現(xiàn)企業(yè)之間的合作、合并現(xiàn)象，甚至?xí)霈F(xiàn)不良資質(zhì)企業(yè)倒閉的現(xiàn)象。加息影響了中低端消費群，特別是首次置業(yè)人群的購房 積極性，會致使部分購房者的需求回落，市場需求因此而下降。 與您俱進 20 年 11 ? 即將開征物業(yè)稅消息傳出 廣東省財政工作會議上， 傳出了 廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅 的消息 。物業(yè)稅改革的基本框架是 “ 將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅 ” 。 以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。 樓價下降后，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒樓的風(fēng)險也將增大。 ? 土地政策 針對土地閑置的問題，政府出臺了一系列的政策嚴(yán)防項目“爛尾”現(xiàn)象，同時控制土地的批出。各項政策均制約土地的批出，土地供應(yīng)近期以盤活為主，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲取大規(guī)模地塊的難度，但卻有效地控制房地產(chǎn)的市場供應(yīng)。有實力的開發(fā)商將會更穩(wěn)健地持續(xù)發(fā)展，實力弱、資質(zhì)差的開發(fā)商將會面臨被市場淘汰的危機，最終導(dǎo)致汰弱留強的情況出現(xiàn)。 ? 公積金政策 20xx 年 6 月 1 日重新修訂《 XXXX 市住房公積金個人住房抵押貸款實 施辦法》，新辦法中對公積金貸款作出部分修正，更有利于個人的購房消費。 辦法的實施，對 XXXX 房地產(chǎn)市場有積極的促進意義： ? 擴大消費群：公積金貸款購房政策的靈活、簡化，提高市民購房的能力，令更多市民進入商品房市場； ? 樓市成交更加活躍：新的公積金制度在一定程度上更加盤活了樓市資金的流通，會有更多的資金流向樓市，從而帶來更加 活躍的樓市成交。 20xx 年 1 月 1 日起將正式以準(zhǔn)入條件取代現(xiàn)行入戶政策和城市基礎(chǔ)設(shè)施增容費政策； XXXX 常住戶口市內(nèi)自由遷移；中小學(xué)招生政策也隨之變化。 ? 各項與房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)范出臺 ? 開發(fā)商沒有預(yù)售許可證不得賣房 廣東省建設(shè)廳和中國人民銀行 XXXX 分行聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定對申請預(yù)售商品房項目認(rèn)真審查，未具備條件的不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，房地產(chǎn)開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》前，不得以任何形式對外銷售正在開發(fā)建設(shè)的商品房和收取購房人的誠意金、訂金等費用。 與您俱進 20 年 14 ? 建立房產(chǎn)交易公開 查詢系統(tǒng) 加快商品房交易信息化管理工作，建立公開查詢系統(tǒng)，讓市民和金融機構(gòu)可通過該系統(tǒng)查詢商品房交易和抵押登記的信息和有關(guān)情況。 ? 廣東將出臺規(guī)定打破“霸王條款” 目前在售樓中盛行的“認(rèn)購書”將被取消。此外，無論何種情況導(dǎo)致不能簽定購樓合同，開發(fā)商均應(yīng)向購房者退還訂金。根據(jù)建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)，必須依據(jù)環(huán)保節(jié)能的準(zhǔn)則，及城市的實際情況對住宅進行設(shè)計，各項細則將于 05 年 7 月出臺。 置業(yè)觀點 ： 從今年的宏觀政策看到，一方面清理了土地市場，收緊了發(fā)展商的銀根；另一方面，在消費市場上對消費進行適當(dāng)引導(dǎo)。而明年政府也將在房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上進行深度調(diào)整，房產(chǎn)也將會在經(jīng)濟的帶領(lǐng)下，正常穩(wěn)定發(fā)展。 XXXX 為港商提供發(fā)展廣闊的發(fā)展空間，同時引入了更多先進的管理經(jīng)驗、資金等，兩者互惠互利，共同發(fā)展進步。 ? 各行業(yè)人員進入 XXXX 發(fā)展， 有效地增加市場對各類物業(yè)的需求 ，為房地產(chǎn)發(fā)展提供更多的機會。協(xié)議的簽定 : ? 一方面能實現(xiàn)地區(qū)間的資源互補，加速 XXXX 市的經(jīng)濟發(fā)展，如物流業(yè)、制造業(yè)等， 提升本地的經(jīng)濟實力 ； ? 