【正文】 元 / m 首期 40% 3 萬 萬 寫字樓 2021 元 / m178。左右 操作步驟 2 項目條件分析 一、項目的開發(fā)原則及思路 “售得出、租得滿、做得旺 ”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位； 以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強(qiáng)勢樹立本案品牌形象； 二、揚(yáng)州商業(yè)物業(yè)經(jīng)營方式 目前揚(yáng)州各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種。 3）純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險。 此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 自營為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營運(yùn)資金不足。 委托管理公司經(jīng)營管理 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。分兩期開發(fā)，一期用地 130 畝，建筑面積 7 萬平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 w——項目劣勢 本案的地理區(qū)位，靠近江陽工業(yè)園區(qū)，不管從揚(yáng)城的近期還是遠(yuǎn)期規(guī)劃來看，該地區(qū)都是城市的北側(cè)邊緣地帶，而城市的總體規(guī)劃是向西部發(fā)展的，相對市區(qū)而言有些偏僻，整體區(qū)域情況不甚理想。 o——項目機(jī)會 經(jīng)營模式 ——是區(qū)域市場中具有新型的主題特色商場； 商業(yè)提升價值 ——交通及區(qū)域形象提升，購買力增強(qiáng)，吸引多類經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營。市區(qū)內(nèi)各大商業(yè)物業(yè)招商力度不斷加大，品牌客戶群體是共同的招商對象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)營布景、經(jīng)營模式、開業(yè)時間、項目包裝、建筑規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、開業(yè)后經(jīng)營推廣等方面需細(xì)致研究制定。 “市場調(diào)研 ——→ 定位策劃 ——→ 規(guī)劃設(shè)計 ——→ 營銷推廣 ——→ 招商策劃 ——→ 經(jīng)營管理 ”的常規(guī)操作程序?qū)τ谝恍﹦虞m 10萬平方米以上的 “mall”們來說早已不再適用，前期招商與后期經(jīng)營兩個重要環(huán)節(jié)應(yīng)提前至商業(yè)規(guī)劃設(shè)計之前進(jìn) 行，盲目 “筑巢引鳳 ”只會等白了少年頭而空悲切。常住人口與流動人口數(shù)量及其收入水平、 消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)取向等商業(yè)人氣指數(shù)的研究則是商業(yè)定位策劃的關(guān)鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)不僅僅看地頭，最主要的應(yīng)該看好整個商場的市場定位和經(jīng)營主題，經(jīng)營定位能否與周邊消費(fèi)群的層次吻合。 一、目標(biāo)市場定位 目標(biāo)區(qū)域定位。所謂商圈范圍，簡單講就是商場吸引顧客的空間范圍。 在商圈范圍確定之后，便可對整個輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，并確定目標(biāo)消費(fèi)群。 商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休曰和節(jié)假曰進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，不少商場在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。 一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競爭對手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險相對小很多。 商場特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等；二是服務(wù)特色。商貿(mào)城內(nèi)分陶瓷潔具區(qū)、五金水暖區(qū)、家具窗簾燈飾區(qū)、石材木材加工區(qū)和倉儲區(qū)，供廠家、商家集國內(nèi)外名優(yōu)產(chǎn)品直銷、批發(fā)、零售。 三、項目的目標(biāo)客戶定位 使用項目的目標(biāo)群分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 品牌形象店 專業(yè)店 傳統(tǒng)商戶 個體工商戶 怎樣在龐大的市場中站穩(wěn)腳跟并不斷擴(kuò)大市場份額，是房地產(chǎn)開發(fā)商最為關(guān)心的問題。 樣本家庭構(gòu)成： 分析：對象的家庭構(gòu)成大多為 3~4 人的核心家庭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樣本職業(yè)分布： 分析：從職業(yè)分布結(jié)構(gòu)來看私營業(yè)主和其它占據(jù)了大部分的比例，占62%，而從收入水平來看，私營業(yè)主的收入視經(jīng)營好壞決定。 平時購物的頻率 四、項目的目標(biāo)消費(fèi)群 通過對消費(fèi)者的市場細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五、商場業(yè)態(tài)定位 商場業(yè)態(tài)定位要考慮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素。 操作步驟 4 廣告推廣策略 一、廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行 第一步：新聞文件形式炒作，項目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢； 第二步：舉行各類公關(guān)活動、推廣項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、廣告推廣目標(biāo) 通過塑造項目品牌形象 強(qiáng)化項目規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢 增強(qiáng)投資經(jīng)營信心及前景 全面成功招商 三、傳播方式的確立 概念先行，形 象鋪墊，落實到產(chǎn)品實質(zhì)性推介，從現(xiàn)代成功人士的生活標(biāo)準(zhǔn)，充分提升產(chǎn)品人文內(nèi)涵。 四、項目宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn) 推廣階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 推廣時間 12 1 月下旬 12 月下旬 23 月下旬 24月 招商部署 項目認(rèn)知階段