【正文】 活、簡化，提高市民購房的能力，令更多市民進入商品房市場；? 樓市成交更加活躍：新的公積金制度在一定程度上更加盤活了樓市資金的流通，會有更多的資金流向樓市，從而帶來更加活躍的樓市成交。2022 年 1 月 1 日起將正式以準入條件取代現(xiàn)行入戶政策和城市基礎(chǔ)設(shè)施增容費政策；廣州常住戶口市內(nèi)自由遷移；中小學招生政策也隨之變化。? 各項與房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)范出臺? 開發(fā)商沒有預售許可證不得賣房廣東省建設(shè)廳和中國人民銀行廣州分行聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定對申請預售商品房項目認真審查，未具備條件的不得核發(fā)《商品房預售許可證》 ，房地產(chǎn)開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》前，不得以任何形式對外銷售正在開發(fā)建設(shè)的商品房和收取購房人的誠意金、訂金等費用。14 / 99 ? 建立房產(chǎn)交易公開查詢系統(tǒng)加快商品房交易信息化管理工作，建立公開查詢系統(tǒng)，讓市民和金融機構(gòu)可通過該系統(tǒng)查詢商品房交易和抵押登記的信息和有關(guān)情況。? 廣東將出臺規(guī)定打破“霸王條款”目前在售樓中盛行的“認購書”將被取消。此外，無論何種情況導致不能簽定購樓合同，開發(fā)商均應(yīng)向購房者退還訂金。根據(jù)建設(shè)部的標準，必須依據(jù)環(huán)保節(jié)能的準則，及城市的實際情況對住宅進行設(shè)計，各項細則將于 05 年 7 月出臺。置業(yè)觀點 ： 從今年的宏觀政策看到，一方面清理了土地市場，收緊了發(fā)展商的銀根；另一方面，在消費市場上對消費進行適當引導。而明年政府也將在房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)上進行深度調(diào)整，房產(chǎn)也將會在經(jīng)濟的帶領(lǐng)下，正常穩(wěn)定發(fā)展。廣州為港商提供發(fā)展廣闊的發(fā)展空間，同時引入了更多先進的管理經(jīng)驗、資金等，兩者互惠互利，共同發(fā)展進步。? 各行業(yè)人員進入廣州發(fā)展，有效地增加市場對各類物業(yè)的需求，為房地產(chǎn)發(fā)展提供更多的機會。協(xié)議的簽定:? 一方面能實現(xiàn)地區(qū)間的資源互補，加速廣州市的經(jīng)濟發(fā)展，如物流業(yè)、制造業(yè)等，提升本地的經(jīng)濟實力；? 另一方面則加強地區(qū)間的技術(shù)人才流入，增加各類物業(yè)的需求，增加房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。申亞的成功將為廣州地區(qū)未來的規(guī)劃建設(shè)帶來發(fā)展的機遇。置業(yè) 觀點： 各種利好消息，整體經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，給樓市注入強心針，明年廣州樓市將會持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。? 珠江新城板塊特點：廣州市國土房管局將完善珠江新城路網(wǎng)、規(guī)劃建設(shè)七大標志性建筑、廣州市第二少年宮破土動工，其他公建配套也有啟動跡象，區(qū)域配套將會更加完善，區(qū)域的發(fā)展前景和優(yōu)勢逐步展現(xiàn)，加上眾多商用物業(yè)將在明年投入使用，使珠江新城又重新受到關(guān)注，住宅項目和寫字樓項目都持續(xù)升溫。18 / 99? 員村板塊特點：既在東進軸線和南拓軸線的交會點，同時擁有江景。對珠江新城而言，員村會成為珠江新城的一個居住配套區(qū)域；對琶洲會展來說，員村將承擔商旅配套功能。代表項目：美林海岸花園、東璟花園、都市蘭亭? 東圃板塊特點：由于左擁黃埔開發(fā)區(qū)，右抱天河商務(wù)圈，兩邊有著成熟的就業(yè)中心及消費群，獨特的地理位置決定了東圃繼 2022 年又再是今年的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。