【正文】 積共 5330 平米，占總面積的 %； 47 家商家中汽配 21家的經(jīng)營面積共 2390 平米，占總經(jīng)營面積的 12%； 47 家商家中 26家五金機電商家的經(jīng)營總面積 2940 平米，占總經(jīng)營面積的 %； ⑶經(jīng)營面積在 50 平米以上 100 平米以下的商家共 80 家（其中汽配商家 37 家，五金商家 43家），占總戶數(shù)的 %。其中： 97 家汽配經(jīng)營商家經(jīng)營面積共 2714平米，占總面積的 %； 176 家五金機電商家經(jīng)營總面積 5432 平米，占經(jīng)營總面積的 %。 從經(jīng)營的范圍來看：汽配經(jīng)營商家經(jīng)營的零部件涵蓋了幾乎國產(chǎn)各個廠家各型號高中低檔車，進口車主要為中低檔車型；五金機電商家的經(jīng)營范圍來看：主要集中于為食品業(yè)、機械加工、造紙、礦山設(shè)備、農(nóng)用機械以及汽車美容服務(wù)所需設(shè)備服務(wù)，明顯地是與宜賓九縣一區(qū)的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)以及煤礦有直接聯(lián)系，他們主要為宜賓市的五糧液、絲麗雅、天原以及兩個紙廠、驚雷科技、 812 廠、 7998 廠、 899 廠、機械加工、汽車維修美容、煤礦等的需要具有直接聯(lián)系，以 上這些企業(yè)的日常維修需求是五金機電商家的主要服務(wù)對象。9 他們現(xiàn)在的門面租金價格在 80120元／平米，庫房租金價格 817元／平米，希望租金價格不要高于現(xiàn)在的價格。 上述市場無統(tǒng)一規(guī)劃，商鋪沿街經(jīng)營，以街代市，散、小、差 ，經(jīng)營場所環(huán)境雜、亂、臟，缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營管理，嚴(yán)重影響了宜賓的城市形象，同時也制約著宜賓工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。建設(shè)專業(yè)的五金機電汽配鋼材市場，已成為改善宜賓市的市容市貌，提升城市品位的當(dāng)務(wù)之急。根據(jù)考察調(diào)研，成都僅萬貫五金機電市場的面積就超過 30 萬 平米；即使按同等的二級城市德陽、綿陽比，德陽恒大五金機電市場總建筑面積就達 4 萬多平米，綿陽五金機電城的總建筑面積就達 10 萬平米 。 10 僅目前掌握的 405家五金機電汽配商家，如按照每戶商家平均需要商鋪 80 平米、庫房及辦公場所 160 平米測算 ，就需要商鋪面積約32020 平米，辦公及庫房面積 64000 平米。 三、 市場與純商住小區(qū)開發(fā)周期的區(qū)別 市場的專業(yè)性較強、招商面窄、集中度高 由于專業(yè)市場針對性強，同類產(chǎn)品集中度高，市場建設(shè)、運營的專業(yè)性也強，與商住所面向的全社會剛性需求不同，市場的形成、商氣的聚集需要時間，需要對市場進行培育，更需要政府的扶植，需要政府的政策、輿論、規(guī)劃等各方面、各種渠道的引導(dǎo)，這就為項目開發(fā)后的招商、出售帶來局限性。而純商住小區(qū)的開發(fā)則在建設(shè)到一定階段就可以開始預(yù)售，到小區(qū)完成建設(shè)時，銷售工作基本已經(jīng)結(jié)束。 市場的投資成本高，開發(fā)周期長 市場建設(shè)項目的利潤形成必須在市場銷 售基本結(jié)束以后，按照專業(yè)市場的實際運作周期和模式，需要經(jīng)過招商 — 市場培育、規(guī)范 — 銷售，除開建設(shè)時間，市場建設(shè)開發(fā)就比純商住項目周期長 3— 5 年，前期投入的運營成本以及物業(yè)積壓的資金利息相當(dāng)大，扣除此部 分支出，市場的實際不能為開發(fā)商帶來利潤，而且市場能否集聚商氣，形成市場氛圍，開發(fā)商還承擔(dān)著較大的風(fēng)險，市場建設(shè)更多的是社會效11 益。 市場的專業(yè)特征明顯，對開間、進深、層高都有不同的要求 由于專業(yè)市場的類別不同，業(yè)態(tài)也各異，所以對門面開間進深都與傳統(tǒng)的商住有較大的差別。這就與普通商住小區(qū)的設(shè)計存在明顯的區(qū)別。由于開發(fā)專業(yè)市場的特殊性、專業(yè)性，以及開發(fā)初始階段需要進行市場的招商、營運，就需要專業(yè)團隊進行商業(yè)營運，對管理團隊的專業(yè)性要求較高，特別是要求對商業(yè)市場的管理、營運要非常的熟悉。該市場分幾期建成，一期于 2020 年開業(yè)，市場總占地 2 平方公里，該市場土地價格為 15 萬元 /畝，其中：五金機電市場為 500余畝左右，總投資約 15 億，其余為商務(wù)公寓和裝飾建材市場，是西部地區(qū)規(guī)模最大、口岸最好、規(guī)劃最合理、配套最優(yōu)、服務(wù)最佳、最具品質(zhì)的政府重點扶持的專業(yè)市場。