【正文】 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 75 頁 1. 發(fā)生停電、停水、跑水、電梯困人、設備運行異常等緊急現(xiàn)象及各部門巡查發(fā)現(xiàn)設備、設施存在問題時，可以電話方式通知工程部。 3. 凡需要重新制作、翻修的工作，材料費在 300 元以上的投資，一律填寫“客戶服務單”，并由財務部審核，總辦批準后實施。 5. 凡不能按相關規(guī)定及時完成的工單，存放在“未完成”一欄，并做好交接班； 因工具、材料等原因而擱置的工作單，放在“等備件”格內(nèi)，并及時申報采購單爭取及時恢復。 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 75 頁 工程部檔案管理規(guī)定 工程檔案是工程部運行管理樓宇建筑設施和設備的基本依據(jù)，加強工程檔案管理是工程部的一項重要工作。 一．工程檔案目錄管理 1. 工程檔案管理采取紙頁檔案和計算機檔案并行管理方式，基礎檔案材料要保留紙頁檔案，過程性檔案要逐步向無紙化檔案過渡。 3. 工程檔案設置應與上一級檔案目錄設置一致。 (2) 工程部責任：配合工程部經(jīng)理進行工作。 (4) 員工責任：認真進行原始資料的記錄；接受各級領導和檔案員的工作檢查。檔案要予以統(tǒng)一編號，并在每卷首頁建立目錄清單，同時在計算機中進行目錄登記。 (3) 工程檔案的查閱和借閱 一般工程檔案查閱可向文秘檔案員借出，在工程部辦公室閱覽；若需 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 75 頁 借閱須在文秘檔案員處辦理借閱手續(xù)。 (4) 工程檔案的更改清理和銷毀 原始檔案一般不可修改；工程部工作檔案經(jīng)工程部經(jīng)理同意可以修改。 (5) 上級檔案存檔 工程部檔案應由文秘檔案員定期上交物業(yè)管理中心存檔。 (7) 計算機檔案管理 工程部檔案應積極推行計算機管理，由文秘檔案員設置目錄菜單，將檔案或目錄及時錄入計算機中，進行資料分析、整理和信息傳遞。 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 75 頁 工程部鑰匙管理規(guī)定 鑰匙的管理是確保大廈和客戶安全的一項重要工作。 1. 在工程交接時，認真進行鑰匙的交接工作，雙方應認真清點鑰匙，無誤后共同在交接書上簽字。需要增配、補配鑰匙應填寫申請表，按程序?qū)徟螅杀０膊控撠煛? 4. 如果需增配、補配鑰匙，要由部門經(jīng)理填寫配鑰匙申請表，說明原因、數(shù)量，經(jīng)物業(yè)中心主任同 意，并報保安部備案后方可配制。 6. 如果是鑰匙損壞，要寫出損壞報告，連同被損壞鑰匙一并送保安部處理。 8. 工程部各個部位房間門鑰匙均應備份一套，交保安部封存。 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 75 頁 每日例會制度 為加強日常工作規(guī)范管理，根據(jù)實際情 況調(diào)整工作計劃，隨時對員工進行安全教育，工程部實行每日全體員工例會制度。（注：緊急事故處理除外）。 3. 例會內(nèi)容： (1) 工程部經(jīng)理檢查員工儀表。 (3) 工程部經(jīng)理布置當日工作，強調(diào)注意事項，提示計劃工作，通報相關事宜。 2. 各專業(yè)主 管負責分解劃分責任區(qū)。 4. 各專業(yè)技術人員對所轄責任區(qū)要定期清掃并填寫記錄，確保設備及環(huán)境的清潔。 6. 各專業(yè)主管至少每周檢查一次本專業(yè)責任區(qū)，部門經(jīng)理至少每二周檢查一次責任區(qū)。 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 75 頁 入室服務規(guī)范 ? 進入客戶房間要先敲門，得到允許后方可進入。 ? 注意儀容儀表、禮節(jié)禮貌，不準在客人面前裝腔作勢，態(tài)度傲慢。 ? 對客人投訴，要表示謝意和歉意；對不能解決的問題，要先道歉，再做溫和耐心的解釋并及時報告有關領導。 ? 工作時如需搬動客人物品時，必須先征得客人同意后再動。 ? 工作完成后及時清理現(xiàn)場 ，恢復原樣。 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 75 頁 二級庫房管理規(guī)定 1. 材料、備品、備件，應按品種、規(guī)格分門別類擺放。 2. 建立物品庫存賬目出庫領用臺帳，做到帳物相符。 4. 嚴格執(zhí)行《消防法》及《 61 號令》。 5. 保持庫內(nèi)整潔。 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 75 頁 工程部重要工作處理程序 設備故障的排除和處理程序 1. 大廈主要設備發(fā)生故障，值班人員或使用部門應立即通知工程部。 2. 找出原因后，工程部經(jīng)理和主管工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復正常運行，匯報物業(yè)管理中心主任。 