隨著土地供應(yīng)減少，2022 年可能成為各地產(chǎn)集團兵家必爭之地。19 / 99? 黃埔板塊特點：地理位置較為偏離廣州市中心區(qū)域，住宅項目以黃埔港口、造船廠等大型企業(yè)的后勤配套為主，隨著福利分房政策的結(jié)束，該區(qū)逐步涌現(xiàn)出商品房項目，區(qū)內(nèi)的配套也日益完善。該板塊借此良機迅速火爆起來。區(qū)域的“戰(zhàn)火”主要出現(xiàn)在光大和富力之間，光大以成熟的社區(qū)、溫情的文化取勝，而現(xiàn)代廣場則以高標準的裝修、精致的園林、大氣的戶型設(shè)計，贏得市場的青睞。金碧灣一期的產(chǎn)品側(cè)重以價格贏取市場，天鵝灣則以獨特的戶型設(shè)計、一線望江的優(yōu)勢吸引買家目光。天鵝灣置業(yè) 觀點： 隨著恒大集團、萬科集團的進入，該板塊將會被市場投以關(guān)注的目光，但短期內(nèi)還不能成為具有競爭力的板塊。2022 年這里將成為海珠區(qū)的主戰(zhàn)場。由琶洲板塊拉動的道路交通網(wǎng)線已經(jīng)輻射向整個廣州市，交通條件的進一步改善，給周邊樓市打了一只強心針。代表項目：雅郡熙源、鳳浦西苑、信步閑庭、中洲中心、世港國際? 番禺：華南板塊、大學城板塊特點：華南板塊是廣州樓市較具代表性的板塊，曾經(jīng)以優(yōu)越的自然環(huán)境、大規(guī)模、高性價比等優(yōu)勢吸引大量買家購買。大學城在今年正式開學，對居住配套和商業(yè)配套的需求大量增加，為該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)帶來更多的機遇。置業(yè)觀點：公交車、地鐵、新光快線、洛溪橋收費、配套設(shè)施不足等問題，將繼續(xù)制約華南板塊的快速發(fā)展的主要因素。目前有可出讓土地 平方公里，綜合容積率約 ，可建建筑面積約 332 萬平方米（其中居住 319 萬平方米，商業(yè) 5 萬平方米，行政辦公 8 萬平方米）代表項目：萬科四季花城? 新機場板塊特點：白云新機場于 8 月 5 日正式開始航班運營，新機場板塊應(yīng)運而生。新機場的正式搬遷，將是花都樓市升溫的一個重要催化劑。雍和廷、金碧御水山莊、云峰花園、錦尚名苑、合和新城、雅景灣置業(yè)觀點：這里將是幾大發(fā)展商高度比拼實力的比武場，金沙洲將會成為 2022 年的樓市黑馬。22 / 99? 白云新城板塊特點：隨著機場搬遷，舊址開發(fā)重建，城市中心即將北移，白云區(qū)在廣州的戰(zhàn)略地位將會有一個新的定位。白云新城將是政府規(guī)劃中的廣州未來三大中心城區(qū)，升值潛力大有與番禺南拓板塊“叫板”之勢。23 / 99 海珠區(qū)房地產(chǎn)市場分析 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟分析? 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟分析2022 年海珠區(qū)國民經(jīng)濟呈現(xiàn)加快發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟增長的內(nèi)力不斷增強，經(jīng)濟發(fā)展速度繼續(xù)穩(wěn)步提升。? 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，工業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化；全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %。? 外貿(mào)出口形勢向好；實現(xiàn)外貿(mào)商品出口總值 11846 萬美元，同比增長%。經(jīng)濟運行整體質(zhì)量與效益進一步提高。? 區(qū)內(nèi)居民的收入水平也不斷提高；2022 年 19 月海珠區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，職工月平均工資 2399 元，增長%。? 