【正文】 ..... 11 一、個別因素分析 ............................................... 11 二、區(qū)域因素分析 ............................................... 11 三、市場背景分析 ............................................... 12 四、最高最佳使用分析 ........................................... 12 五、估價方法 選用 ............................................... 13 六、估價測算過程 ............................................... 15 七、估價結(jié)果確定 ............................................... 21 附 件 ........................................................... 21 附件 1： 金玉花園小區(qū)位置圖 ..................................... 22 附件 2： 平頂山新城規(guī)劃圖 ....................................... 22 附件 3：金玉花園小區(qū)鳥瞰圖 ...................................... 23 附件 4：金玉花園效果圖 .......................................... 23 附件 6：金玉戶型 1A三室兩廳兩衛(wèi) ................................ 24 附件 7：現(xiàn)場勘查拍攝圖 1 ........................................ 25 附件 7： 現(xiàn)場勘查拍攝圖 2 ....................................... 25 附件 7： 現(xiàn)場勘查拍攝圖 3 ........................................ 26 參考文獻(xiàn) ........................................................... 26 4 致委托人函 尊敬的王院長： 我公司受您委托，于 2021 年 6 月 23 日對坐 落于平頂山市新城區(qū)平西湖邊金玉花園小區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行評估。估價對象房屋建筑面積為 121248 ㎡，土地獨(dú)用面積為： 40416 ㎡。經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查看，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、 《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》 和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其它相關(guān)法規(guī)，選用市場比較法和成本法進(jìn)行評定估算， 在滿足本估價報告中“估價的假設(shè)和限制”條件 下， 確定估價對象在估價時點(diǎn)上的公開市場價值為人民幣 560778000 元，大寫： 人民幣伍億陸仟零柒拾柒萬捌仟 元整 ，單價為： 元 /㎡ 。 2．本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（ GB/T502911999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 6．沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。 本估價報告僅供房地產(chǎn)主管部門、委托方使用，未經(jīng)本估價公司許可，不得提供給其他任何單位和個人使用，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上，報告解釋權(quán)歸本評估機(jī)構(gòu)所有。 如果委托人以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使估價人員在本估價報告中選用了錯誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托人承擔(dān)。 (2)本報告以估價對象在估價時點(diǎn)處于良好狀態(tài)，達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。 (4)估價對象處于公開、公平、公正的市場環(huán)境下，即沒有壟斷、消息共享、供求基本平衡。若交易時間過短，會有變現(xiàn)風(fēng) 險。 本估價報告使用的限制條件 (1)估價時點(diǎn)后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。 （ 3） 本估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。 （ 5） 本報告估價時點(diǎn)為估價師實(shí)地查勘估價對象之日。 （ 7） 本次估價是基于估價對象的管理及國家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提進(jìn)行的。 （ 8） 本次估價以估價對象證載建筑面積： 121248 ㎡為準(zhǔn)，不考慮房屋所有權(quán)人后期加建的部分價值。 （ 10） 本估 價報告有效期自出具報告之日起為一年，如超過此期限使用，報告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。 土地總面積： 40416 ㎡ ，出讓土地使用權(quán)， 2021 年取得國有土地使用權(quán)證。 總建筑面積： 121248 平方米，三居室 142 平米，五居室 287 平米主要戶型，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，南北朝向，毛坯房，完全產(chǎn)權(quán)，建筑物為二類。 