【正文】 廠和企業(yè)，市政設(shè)施、教育設(shè)施及其它配套設(shè)施不完善，這里的居民多是些新城區(qū)的市民，一般都有自家的獨家小院，多以出租房屋或做個小生意謀生，對商品房需求的檔次不是太高，本區(qū)域不易開發(fā)高檔的大模樓盤，目前開發(fā)的樓盤主要有金龍花園、香城別墅、雙匯國際城市花園、銀河灣、銀鴿新苑、香緹左岸。 值得一提的是恒潤所開發(fā)的這個大規(guī)模小區(qū)大部分是以內(nèi)銷的形式賣給政府的有關(guān)部門，均價大大低于市場價，在這方面得到好處的中高層政府人員購買欲望極為強烈，這樣其它公司所開發(fā)的高檔商品房就會失去這部分目標(biāo)客戶，只有從其它方面來尋找潛在的客戶源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 漯河市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢 城市化的進(jìn)程推動本市房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 近年來，漯河市拉大了城市框架，市區(qū)一分為三，由原來的一個區(qū)發(fā)展為三區(qū)，轄區(qū)人口由原來的 30萬上升到 110萬，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐年增多，開發(fā)面積不斷增加，樓盤規(guī)模逐漸增大，房價也持續(xù)攀升，城市化的進(jìn)程推動了房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)業(yè)全面升級 外來企業(yè)的進(jìn)入，加劇了漯河房地產(chǎn)業(yè)的競爭，同樣也給漯河的房地產(chǎn)業(yè)帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念，本地的房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的市場發(fā)展，大都改進(jìn)了開發(fā)模式，與外來的策劃公司合作，提高了樓盤的服務(wù)質(zhì)量，加大了成本的投入，同時也提升了房價，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)全面升級。低密度多層觀景住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域樓盤：香緹左岸 項目名稱 香緹左岸 物業(yè)位置 黃河路與燕山路交叉口（黃河沙河大橋東端） 開發(fā)商 漯河市祥潤置業(yè)有限公司 均價 未定（下個月開盤） 目前進(jìn)展 剛出地面 主力戶型及面積 二居室 | 三居室 周邊配套 政府、學(xué)校、醫(yī)院、汽車站、銀行 建筑及規(guī)劃 多層 | 小高層 售樓部情況 一般 整體評價 18萬平方米大社區(qū)漯河市首席河岸幸福小鎮(zhèn)。近 12萬平方米，純多層住宅小區(qū)，戶戶全景飄窗，約 7000平方米中心休閑綠化廣場， 62種綠色植物，三季有花，四季長綠， 5棵珍稀香樟。 整體評價 近 12萬平米，純多層住宅小區(qū)，戶戶設(shè)計成飄窗類型， 7000平米中心綠化廣場， 5棵香樟樹，整體規(guī)劃給人溫馨舒服之感 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域樓盤：幸福時光 社區(qū)中心 2020弧形廣場， 10，向南飄窗，觀景陽臺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域樓盤：幸福時光 項目名稱 幸福時光 物業(yè)位置 湘江路移動公司對面 開發(fā)商 漯河恒基置業(yè)有限公司 均價（一期） 未定 目前進(jìn)展 地基階段 主力戶型及面積 ９４ ㎡ —１２１ ㎡ 周邊配套 金港大酒店、東方大市場、雙匯食品城、工行 建筑及規(guī)劃 多層加三棟小高層 售樓部情況 無特色一般 整體評價 因項目面向的是工薪階層所以整個項目都顯得中規(guī)中距 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 是一個集多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨立別墅為一體的大型低密度復(fù)合社區(qū)。先后被省建設(shè)廳等單位評為河南省綠色建設(shè)示范小區(qū)、漯河首家親情文化示范小區(qū)、 2020年度漯河最佳樓盤、業(yè)主最滿意樓盤等光榮稱號 區(qū)域樓盤：雙匯國際花園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目名稱 國際城市花園 物業(yè)位置 金山路黃河路交叉口北２００米 開發(fā)商 雙匯地產(chǎn) 均價（一期） 2700元 /㎡ 目前進(jìn)展 四期小高層 主力戶型及面積 98㎡ ——260㎡ 周邊配套 漯河市中醫(yī)院 中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行 學(xué)校：漯河二高、陽光雨露國際雙語嬰幼園、漯河小學(xué) 建筑及規(guī)劃 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，人性化設(shè)計 售樓部情況 因最后一期銷售，位置相對顯得有點隱蔽，內(nèi)部布局簡單粗放。