區(qū)政府對搬遷進入專業(yè)市場的商戶實行第一年營業(yè)期內(nèi)減免 增值稅、營業(yè)稅、所得稅。 萬貫五金機電市場的成功建設(shè)，疏解了成都市一環(huán)路西郊舊城改造的壓力，徹底改變了原成都市一環(huán)路沙灣一帶的市容市貌。 2020 年創(chuàng)造稅收為 6000 萬元，創(chuàng)造出至少 10萬個 就業(yè)崗位。 總建筑面積 25萬平米超大規(guī)模，是德陽唯一綜合性、現(xiàn)代化五金機電、裝飾建材大賣場，已成為德陽中心物流商貿(mào)區(qū)的核心市場。 德陽市委書記親自掛帥招商，引進專業(yè)市場建設(shè)營運商。為市場建設(shè)配套搬遷，市政府預(yù)先修了安置房解決搬遷，并將市場建設(shè)的配套費減免了一半，為開發(fā)企業(yè)減輕了前期的成本負擔(dān)。德陽政府對搬遷進入專業(yè)市場的個體經(jīng)營戶采取了補助 20205000 元 /戶（根據(jù)經(jīng)營面積大小不等給予補助），且實行試營業(yè)一年，一年內(nèi)免征收 增值稅、營業(yè)稅、所得稅等 ，第二年減半征收增值稅、營業(yè)稅、所得稅等。市場共有門面 400 多間，商戶 210 多戶，創(chuàng)造出就業(yè)崗位 2020余個。 遠達與裕川公司共同成立運營公司對市場進行專業(yè)管理 四川遠達集團是一家以地產(chǎn)開發(fā)為導(dǎo)向的大型綜合型實業(yè)公司。 15 年地產(chǎn)開發(fā)歷程，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗，先后開發(fā)富順遠達商業(yè)步行街、遠 達 港灣、尚東國際等商業(yè)項目。多年來，吸收了一大批專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營人士，此次宜賓機電汽配鋼材城，我們將攜一流的商業(yè)地產(chǎn)運營理念，為宜賓帶來全新的體驗。 為此我 公司 多次指 派 專業(yè)人員走訪 成都、德陽、重慶等 大城市， 深入與該地的專業(yè)市場 商家和 運營商交流，學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的 經(jīng)營和 運作專業(yè)市場的經(jīng)驗，同時多次 對成功的市場進行考察調(diào)研 、對商家進行走訪、對招商政策進行調(diào)查 ， 從而總結(jié)了一套較為完善的五金機電汽配市場管理模式， 結(jié)合自身情況借鑒、整合、創(chuàng)新，力求 將五金機電汽配市場打造成為 宜賓 第一個 專業(yè)市場 的 典范。以西郊兩路橋為界：靠市內(nèi)主要是五金機電商家；從兩路橋到二二四，主要的是汽配經(jīng)營商家。經(jīng)營面積最大的不到 300平米，最小的僅 10來平米，經(jīng)營面積 在 100平米以上的不到 15%。 上述市場 屬自然形成， 無統(tǒng)一規(guī)劃，商鋪沿街經(jīng)營，以街代市， 基本沒有形成規(guī)?；?jīng)營 ，市場非常雜、亂、臟，與宜賓旅游 城市的形象不相匹配。主要體現(xiàn)在兩方面：一方面，經(jīng)營場所環(huán)境雜、亂、臟，以街為市必然形成物流、人流、車流 混雜，貨物亂堆亂放，車輛隨處停靠，形成安全隱患，環(huán)境衛(wèi)生成為老大難問題，市政府多次整15 頓，雖略有好轉(zhuǎn)，但多次整改多次反復(fù)，已經(jīng)成為一個棘手的問題；另一方面，缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營管理，沒有形成有序的市場競爭秩序，產(chǎn)品檔次魚龍混雜，參差不齊， 質(zhì)量問題 互相 扯皮推諉 ，嚴(yán)重影響宜賓市的城市形象，降低了宜賓市的城市品位 。建設(shè)專業(yè)的五金機電汽配鋼材市場，已成為改善宜賓市的市容市貌，提升城市品位的當(dāng)務(wù)之急。專業(yè)化市場的規(guī)?；瘍?yōu)勢，極大地推進了城市的工業(yè)要素和流通要素向產(chǎn)業(yè)化、集群化發(fā)展，零距離對接城市的上千家工 業(yè)企業(yè)，為工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展起到重要的促進作用；對于完善城市服務(wù)配套功能， 改善城市形象，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，解決、緩解就業(yè)壓力，培植增加稅源，將起到極大地推動和促進作用。 六 、 遠達與裕川合力對五金、機電、汽配、鋼材 市場 的 規(guī)劃 情況 遠達公司專業(yè)市場的規(guī) 劃容量 規(guī)劃用地面積 37194 平米，容積率 ，建筑密度 %，綠地16 率 %，建筑基底面積 平米。 規(guī)劃五金機電鋼材市場為面積約為 平米， 綜合商業(yè)樓 12020 平米， 商業(yè)