【正文】 依然 嚴(yán)重，大多項目處于 銷售 停滯狀態(tài) ，間接說明濰坊市場成熟度不夠 ，抗風(fēng)險能力 相對 較差 。 1． 三大區(qū)域 中心區(qū)域 ：以白浪河為軸心，主要為永安路以東，虞河路以西，玄武街以南，寶通街以北組成的區(qū)域，是濰坊的老城區(qū)。 西部區(qū)域 ：主要為永安街以西，包括安順路、長松路及豪德物流園等區(qū)域。 ? 東部區(qū)域 本區(qū)域 是濰坊市 房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點區(qū)域，其規(guī)劃合理、配套較成熟 ，比較適合居住，聚集了濰坊市主要高檔樓盤，也是近幾年濰坊房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主體， 是濰坊房地產(chǎn) 發(fā)展 的風(fēng)向標(biāo)。但西部區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)較差，整體規(guī)劃有所欠缺。西部區(qū)域是一個發(fā)展?jié)摿?較 大的片區(qū)。 中心組團： 主要集中在以中百為中心，半徑約為 1Km 的核心區(qū)域。 次中心組團： 主要在勝利街及東風(fēng)街沿線、文化路與新華路之間的區(qū)域，是濰坊市高尚樓盤的 相對集中的區(qū)域 。 西部組團： 主要集中在安順路沿線，是近兩年迅速崛起的新板塊，代表了濰城區(qū)的開發(fā)水平。 片區(qū) 項目名稱 建筑形態(tài) 物業(yè)形態(tài) 住宅面積 工程進展 銷售率 目前在售價格 中 心 組 團 金沙城市廣場 高層 公寓、住宅 8萬 交付 90% 3900 中亞商貿(mào)城 高層 公寓、商鋪 6萬 封頂 50% 3400 潤揚新城 高層 公寓、商鋪 7萬 封頂 60% 3300 帝景灣 高層 住宅 5萬 封頂 60% 3600 茶葉批發(fā)市場 多層 商業(yè) 8萬 主體 30% 3200 V1廣場 多層 商業(yè) 4萬 地基 0% 未定 聯(lián)運首座 多層 酒店、公寓 5萬 封頂 20% 3300 中金國際 多層 公寓、住宅 12萬 地基 0% 3400 ? 區(qū)域特點： 濰坊奧體項目投資建議 16 ? 優(yōu)勢： 處于 核心商圈 ，商業(yè)繁華，人口密集，市民對區(qū)域的認(rèn)同度高；教育資源豐富，文化底蘊濃厚；配套齊全，交通便利；臨近白浪河、風(fēng)箏廣場和人民 公園，景觀資源豐富；是濰坊市經(jīng)濟、文化、金融中心，人群素質(zhì)高，消費力強；流動人口多，房屋租賃市場活躍。 ? 市場特征： 此組團的供應(yīng)市場出現(xiàn)兩極分化，目前供應(yīng)的住宅產(chǎn)品集中在大戶型 住宅 及小戶型公寓上。 單身公寓的均價集中在 33004200 元 /㎡，套總價集中在 2530萬元，高層普通住宅均價約為 33003600 元 /㎡，套總價集中在 4065萬元。 150 平方米 以上的 大戶型銷售率較低，如帝景灣。 ? 發(fā)展趨勢： 中心組團靠近 核心 商圈，先天優(yōu)勢明顯。從長遠看，中心組團的供應(yīng)將延續(xù)目前復(fù)合地產(chǎn)的形態(tài)，并以商業(yè)為主導(dǎo)。 ? 劣勢：部分項目舊村改造、拆遷難度大。主要以盛世豪廷、丹桂里、玫瑰園為代表。 如玫瑰園銷售均價已達到 3800 元 /㎡，其價格一直比較堅挺。 目前多層價格在 3800 元 /㎡以上，高層價格在 3300 元 /㎡ 3800元 /㎡之間。 2． 