【正文】 都是瀘州市級代理， 13 家，占 68%，廠家設點 2 家，占 11%，經(jīng)銷商 4 家，占 21%； 圖 :商戶結(jié)構(gòu)比例圖 ? 該專業(yè)市場內(nèi)商戶的來源 市場內(nèi)商戶絕大部分來自本地，訪談商戶中，本地商戶 17 名，占 89%，成都 1 名，福建 1 名，共占 11%； 瀘州市級代理 68% 廠家設點 11% 經(jīng)銷商 21% 商戶結(jié)構(gòu)比例圖 圖 ：商戶來源比例圖 ? 該專業(yè)市場的商圈半徑 該市場 商圈半徑為 瀘州及周邊縣市， 部分表示只能輻射市區(qū) ； ? 該類專業(yè)市場的經(jīng)營業(yè)態(tài) 表 ：市場業(yè)態(tài)分布 位置 業(yè)態(tài) 市場外圍街鋪 衛(wèi)浴潔具、廚具電器、門窗、地板、燈飾、地毯 市場里面一樓 瓷磚、木材、油漆、飾材、五金、電器配件、管材 市場二樓 木地板 三樓 家具 本地 89% 外地 11% 商戶來源比例圖 ? 該專業(yè)市場的經(jīng)營模式 訪談商戶中， 9 名商戶表示以 零售 為主，占 48%； 5 名商戶表示以 批發(fā) 為主，占總比 26%， 5 名商戶 為批零兼營，占 比26%； 圖 ：經(jīng)營模式比例圖 ? 商戶訪談內(nèi)容 訪談的 19 名商戶中，有 4 名是已經(jīng)租了鋪位（建材區(qū)），其中有 2 名對購買持觀望態(tài)度，有 1 名已經(jīng)購買了，有 1 名有意向購買，其余 15 名商戶中， 5 名有意向購買， 3 名觀望， 7 名無意向； 有意向購買的商戶，可承受價格在一萬左右，觀望的商戶，主要認為價 格太高，資金不足；其次對市場未來抱觀望態(tài)度，不敢貿(mào)然出手，以后再 考慮；無意向商戶主要是資金不足或者只有興趣租賃，無興趣購買商鋪； 有 2 名商戶之前訂了鋪位，但是現(xiàn)在退了，原因是自己朋友有些訂了也退了，聽說開發(fā)商內(nèi)部發(fā)生問題，對市場不放心，其次是對市場管理不滿，基本沒跟商戶溝通，對市場有意 見； 零售為主 48% 批發(fā)為主 26% 批零兼營 26% 經(jīng)營模式比例圖 擔心市場這幾年的培育期會比較艱難，認為市場管理很重要，如果市場做起來了，會有很好的發(fā)展前景。月 市場內(nèi)主通道鋪位： 2030 元 /㎡月 市場 06 年售價 35004500 元 /㎡ 江陽建材市場 圖 ： 市場實景圖 圖 ：市場實景圖 表 ：江陽建材市場基本情況 市場基本情況 市場名稱 江陽建材市場 地理位置 瀘州市龍南路與新民街交匯處附近，鵬達建材市場對面 市場整體規(guī)模 經(jīng)營面積約 3500 ㎡ 商戶數(shù)量 31 鋪位數(shù) 47 開業(yè)率 80% 此次共訪談商戶 11 名，具體情況如下： ? 該專業(yè)市場內(nèi)商戶的結(jié)構(gòu) 該市場代理商占多數(shù)， 7 家是瀘州市級代理，占 64%， 2 家是廠家設點，占 18%， 2 家是一般經(jīng)銷商，占 18%； 圖 ：商戶結(jié)構(gòu)比例圖 瀘州市級代理 64% 廠家設點 18% 經(jīng)銷商 18% 商戶結(jié)構(gòu)比例圖 ? 該專業(yè)市場內(nèi)商戶的來源 該市場商戶絕大多數(shù)是瀘州本地， 10 家是瀘州本地，占 91%， 1 家來自廣東省，占 9%； 圖 ：商戶來源比例圖 ? 該專業(yè)市場的商圈半徑 該市場為城區(qū)較老的建材市場，產(chǎn)品以中低檔為主，商圈半徑主要以瀘州及下轄縣市為主，極少能輻射到貴州； ? 該類專業(yè)市場的經(jīng)營業(yè)態(tài) 表 ：市場業(yè)態(tài)分布 位置 業(yè)態(tài) 市場外圍街鋪 衛(wèi)浴潔具、櫥柜、廚衛(wèi)電器、門業(yè)、板材、木地板 市場里面一樓 瓷磚 賣場一樓 本地 91% 外地 9% 商戶來源比例圖 賣場二樓 裝修公司 ? 該專業(yè)市場的經(jīng)營模式 1 家以零售為主，占 9%， 10 家是批零兼營，占 91%； 圖 ：經(jīng)營模式比例圖 ? 