另一方面則加強地區(qū)間的技術(shù)人才流入，增加各類物業(yè)的需求， 增加房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間 。申亞的成功將為 XXXX 地區(qū)未來的規(guī)劃建設(shè)帶來發(fā)展的機遇。 置業(yè) 觀點： 各種利好消息，整體經(jīng)濟 穩(wěn)定 發(fā)展，給樓市注入強心針，明年廣州樓市將會持續(xù) 健康 穩(wěn)定發(fā)展。 ? 珠江新城 板塊 特點： XXXX 市國土房管局 將完善 珠江新城路網(wǎng) 、規(guī)劃建設(shè) 七大標(biāo)志性建筑 、 XXXX 市 第二少年宮破土動工，其他公建配套也有啟動跡象 ，區(qū)域配套將會更加完善，區(qū)域的發(fā)展前景和優(yōu)勢逐步展現(xiàn)，加上 眾多商用物業(yè) 將在明年 投入使用，使珠江新城又重新受到關(guān)注 ，住宅項目 和寫字樓項目都持續(xù)升溫。 與您俱進 20 年 18 ? 員村 板塊 特點： 既在東進軸線和南拓軸線的交會點，同時擁有江景。對珠江新城而言，員村會成為珠江新城的一個居住配套區(qū)域；對琶洲會展來說，員 村將承擔(dān)商旅配套功能。 代表項目： 美林海岸花園、東璟花園、都市蘭亭 ? 東圃板塊 特點： 由于 左擁黃埔開發(fā)區(qū)，右抱天河商務(wù)圈，兩邊有著成熟的就業(yè)中心及消費群，獨特的地理位置決定了東圃繼 20xx 年又再是今年的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。隨著土地供應(yīng)減少，20xx 年可能成為各地產(chǎn)集團兵家必爭之地。 與您俱進 20 年 19 ? 黃埔板塊 特點： 地理位置較為偏離 XXXX 市中心區(qū)域，住宅項目以黃埔港口 、造船廠等大型企業(yè)的后勤配套為主，隨著福利分房政策的結(jié)束，該區(qū)逐步涌現(xiàn)出商品房項目，區(qū)內(nèi)的配套也日益完善。該板塊借此良機迅速火爆起來。區(qū)域的“戰(zhàn)火”主要出現(xiàn)在光大和富力之間，光 大以成熟的社區(qū)、溫情的文化取勝，而現(xiàn)代廣場則以高標(biāo)準(zhǔn)的裝修、精致的園林、大氣的戶型設(shè)計，贏得市場的青睞。金碧灣一期的產(chǎn)品側(cè)重以價格贏取市場，天鵝灣則以獨特的戶型設(shè)計、一線望江的優(yōu)勢吸引買家目光。天鵝灣 置業(yè) 觀點： 隨著恒大集團、萬科集團的進入，該板塊將會被市場投以關(guān)注的目光，但短期內(nèi)還不能成為具有競爭力的板塊。 20xx 年這里將成為海珠區(qū)的主戰(zhàn)場。由 琶洲板塊拉動的道路交通網(wǎng)線已經(jīng)輻射向整個 XXXX 市，交通條件的進一步改善，給周邊樓市打了一只強心針。 代表項目： 雅郡 熙源、鳳浦西苑、信步閑庭、中洲中心、世港國際 ? 番禺：華南板塊、大學(xué)城板塊 特點： 華南板塊是 XXXX 樓市較具代表性的板塊，曾經(jīng)以優(yōu)越的自然環(huán)境、大規(guī)模、高性價比等優(yōu)勢吸引大量買家購買。 大學(xué)城在今年正式開學(xué)，對居住配套和商業(yè)配套的需求大量增加，為該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)帶來更多的機遇。 置業(yè)觀點： 公交車、地鐵、新光快線、洛溪橋收費、配套設(shè)施不足等問題，將繼續(xù)制約華南板塊的快速發(fā)展的主要因素。目前有可出讓土地 平方公里，綜合容積率約 ，可建建筑面積約 332 萬平方米（其中居住 319 萬平方米，商業(yè) 5 萬平方米，行政辦公 8 萬平方米） 代表項目： 萬科四季花城 ? 新機場板塊 特點： 白云新機場于 8 月 5 日正式開始航班運營，新機場板塊應(yīng)運而生。新機場的正式搬遷，將是花都樓市升溫的一個重要催化劑。雍和廷、金碧御水山莊、云峰花園、錦尚名苑、合和新城 、雅景灣 置業(yè) 觀點： 這里將是幾大發(fā)展商高度比拼實力的比武場，金沙洲將會成為 20xx 年的樓市黑馬。 與您俱進 20 年 22 ? 白云新城 板塊 特點： 隨著機場搬遷，舊址開發(fā)重建，城市中心即將北移，白云區(qū)在 XXXX 的戰(zhàn)略地位將會有一個新的定位。白云新城將是政府規(guī)劃中的 XXXX 未來三大中心城區(qū)，升值潛力大有與番禺南拓板塊“叫板”之勢。 與您俱進 20 年 23 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場分析 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟分析 ? 