3 東北組團 濰坊奧體項目投資建議 18 片區(qū) 項目名稱 建筑形態(tài) 物業(yè)形 態(tài) 住宅面積 工程進展 銷售率 目前在售價格 東 北 組 團 博銳世家 高層、 住宅 10萬 封頂 30% 3300 仁和盛庭 高層 住宅 8萬 主體 0% 未定 北海公寓 高層 住宅 6萬 交付 80% 3100 專家公寓 高層 住宅 28萬 封頂 10% 3000 東方天韻 多層 住宅 24萬 主體 30% 3300 欣泰盛和苑 多層 住宅 11萬 主體 20% 3190 麗陽四季 多層 住宅 6萬 主體 50% 3000 ? 區(qū)域特點： ? 優(yōu)勢： 土地成本較低；多層住宅供給量較大； 新華路、玄武街改造，交通出行日漸完善； 處在北海路與玄武街交匯處，銜接寒亭及北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 。 ? 市場特征： 此組團 主要以北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主，部分項目為退城進園項目，如麗陽四季、博銳 世 家等；部分項目 以定向團購為主，如仁和盛庭主要針對濰坊高速 職工 ，專家公寓主要針對高新區(qū)企業(yè)單位 管理人員 。 區(qū)域 總體 在售 規(guī)模在 60 萬 平米以上， 是濰坊 目前 供應(yīng)量 最 大 的區(qū)域 。 ? 發(fā)展趨勢： 本組團 供應(yīng)規(guī)模較大 ，市場競爭激烈，小戶型 多層住宅消化較快。 ? 劣勢： 置業(yè)群體以濰城區(qū)域工作、生活為主 ，輻射面小 ； 位置相對較偏遠， 區(qū)域接受度較差 。目前整體開發(fā)水平較東部區(qū)域 低 ，整體價格 相差 500 元 /平米， 發(fā)展?jié)摿Υ?。由于奧體周邊區(qū)域可供土地較多，后期有較大的新增量。 周邊 多層價格在 2900 元 /㎡ 左右 ， 小 高層價格在 2800 元 /㎡ 左右 ，低于多層價格 。周邊在售項目以多層為主，小高層接受度較差，像華景新城的小高層價格比其多層價格低 400500 元 /平米，但仍然銷售不暢，而 鳶都新城、魯發(fā)名城規(guī)劃的小高層尚未開建 ，后期面臨較大銷售壓力。 ? 劣勢： 缺乏大型購物中心 。 可以說， 本區(qū)域是濰坊未來幾年城市發(fā)展 主要 方向。匯嘉潤景園前期助推精裝房5500 元 /㎡（精裝標(biāo)準(zhǔn) 1500 元 /㎡），市場反應(yīng)較差 ，現(xiàn)在毛坯房 3500元 /㎡左右 。 ? 發(fā)展趨勢： 本組團 依靠產(chǎn)業(yè)支撐 ， 以及政府基礎(chǔ)配套建設(shè)的 大力 支持，未來發(fā)展?jié)摿^好。 其中，高新區(qū) 8 宗，奎文 47 宗，濰城 43 宗 。 2020至今濰坊中心城區(qū)土地成交數(shù)據(jù) 年份 土地出讓宗數(shù) 土地出讓面積（畝） 高新 奎文 濰城 宗數(shù) 面積 （畝） 宗數(shù) 面積 （畝） 宗數(shù) 面積 （畝） 2020 年 14 312 0 0 9 234 5 78 2020 年 40 2714 7 494 18 652 15 1568 2020 年 33 1935 1 14 17 1296 15 625 09 年 至今 11 583 0 0 3 21 8 562 合計 98 5544 8 508 47 2203 43 2833 從土地出讓分布看， 濰城區(qū)供應(yīng)量最大，潛在可供銷售的面積最多。 另外， 帶有政府性質(zhì)的國有投資公司通過掛牌方式的儲備了相當(dāng)規(guī)模的土地。其實質(zhì)是政濰坊奧體項目投資建議 22 府將收儲后的土地抵押銀行獲取城市建設(shè)資金，待條件成熟、土地升值后重新轉(zhuǎn)讓，其所得用于支付 銀行 貸款， 從而 變現(xiàn)土地收益。由于濰坊處于城市化快速發(fā)展階段，前期中心區(qū)舊村改造及退城進園項目較多。 近期濰坊出臺政策暫停退城進園項目運作。 