消費層次逐步提升，消費結(jié)構(gòu)不斷改善居民消費也從注重量的滿足逐步轉(zhuǎn)向追求質(zhì)的提高，形成對衣食等生存型消費份額逐步減少，對追求生活質(zhì)量的享受型消費份額不斷增加的新趨勢。25 / 99? 消費環(huán)境影響居民消費升級根據(jù)萬戶居民調(diào)查資料顯示，居民認為最主要的三大問題依次為房價過高（占 %） 、廣告宣傳不真實(占 %)、購房各種稅費高(占 %)。海珠區(qū)居民打算購房的價格 單位：%按家庭月收入分 3000 元/ ㎡及以下 3001—5000元/ ㎡ 5001—7000元/㎡ 7001—10000元/㎡ 10000 元/㎡10003000 元 0 0 030005000 元 0 0 0500010000 元 0 010000 元及以上 0 置業(yè)觀點： 海珠區(qū)的購房人群將會繼續(xù)增加，海珠區(qū)樓市依然火爆。? 海珠區(qū)政府搬遷9 月下旬，海珠區(qū)政府新辦公樓選址廣州大道南市園藝公司地段已敲定，將在兩三年內(nèi)從現(xiàn)在的寶崗路遷至廣州大道南，海珠區(qū)的中心軸也將隨之東移至廣州大道赤崗一帶。? 臨遷戶子女可在海珠就讀小學海珠區(qū)小學入讀意見出臺，臨遷戶可在海珠區(qū)申請入學，戶籍在海珠區(qū)的租戶必須在戶口所在地居住滿 3 年后才能在轄內(nèi)學校安排學位。? 城市新中軸線廣州市新城市中軸線北起白云山余脈燕嶺公園，南經(jīng)天河火車東站、天河體育中心、珠江新城等城市中心到達珠江，再經(jīng)過海珠區(qū)中心到果樹生態(tài)保護區(qū)這一綠色開敞空間，最后經(jīng)新客運港達珠江外航道，形成有收有放、有山有水有樹林、人文景觀和自然景觀交錯有致的空間結(jié)構(gòu)體系。27 / 99? 區(qū)域規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)：“一城兩片、綠色藍脈、四軸四心”其中“四條發(fā)展軸”包括：? 沿二號線發(fā)展軸：海珠島西部舊城——中大、布匹市場——新城軸線——琶洲島，該發(fā)展軸將海珠島北岸東西向各功能區(qū)聯(lián)系起來，其中有兩個重要的市級商業(yè)中心、沿新港路科技一條街、中大、布匹專業(yè)市場，新城中心、會展中心、科技園等重要的功能區(qū)。? 沿三號線發(fā)展軸：與新城市中軸線重合，同時位于《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》確定的海珠區(qū)一市橋“南部轉(zhuǎn)移帶” 。它串聯(lián)了一批基于知識經(jīng)濟和信息產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從廣州科學城、琶洲國際會展中心、廣州生物島、廣州大學城至廣州新城、南沙。28 / 99 區(qū)域板塊分析今年海珠區(qū)的熱點精彩紛呈，各板塊各有亮色，全年可謂“烽煙四起” ，各大發(fā)展商為了搶占市場均使盡渾身解數(shù)，各種營銷手段層出不窮。? 新濱江板塊特點：環(huán)島路的規(guī)劃和施工， “環(huán)島經(jīng)濟”發(fā)展戰(zhàn)略的事實、新滘南路西段及濱江東延長段、寶崗大道南等多條路線的動工，為區(qū)域帶來利好消息，前景不斷向好，促進房地產(chǎn)的發(fā)展。代表樓盤：光大花園、富力現(xiàn)代廣場、金碧灣、天鵝灣、保利花園、金碧花園置業(yè)觀點：? 各開發(fā)項目均以不同的產(chǎn)品核心進入市場，如光大的社區(qū)文化、富力現(xiàn)代廣場的高附加值產(chǎn)品、保利的國家康居示范小區(qū)、恒大的價格優(yōu)勢等；? 供貨量將會集中在 05 年 5 月之后，如：現(xiàn)代廣場的 G1G6 棟、光大花園的 E 區(qū)等；? 板塊內(nèi)市場壓力不容忽視，相互競爭嚴重，出奇制勝沖出重圍將會成為保利花園首要任務(wù)。12 月藍色康園三期推出市場，以小戶型為主打，雖然折后均價達到￥6650 元/㎡，但仍吸引了大量投資者，該類型產(chǎn)品推出一周后銷售超過 90%。新光快速路的規(guī)劃、大學城建成為該區(qū)域帶來利好消息。