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟分析 20xx 年海珠區(qū)國民經(jīng)濟呈現(xiàn)加快發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟增長的內(nèi)力不斷增強，經(jīng)濟發(fā)展速度繼續(xù)穩(wěn)步提升。 ? 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，工業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化； 全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %。 ? 外貿(mào)出口形勢向好； 實現(xiàn)外貿(mào)商品出口總值 11846 萬美元，同比增長%。經(jīng)濟運行整體質(zhì)量與效益進一步提高。 ? 區(qū)內(nèi)居民的收入水平也不斷提高； 20xx年 19月海珠區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長 %，職工月平均工資 2399 元，增長 %。 ? 消費層次逐步提升，消費結(jié)構(gòu)不斷改善 居民消費也從注重量的滿足逐步轉(zhuǎn)向追求質(zhì)的提高， 形成對衣食等生存型消費份額逐步減少，對追求生活質(zhì)量的享受型消費份額不斷增加的新趨勢。 與您俱進 20 年 25 ? 消費環(huán)境影響居民消費升級 根據(jù)萬戶居民調(diào)查資料顯示，居民認(rèn)為最主要的三大問題依次為房價過高（占 %）、廣告宣傳不真實 (占 %)、購房各種 稅費高 (占 %)。 海珠區(qū)居民打算購房的價格 單位： % 按家庭月收入分 3000 元 / ㎡及以下 3001— 5000元 / ㎡ 5001— 7000元 /㎡ 7001— 10000元 /㎡ 10000 元 /㎡ 10003000 元 0 0 0 30005000 元 0 0 0 500010000 元 0 0 10000 元及以上 0 置業(yè)觀點： 海珠區(qū)的購房人群將會繼續(xù)增加，海珠區(qū)樓市依然火爆。 ? 海珠區(qū)政府搬遷 9 月下旬，海珠區(qū)政府新辦公樓選址 XXXX 大道南市園藝公司地段已敲定，將在兩三年內(nèi)從現(xiàn)在的寶崗路遷至 XXXX 大道南，海珠區(qū)的中心軸也將隨之東移至 XXXX 大道赤崗一帶。 ? 臨遷戶子女可在海珠就讀小學(xué) 海珠區(qū)小學(xué)入讀意見出臺，臨遷戶可在海珠區(qū)申請入學(xué)，戶籍在海珠區(qū)的租戶必須在戶口所在地居住滿 3年后才能在轄內(nèi)學(xué)校安排學(xué)位。 ? 城市新中軸線 XXXX 市新城市中軸線北起白云山余脈燕嶺公園，南經(jīng)天河火車東站、天河體育中心、珠江新城等城市中心到達珠江，再經(jīng)過海珠區(qū)中心到果樹生態(tài) 保護區(qū)這一綠色開敞空間，最后經(jīng)新客運港達珠江外航道，形成有收有放、有山有水有樹林、人文景觀和自然景觀交錯有致的空間結(jié)構(gòu)體系。 與您俱進 20 年 27 ? 區(qū)域規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)：“一城兩片、綠色藍脈、四軸四心” 其中 “四條發(fā)展軸”包括： ? 沿二號線發(fā)展軸：海珠島西部舊城 —— 中大、布匹市場—— 新城軸線 —— 琶洲島，該發(fā)展軸將海珠島北岸東西向各功能區(qū)聯(lián)系起來，其中有兩個重要的市級商業(yè)中心、沿新港路科技一條街、中大、布匹專業(yè)市場，新城中心 、會展中心、科技園等重要的功能區(qū)。 ? 沿三號線發(fā)展軸：與新城市中軸線重合，同時位于《 XXXX 城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》確定的海珠區(qū)一市橋“南部轉(zhuǎn)移帶”。它串聯(lián)了一批基于知識經(jīng)濟和信息產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從 XXXX科學(xué)城、琶洲國際會展中心、 XXXX 生物島、 XXXX 大學(xué)城至 XXXX 新城、南沙。 與您俱進 20 年 28 區(qū)域板塊分析 今年海珠區(qū)的熱點精彩紛呈，各板塊各有亮色，全年可謂“烽煙四起”，各大發(fā)展商為了搶占市場均使盡渾身解數(shù)，各種營銷手段層出不窮。 ? 新濱江板塊 特點： 環(huán)島路的規(guī)劃和施工，“環(huán)島經(jīng)濟”發(fā)展戰(zhàn)略的事實、新滘南路西段及濱江東延長段、寶崗大道南等多條路線的動工，為區(qū)域帶來利好消息，前景不斷向好，促進房地產(chǎn)的發(fā)展。 代表樓盤： 光大花園、富力現(xiàn)代廣場、金碧灣、天鵝灣、 XX 花園、金碧花園 置業(yè) 觀點： ? 各開發(fā)項目均以