20202020中心城區(qū)三區(qū)土地成交宗數(shù)8474301020304050高新 奎文 濰城成交宗數(shù) 20202020中心城區(qū)三區(qū)土地成交面積50822032833050010001500202025003000高新 奎文 濰城成交面積（畝） 濰坊奧體項目投資建議 23 第 4 節(jié) 濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢預(yù)測 1． 濰坊房地產(chǎn)市場 具有一定發(fā)展 潛 力 與濟南、青島、煙臺、東營、臨沂相比，濰坊房價整體偏低。可以預(yù)見，濰坊未來幾年房地產(chǎn)市場 具有一定 發(fā)展 潛力。 2020 年 12 月， 濰坊 政府出臺 33 項樓市新政 緩解市場壓力 ，要求“在 2020 年內(nèi)對部分配套費減免，并緩收基礎(chǔ)配套 費”。 3． 近期住宅供給規(guī)模較大，市場競爭激烈 初步估計，濰坊中心城區(qū)在建在售項目供應(yīng)量在 220 萬以上 。 市場競爭 日 趨 激烈。 且 濰坊 人均居住面積好于山東省平均水平，再次置業(yè)、改善 居住 現(xiàn)狀 的 需求 不足。 以上 是濰坊房價低于周 邊地市的 主要 原因。 因此，可以預(yù) 測未來幾年 濰坊房價漲幅趨緩。原因 之一 與 濰坊 土地市場不開放 、 市場化程度 有一定關(guān)系 。以致于大多退城進園項目自身成立房地產(chǎn)公司或與其他開發(fā)商合作進行開發(fā)。 6．未來幾年潛在土地供給規(guī)模較大 ，市場存在不確定性因素 除了退城進園、舊村改造 性質(zhì)的 土地開發(fā)規(guī)模較大外。 另外，政府通過 代 建大型基礎(chǔ)設(shè)施向開發(fā)商置換的土地（ 如： 中建三局代建人民廣場南側(cè)大劇院、文化宮等設(shè)施，政府在高新區(qū)向其置換 1001 畝的住宅用地；昌大集團代建奧體中心體育場，政府在高新區(qū)向其置換 451 畝的住宅用地 ），隨著時機成熟， 這些項目 也會陸續(xù)上市，因此，后期濰坊房地產(chǎn)市場發(fā)展存在較大不確定性。 后市發(fā)展存在較大的不確定 性 。 按照 規(guī)劃 說明 ，安順 新城 東至白浪河，西至西外環(huán)，北至濟青高速公路， 南至東風(fēng)西街，面積約 35 平方公里。 遠景目標(biāo)是“ 以奧體中心為 中心 ，統(tǒng)籌搞好 20 平方公里區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施及道路、生態(tài)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)一批高品質(zhì)社區(qū)，使之成為宜居福地，而 最終將形成 30 萬人口規(guī)模的現(xiàn)代化新區(qū) ” 。 本區(qū)域在濰城區(qū)政府西遷以 后從地理位置來看將是濰城區(qū)的中心區(qū)域，隨著奧體中心的建設(shè)，會展 經(jīng)濟的發(fā)展等，周邊配套設(shè)施將逐漸完善，且后續(xù)隨著輕軌的建設(shè)，與壽光一體化進程將加 快，未來有一定的發(fā)展?jié)摿ΑＦ渲杏写硇缘臑闉H坊市高新區(qū)的發(fā)展情況， 濰坊高新區(qū)是 1992 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的 54 個國家級高新區(qū)之一 ，濰坊市高新區(qū)做為政府高起點、高規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，政府投入了大量的財力進行相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)及優(yōu)惠政策的扶持，并將市政府遷移至高新區(qū)。