代表項目：羅馬家園、時代廊橋置業(yè)觀點：金海灣的產(chǎn)品已經(jīng)基本消化完畢，中信君庭仍有部分產(chǎn)品推出，藍色康園三期為最后一期產(chǎn)品，推出后小戶型基本消化完畢，剩余貨量大約有 50%，而且以總價高的大單位為主。置業(yè)觀點：板塊周邊環(huán)境仍未成熟，總體的銷售情況較為一半。預計明年將會把未推的 7 棟推出市場。另外，隨著琶洲配套項目的不斷落成，作為海珠區(qū)“十五”商業(yè)網(wǎng)點重點擬建的琶洲購物城，集商業(yè)、飲食、娛樂、文化一體的商業(yè)廣場雛形將逐步顯現(xiàn)。代表項目：雅郡會展星城置業(yè)觀點：該板塊特殊的地理位置優(yōu)勢，決定其產(chǎn)品大多數(shù)以投資型的項目為主，預計明年仍有大量該類型的產(chǎn)品推出市場。31 / 99? 江燕路板塊特點：04 年均以銷售剩余單位為主，沒有新推的項目。該板塊交通便利、以中檔產(chǎn)品為主，與本項目所處區(qū)域較為接近，存在較大的競爭。南景園將會推出三棟高層單位，以大面積戶型為主，該項目地理位置較為優(yōu)越，發(fā)展商有一定的品牌實力，而且前期開發(fā)的產(chǎn)品均已交付使用，社區(qū)已經(jīng)相當成熟，有一定的競爭力。置業(yè)觀點： 海珠區(qū)其他板塊依然火熱，市場呈現(xiàn)多元化發(fā)展，重點區(qū)域（如琶洲）將會成為海珠區(qū)的龍頭，幾大區(qū)域之間的相互競爭將會維持不變。32 / 99附：海珠區(qū)各競爭項目情況分析項 目 光大花園 富力現(xiàn)代廣場 富力千禧花園組 團 和榕風景 E 區(qū) G16 棟 G1～G6 棟 C、D 棟規(guī)模/套數(shù) 約 570 套占地 5 萬㎡，總建 14 萬㎡，約共1500 套約 150 套 —— 約 200 套推出時間 在售 05 年 5 月 在售 05 年 3 月 05 年 3均價（元/㎡） 5800 6000～7000 6300 5600～5800 6000裝修標準（元/㎡） 680 —— 1000 1000 120080～90㎡ 221 ㎡ 221 29% ㎡ 221 %～7㎡ 22150%90～100㎡ 321 ㎡ 321 14%～1㎡ 321 %㎡ 321 6% 110㎡左右 322 ～㎡ 322 29% ～㎡ 322 %㎡ 422 14%戶型分布～1㎡ 322 44% 150㎡ 422 ㎡ 522 14%80 多㎡的兩房單位和小三房單位～㎡ 422 %項 目 光大花園 富力現(xiàn)代廣場 富力千禧花園33 / 99組 團 和榕風景 E 區(qū) G16 棟 G1～G6 棟 C、D 棟優(yōu) 勢?靠近工業(yè)大道，出行更方便?擁有區(qū)域內(nèi)缺少的總價在 30 萬左右的產(chǎn)品?社區(qū)生活氛圍成熟?區(qū)內(nèi)配套日益完善?江景景觀優(yōu)美?有整個成熟社區(qū)作支撐?引入大型綠化園林?正對小區(qū)中心園林，有景觀支持?G7～G11 棟開始交樓，社區(qū)氛圍開始成熟?裝修標準得到客戶普遍肯定?社區(qū)逐步成熟?商業(yè)配套日益完善?戶型面積為目前市場上較為缺乏的產(chǎn)品?雙地鐵站優(yōu)勢，交通方便?裝修標準較高，受到客戶歡迎?一期住戶已入住，社區(qū)基本成熟?正對小區(qū)新建園林，景觀支持充足劣 勢?區(qū)域園林較小，沒有亮點?靠近工業(yè)大道和小區(qū)規(guī)劃路，受噪音和粉塵影響較大?裝修標準設(shè)計欠缺時尚?設(shè)計以大戶型為主，總價較高?在相同區(qū)域內(nèi)總價相對較高?北向單位靠近馬路，受噪音影響?缺乏景觀支持?離生活配套較遠?以大戶型為主，總價較高，市場承接力保證較少對本項目構(gòu)成的威脅?出行較本項目在推的二期單位便利；?產(chǎn)品的性價比相對較高；?對舊業(yè)主推介的獎勵較豐富，有效利用舊業(yè)主資源?景觀支持相當充足?戶型面積與本項目相當接近?地理位置較本項目優(yōu)越?裝飾標準的款式更容易被客戶接納?推出時間與本項目接近，分流客戶的注意力?戶型設(shè)計較本項目新穎?地理位置優(yōu)越?裝修標準更勝一籌34 / 99項 目 江南新苑 翠城花園 第三金碧花園 金碧灣 南景園組 團 中心園景內(nèi) 2 棟