商戶訪談內(nèi)容 訪談的 11 名商戶中，有 1 名已租了鋪位，并且有意向購買，其余 10 名有 1 名有意向購買， 1 名觀望， 8 名無意向； 有意向的商戶可承受價格在一萬五左右，觀望及無意向商戶主要是因為資金問題以及對市場前期運作比較擔心，不太看好本項目； 有進駐意向的商戶均表示只有租賃興趣，無購買意向，主要因為生意需較多資金周轉(zhuǎn)，不會貿(mào)然投資影響生意。 ? 該專業(yè)市場的租金或售價方式與水平 零售為主 57% 批發(fā)為主 9% 批零兼營 34% 經(jīng)營模式比例 臨街主干道： 50— 80 元 /㎡月 板材區(qū)： 15— 25 元 /㎡月 一樓： 25— 50 元 /㎡月 三樓： 8— 10 元 /㎡ ? 該專業(yè)市場的租金 租金水平： 1 樓： 18— 23 元 /㎡月 3 樓： 23— 28 元 /㎡市場一樓租金（較好位置）普遍在 2540元 /㎡?月 ，二樓（普通位置）一般為 1525 元 /㎡?月 ，三樓（較差位置）為 1015 元 /㎡?月 ，整體租金與同級別地級市相 比較低，從某種程度說明了瀘州本地的建材市場租金尚有較大上升空間。 第三部分 瀘州在售商業(yè)項目與投資市場分析 一、瀘州主要在售商業(yè)項目總體情況 瀘州主要在售商業(yè)調(diào)研情況說明 本次針對瀘州在售商業(yè)樓盤進行摸底，調(diào)研內(nèi)容包含在售商業(yè)樓盤商業(yè)類型、規(guī)模、銷售時間、銷售量、主力鋪位、售價水平、銷售模式等，并就調(diào)研內(nèi)容進行深入分析，通過分析數(shù)據(jù)了解當?shù)刂饕谑凵虡I(yè)樓盤特性及規(guī)律，從而對本項目認籌、定價等銷售工作提供參考數(shù)據(jù)；其中調(diào)研樓盤包括龍西苑、千升 — 時代酒店、西南奧特萊斯購物廣場、壹線國際、龍庭御都等五個樓盤，具體情況如下： 瀘州主要在售商業(yè)情況一覽表 項目名稱 商業(yè)類型 規(guī)模 銷售時間 銷售率 主力鋪位大小 售價水平 銷售模式 龍西苑 住宅底商 約 2150 ㎡ 一期 2021年 1月開盤；二期 2021 年 1 月； 三期尚未開盤 一期 84％ 二期 61％ 42 ㎡ 10500元 /㎡（不沿街）17588元 /㎡（沿街） 直接銷售 千升 時代酒店 零售商業(yè) 約 1280 ㎡ 2021 年 3月 1 日 約 49% 35 ㎡ 1樓均價 19800元 /㎡ ,二樓 16000元 /㎡左右 直接銷售 西南奧特萊斯購物廣場 住宅底商，三層賣場 37200 ㎡ 2021 年 4月 9 日 其業(yè)務員表示銷售率 90% 經(jīng)過踩盤后發(fā)現(xiàn)該數(shù)據(jù)有水20 ㎡ 三層： 8888 元 /㎡、9888 元 /㎡、 11888 元/㎡；一、二層暫不銷售 十年委托經(jīng)營，十年后 120%回收 瀘州主要在售商業(yè)分布圖 分 壹線國際 住宅底商，兩層商業(yè) 1148㎡ 2021 年 6月初 一樓： 36%； 二樓：整層出售，未售 1240㎡ 35000 元 /㎡ — 50000元 /㎡ 直接銷售 龍庭御都 住宅底商，兩層商業(yè) 3072㎡ 無統(tǒng)一開盤時間 一期： 71% 二期： 57% 64— 96㎡ 29000 元 /㎡ 直接銷售 在售商業(yè)項目詳細情況 （ 1） 、龍西苑 ▲ 一期商鋪實景 ▲ 二、三期商鋪實景 ▲ 項目區(qū)位圖 項目名稱： 龍西苑 地理位置： 瀘州龍馬大道瀘州醫(yī)學院側(cè)門 項目類型： 住宅底商 項目基本情況： 樓層 一層（ 3棟） 單層面積 2150 ㎡ 總建筑面積 2150 ㎡左右 鋪位數(shù) 一期： 17間 二三期： 15 間 開盤時間 一期 2021 年 1 月開盤；二期 2021 年 1 月； 銷售率 一期 84％ ,二期 61％ 三期尚未開盤 經(jīng)營定位及售價：（以使用面積計算） 期數(shù) 樓層 經(jīng)營定位 目前售價（元 /㎡ ） 租金水平 （元 /㎡ 由于其經(jīng)營對象主要針對醫(yī)學院學生，正臨暑假，學生少，目前經(jīng)營情況一般。 