項目總占地面積 200畝，總建筑面積 16萬平方米，社區(qū)綠化率高達(dá) 52％，容積率 ，是一個集多層、小高層、商業(yè)、幼兒園于一體的大型復(fù)合社區(qū)。社區(qū)以改良的西班牙風(fēng)情建筑和濃郁的西班牙景觀為依托，融合中國傳統(tǒng)居住特色，營造出一種激情浪漫與典雅藝術(shù)的生活氛圍。 ■ 以本區(qū)域客源為主 ， 已經(jīng)形成了對其他區(qū)域客戶的吸引 。 ■ 市場內(nèi)同質(zhì)類競爭樓盤主要集中在孟南開發(fā)區(qū)和沙北新區(qū)一帶 ， 對本項目構(gòu)成了強有力的客源攔截 。 ■ 同質(zhì)樓盤較為注重營銷推廣 ， 但在相關(guān)證件的取得時間限制條件下 ，項目的營銷推廣缺乏節(jié)奏性 ， 銷售受到影響 。 市場分析總結(jié) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 自身檢視 項目核心價值提煉 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目現(xiàn)狀分析 strength（優(yōu)勢） 1? 本案作為漯河生態(tài)大盤，通過在之前的宣傳，有了一定的知名度和品牌認(rèn)知度。 3? 本案位于紹陵區(qū)發(fā)展的核心地段，既能享受城市發(fā)展帶來的環(huán)境、經(jīng)濟、文化提升，又能很好的銜接城市舊區(qū)中心成熟的生活配套。 、環(huán)境設(shè)計新穎，能給項目形象帶來較大的提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)狀分析 weakness（劣勢） １ ?本案因天然地形限制，地勢低洼容易積水。 ３ ?三期產(chǎn)品主要以多層帶電梯為主，市場上同類產(chǎn)品，可類比項目少，而 且在目前在多層為主的前提下，客戶對多層帶電梯產(chǎn)品存在一定抗性。 ２ ?作為漯河的高檔項目，三期大部分的產(chǎn)品以電梯房為主，因此可以定位于高 端市場營銷。 ２ ?自去年第三季度末開始，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定的震蕩，對河南市 場、漯河市場都產(chǎn)生了一定的影響；另外，政府明確從緊的貨幣政策 也會對本案具體的項目銷售工作帶來一定的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)狀分析 銀河灣是什么？ 1. 漯河市生態(tài)高尚大型社區(qū) 2. 具國際優(yōu)秀人居標(biāo)準(zhǔn)、洋溢國際品位的花園社區(qū) 3. 以環(huán)境聚合人群，以環(huán)境促進(jìn)交流的財智發(fā)展型社區(qū) 4. 擁有漯河市最好的景觀園林 5. 擁有漯河市舒適住宅配套 6. 擁有高品質(zhì)的社區(qū)居民 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 差異化思考 確立核心戰(zhàn)略定位 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 概念 代表樓盤 國際 雙匯國際城市花園／ 歐洲 西班牙玫瑰城／歐洲故事 品質(zhì) 建業(yè)森林半島／錦繡淞江 水景 建業(yè)森林半島／碧水軒／香緹左岸 性價比 旺旺家苑 親情 幸福時光 / 所有的項目都在對所有的購房者說著同樣的話，最終的結(jié)果就是消費者視聽麻木。 ?他們的行為、創(chuàng)新、學(xué)識、創(chuàng)造在改變著城市，為城市中流砥柱。 ?口號大氣、張揚、具有強烈的沖擊力 銀河灣 備選：河畔語林 犒賞今生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目內(nèi)部各產(chǎn)品形象定位 1. 形象定位 —— 多層電梯洋房 給生活一個高度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 突出重圍制勝之道 銀河灣營銷總案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷核心問題闡述： 我們能賣什么？ 應(yīng)該賣給誰？ 怎么賣？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一篇 我們能夠賣什么？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銀河灣營銷工作現(xiàn)狀 一、銷售情況 一期、二期銷售工作已經(jīng)結(jié)束，銷售順利完成，前期以較低的價格和漯河居住生態(tài)環(huán)境大盤，贏得了口碑；三期銷售處于宏觀經(jīng)濟條件及國家政策性干預(yù)的背景下，略顯遲緩。