濰坊奧體項目投資建議 26 但目前來看，其發(fā)展 程度與預(yù)期的有非常大的距離。 目前濰坊市的高端樓盤區(qū)域主要集中在奎文區(qū)及東南側(cè)的高新區(qū)，東、南方向被廣大市民所認(rèn)可，是公認(rèn)的高端人士居住區(qū)。從調(diào)研的情況來看，本區(qū)域樓盤多是 90 平米左右 兩居 室及 110 平米以下的經(jīng)濟型三室為主，樓盤均價都在 3000 元/平米以下。且濰坊作為三線城市，目前居民的消費理念、消費觀念還未達到運動、健康的層次，地段仍然是居民首選的因素。 從目前 發(fā)展趨勢 來看，房產(chǎn)市場是否就此轉(zhuǎn)暖尚未可知，一旦震蕩調(diào)整，則 邊緣 樓盤最先受到?jīng)_擊，此區(qū)域 供應(yīng)量較大，且位置偏遠，具有一定的風(fēng)險。 第 2 節(jié) 項目概況及開發(fā)條件分析 1． 項目地塊概況 1． 1 地理 位置 本項目位于奧體中心北側(cè)，目前現(xiàn)狀為耕地。緊鄰清平路，順清平路北上過玉清街、樂川街，直達東西向主干道玄武街。 1． 2 周邊配套情況 地塊南側(cè)規(guī)劃建設(shè) 148 公頃的奧體中心，一期體育場已于 09 年6 月竣工投入使用，該體育場共設(shè)置 45000 座位，作為 11 屆全運會分會場之一。奧體中心西側(cè)占地 150 畝的安順廣場正在建設(shè)。 除此之外，八九醫(yī)院、濰坊七中位于周邊。但是，缺少大型購物場所，附近生活氛圍還有待進一步完善。 22路、 31 路、 36 路、 53 路、 59 路等 6 路公交車在北宮街靠近八九醫(yī)院附近設(shè)置了公交站點。 1． 4 項目地塊區(qū)位環(huán)境 南側(cè) 除了建成的奧體中心體育場外，附近現(xiàn)狀以村莊 及耕地為主。 北側(cè) 2 公里處為玄武街及濟青高速公路。 目前看，地塊位置相對邊緣化。 濰坊奧體項目投資建議 28 說明：奧體中心目前僅建造了體育場，其他體育社設(shè)尚未建造。綜合比較，我們選擇奧體中 心東側(cè)約 250 畝，及 西北側(cè) 約 750畝 的地塊作為考察對象。北 側(cè)地塊位于奧體中心北側(cè)，玉清路北、樂川街南，長松路東、清平路西所圍合部分。濰坊奧體項目投資建議 29 2． 周邊 出讓地塊價格 情況 2020 年至今， 奧體中心周邊公開出讓 6 宗較大規(guī)模地塊，共計1697 畝， 規(guī)劃建筑面積在 150 萬㎡左右 。 20202020 年周邊出讓地塊明細(xì) 宗地編號 土地位置 競得單位 面積 出讓方式 土地用途 成交價 （萬 /畝） 總金額 (萬元 ) 20207 福壽街南、長松路西 魯發(fā)置業(yè) 791,14 掛牌 住宅商業(yè) 40878 202033 玄武街南、清平路西 濰坊中惠 339,16 掛牌 住宅商業(yè) 39 13227,24 202039 東風(fēng)西街北、清平路西 太有置業(yè) 56,56 掛牌 住宅商業(yè) 60 3393,6 202043 東風(fēng)西街南、清平路西 北京茂華 127,46 掛牌 住宅商業(yè) 60 7647,6 202035 玉清街南、清平路東 國有投資 208,53 掛牌 住宅商業(yè) 70 14597,1 20209 玉清街南、長松路東 東興置業(yè) 173,79 掛牌 住宅商業(yè) 55 9558,45 目前， 以上地塊 實際進入開發(fā)程序的有 2020 20203 202043濰坊奧體項目投資建議 30 等三地塊。 另外三地塊 20203 20203 20209，位于奧體中心北側(cè)，與本項目相鄰， 具有較大參考價值 。 目前 三地塊 尚未開工跡象。 名以上政府以較高的價格 取得 土地， 實質(zhì)上并不急于開發(fā)，而是將地塊 抵押銀行 獲取建設(shè)資金， 等