時代酒店 開發(fā)商名稱： 四川千升酒店管理有限公司 地理位置： 瀘州市江陽區(qū)江陽北路 75號 項目類型： 零售商業(yè) 項目基本情況： 樓層 二層（ 1棟） 單層面積 一層 約 660 ㎡， 二層 約623 ㎡ 總建筑面積 約 1280 ㎡ 鋪位數(shù) 19 間 開盤時間 2021 年 3月 1日 銷售率 約 49% 經(jīng)營定位及售價：（以使用面積計算） 期數(shù) 樓層 經(jīng)營定位 目前售價（元 /㎡ ） 租金水平 （元 /㎡ 據(jù)該樓盤業(yè)務員介紹，二層整體對外承租，不單獨分割鋪位，并表示目前正與一家超市協(xié)商整體租賃事宜。 （ 3） 、西南奧特萊斯購物廣場 ▲ 項目實景圖 ▲ 項目區(qū)位圖 項目名稱： 西南奧特萊斯購物廣場 開發(fā)商名稱： 四川興榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： 中國瀘州江陽區(qū)百子圖釣魚臺路 9 號 項目類型： 住宅底商，三層賣場 項目基本情況： 樓層 3層 單層面積 12400 ㎡ 總建筑面積 37200 ㎡ 鋪位數(shù) 740間 （三層） 開盤時間 2021 年 4月 9日 銷售率 90% 經(jīng)營定位及售價：（以使用面積計算） 期數(shù) 樓層 經(jīng)營定位 目前售價（元 /㎡ ） 租金回報率 1 3 男裝、男鞋、女式箱包皮具 根據(jù)不同位置劃分三個檔次租金，分別為888 998 11888 返租 10年，平均 8%的年回報率 2 2 女裝、女鞋、女式箱包皮具 暫不銷售 2 1 國際一二線高端品牌 暫不銷售 銷售單位狀況： 主力鋪位面積大?。īO ） 使用率 20㎡ 左右 70% 商鋪管理費： 未制定 銷售、招商策略 ： 委托經(jīng)營期限為十年，平均回報率 8%，并承諾 10 年后可按原價 倍回購，具體其中 12年 6% 34年 7% 56年 8% 78年 9% 910 年 10% 付款方式： 一次性付清或分兩年付清，不能按揭 折扣優(yōu)惠政 策： 一次性付款 9 折 首付 50%以上 3 個月全部付清 折 首付 50%以上 6 個月全部付清 折 首付 50%以上 12 個月全部付清 折 首付 50%以上 18 個月全部付清 折 首付 50%以上 24 個月全部付清 無折扣 項目招商及經(jīng)營狀況： 未開業(yè) 工程狀況： 已竣工 項目綜合評述與分析： 該項目三層，其中一二層由于產(chǎn)權(quán)原因，不能銷售，只能銷售三層 該項目配套完善， 8000 平米露天廣場， 500多個停車位，瀘州最大的停車場，緊鄰百子圖文化廣場，與核心城區(qū)相距不足三公里 該項目兩面一面臨街，一面臨江，通達性較差； 據(jù)該項目 數(shù)個銷售員表示，三層銷售率目前已達 8090%，但經(jīng)過我司調(diào)研人員踩盤后詢問其已銷控鋪位情況時，其業(yè)務員在申請后均表示 還有 ，因此我司認為該銷售率存在較大水分 ； （ 4） 、壹線國際 ▲ 項目實景圖 ▲ 項目區(qū)位圖 項目名稱： 壹線國際 開發(fā)商名稱： 華辰地產(chǎn) 地理位置： 東門口濱江路 項目類型： 住宅底商，兩層商業(yè) 項目基本情況： 樓層 二層 單層面積 一層： 524㎡ 二層： 624㎡ 總建筑面積 1148㎡ 鋪位數(shù) 一樓： 14間 二樓：整體出售 開盤時間 2021 年 6月初 銷售率 36% 經(jīng)營定位及售價：（以使用面積計算） 期數(shù) 樓層 經(jīng)營定位 目前售價（元 /㎡ ） 租金水平 （元 /㎡ 月 銷售 模式 ： 直接銷售 折扣優(yōu)惠政策： 一次性付款 99折，商鋪不辦理 按揭 項目招商及經(jīng)營狀況： 業(yè)主自行招租，目前由于該片區(qū)商業(yè)氛圍較濃厚，鋪位比較好租，目前招商率 85%以上，且經(jīng)營情況較好。月） 1 2 住宅配套商業(yè) 2400025000 一樓： 6070 銷售單位狀況： 主力鋪位面積大小（㎡ ） 面寬 (m)進深（ m） 使用率 5 6 96 4 1 6 1 4 1 614 94% 商鋪管理費： /㎡ 銷售 模式 ： 直接銷售 折扣優(yōu)惠政策： 無優(yōu)惠，可做按揭，首付 60% 項目招商及經(jīng)營狀況： 開發(fā)商只負責銷售，招商由業(yè)主自己完成，目前一層整體 10 間開門營業(yè)，開門營業(yè)率不到 50%，二層整體大面積包租，最少 600 ㎡以上，但未出租；由于目前經(jīng)營戶主要以建材商戶為主