四、估價目的 確定估價對象于估價時點(diǎn)的市場價值， 為房地產(chǎn)的交易提供依據(jù)。 七、估價依據(jù) 本次估價依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、 江蘇省人民政府、南京市人民政府等頒布的條例、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有： 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國擔(dān)保法》； 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》； 國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291— 1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； 《平頂山市區(qū)土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價 評定報告》； 平頂山社會發(fā)展水平及有關(guān)統(tǒng)計資料； 本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料； 本公司估價師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關(guān)資料； 10．委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件等相關(guān)資料。 ：在合法前提下的最高最佳使用是能夠使房地產(chǎn)獲得最大收益的使用方式。此次的估價對象土地規(guī)劃用途為住宅，結(jié)合現(xiàn)階段住宅類房地產(chǎn)市場狀況，我們做了以保持現(xiàn)規(guī)劃用途最為有利的假設(shè)，并以此為前提估價。本次評估中對估價對象用市場比較法進(jìn)行測算時，即是依據(jù) 該原則。 九、估價方法 本次估價的技術(shù)思路和估價方法 根據(jù)估價對象的具體狀況，在對其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價人員認(rèn)真分析了影響估價對象價值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，估價對象為住宅樓工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，故確定采用市場比較法和成本法作為本次評估的方法。因此，可用成本法和市場比較法測算出新建估價對象的市場價值。 估價方法的定義 成本法：是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需各項必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利息利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)價值的一種估價方法。 十、估價結(jié)果 綜上計算，我們最終確定估價對象在估價時點(diǎn)二○一三年六月二十三日于價值定義設(shè)定條件下的市場價值為： 估價對象房地產(chǎn)總價值 :￥ 萬元 大寫金額 : 人民幣 伍億陸仟零柒拾柒萬捌仟 元整 房地產(chǎn)單價： 元 /㎡ 10 貨幣種類： 人民幣元 十一、 估價人員 陳乾坤 (房地產(chǎn)估價師、土地估價師 )，編號 01 李洪會 (房地產(chǎn)估價師、土地估價師 )，編號 02 吳俊洋 (房地產(chǎn)估價師、土地估價師 )，編號 03 陳士建 (房地產(chǎn)估價師、土地估價師 )，編號 04 張成建 (房地產(chǎn)估價師、土地估價師 )，編號 05 閆文佼 (房地產(chǎn)估價師、土地估價師 )，編號 06 宋海燕 (房地產(chǎn)估價師、土地估價師 )，編號 07 十二、估價作業(yè)日期 二○一三年六月二十三日至二○一三年六月二十八日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 本估價報告應(yīng)用的有效期為自完成估價報告日期 2021年 6月 28日起一年。 建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻結(jié)構(gòu)； 建筑年代： 2021 年； 外觀設(shè)計： 委估標(biāo)的所處的整體建筑物呈單元式、南北向樓房， 墻水泥砂漿涂料； 房屋樓層： 總層數(shù)為 30層，估價對象是 1,2,3,5,6棟； 平面布局： 以 三居室 142 平米為主打戶型 。 建筑物權(quán)利狀況：完全產(chǎn) 權(quán)。 二、區(qū)域因素分析 區(qū)域交通狀況分析： 金玉花園位于 樓盤位于新城區(qū)與長安大道與宏圖路交匯處。新老城區(qū)之間通過生態(tài)園這條生態(tài)廊道相連。 新城區(qū)的規(guī)劃形態(tài)是帶狀，交通流量主要是東西方 向，新城區(qū)與老城區(qū)之間距離 10公里，通過 6條城市道路和規(guī)劃的輕軌交通相互聯(lián)系，十分鐘即可到達(dá)。四通八達(dá)，快捷順暢的交通聯(lián)系對新城區(qū)的建設(shè)必將起到積極的帶動作用。 區(qū)域環(huán) 境狀況分析：因位于新城區(qū)核心地段，能充分利用新城區(qū)發(fā)展所帶來的優(yōu)質(zhì)生活資源配套。北與佛教圣地香山普門禪寺中軸線垂直，東與湖光花園相隔。 市府大樓、市政廣場、博物館、會議中心、五星級飯店、河南城建學(xué)院、平頂山第七中學(xué)、黃岡中學(xué)河南學(xué)校、維多利亞貴族幼兒園、平頂山第一人民醫(yī)院新城醫(yī)院等幾十家鷹城政府機(jī)關(guān)、事業(yè)與配套單位簇?fù)碇車?，另有大型超市九頭崖等。新城區(qū)的規(guī)劃引入生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市等先進(jìn)理念。 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況分析：距離景色宜人