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責任事故，由主管工程師根據(jù)情況對責任者提出處理意見，報工程部經(jīng)理審批后給予處罰，并通知行政部備案，如果情況較嚴重，需要開除責任者，則需報人力資源部和物業(yè)管理中心主任批準。 2. 工程部經(jīng)理接到事故報告后，立即率領工程部有關人員趕赴現(xiàn)場組織處理事故，同時報告物業(yè)管理中心主任。 4. 事故排除后，本專業(yè)主管做詳細處理記錄，填寫事故分析報告，將事故原因，事故狀況、處理過程、處理方法、預防措施報工程部經(jīng)理，并抄報總經(jīng)理。 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 75 頁 能源消耗控制程序 1. 能源消耗控制的范圍是：電、水、天然氣等。 2. 工程部派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣等現(xiàn)象，立即采取措施解決問題，如屬人為事故，將對有關人員進行教育并懲罰。 4. 工程部每月召開一次能源控制分析會，邀請使用部門人員參加。 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 75 頁 工程部突發(fā)事件處理程序 為了保證大廈正常運行，降低事故范圍及經(jīng)濟損失，對影響大廈正常運行的各類突發(fā)事件，包括停電 、 停水 、 跑水 、 燃氣泄漏、電梯關人等事件做出相應的處理，特制定工程部突發(fā)事件處理程序。正常工作日報工程部經(jīng)理，夜間及節(jié)假日報告值班經(jīng)理。嚴重事故報物業(yè)中心主任并通知保安部 、 客務部配合處理事故。 如設備搶修將影響正常營業(yè)，由客務部立即通知有關客戶；如事故可能危害客戶人身或設備安全時，應立即組織人員疏散和設備轉(zhuǎn)移。工程部電氣負責人要立即現(xiàn)場組織處理事故。 （ 3） 工程部經(jīng)理報告物管中心主任，并通知保安部做好大廈消防及治安工作，通知客務部做好客戶解釋工作。 b. 空調(diào)值班人員應立即關閉空調(diào)機組。 （ 5） 電氣維修人員應立即檢查造成停電原因，并采取應急措施。 b. 全站停電，應將低壓負荷全部拉掉，再拉掉高壓負荷開關，再拉隔離開關并向客戶說明。 d. 外網(wǎng)恢復供電后，應先合高壓，確認無誤后再合各分路低壓開關。 5. 突然停水 （ 1） 大廈發(fā)生突然停水時，值班或其它發(fā)現(xiàn)人員應立即通知大廈值班人員，向上級報告，并采取緊急措施。 （ 2） 若外管線停水，應由空水專業(yè)主管（領班）通知自來水管網(wǎng)所，要求其盡快搶修，恢復供水。 6. 跑水 (1) 發(fā)生突然跑水時，值班或其它發(fā)現(xiàn) 人員應立即通知大廈值班人員，向上級報告。若是樓頂水箱跑水，應立即關閉頂層水箱供水設備及閥門，通知配電室，停止向事故部位供電。 (4) 通知保安部維持秩序，通知客務部清掃積水，搶搬或遮蓋客戶和大廈設備物品。 7. 電梯關人 (1)當發(fā)生電梯故障并有人員被困在電梯內(nèi)時，電梯值班人員應立即趕赴現(xiàn)場確認電梯位置，安撫被困人員，盡快平 層放人，對故障電梯進行檢查，并立即修復或通知維保單位，若因為停電原因造成停機，還應將電梯停在基站。 8. 事故排除后 ， 工程部專業(yè)主管做詳細處理記錄，填寫事故分析報告，將事故原因、事故情況、處理方法、預防措施報工程部經(jīng)理 ， 重大事故要上報物業(yè)管理中心主任。以防止 類似事故再次發(fā)生。 2. 嚴格執(zhí)行《重要機房門禁制度》，未經(jīng)工程部負責人批準，外來人員不得進入電梯機房，發(fā)電機房、配電室、消防泵房、生活水泵房、冷凍主機房、燃氣鍋爐房、空調(diào)機房等各要害部位。 3. 工程部各級人員必須嚴格按照安全技術規(guī)程進行設備 運行、維修，認真檢查所管轄設備安全運行狀態(tài)及所屬機房范圍的安全狀況，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時報告限期解決。機房鑰匙由值班人員專人負責。交接班時鑰匙必須一起交接，并作好記錄。 6. 工程維修中需要動用明火時，必須辦理《動火許可證》后方可施工，施工前盡量排除易燃、易爆物品，施工過程中加強火源管理，不得違章作業(yè)，施工完成后認真檢查確認無火種，并清理現(xiàn)場后方可離 開。 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 75 頁 工程部消防安全管理制度 為貫徹落實中華人民共和國消防法規(guī)及《 61 號令》，保證大廈及各部門的安全，根據(jù)工程部的實際情況，制定消防管理制度。 2. 消防工作人人有責，每位員工都是義務消防員。 4. 防火負責人的職責 （ 1） 貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級的規(guī)定。 （ 3） 劃分防火責任區(qū)，為各負責工作的地段。 （ 5） 負責組織員工進行消防知識教育。 5. 員工消防職責 （ 1） 認真學習消防知識，掌握一般滅火本領。 （ 3） 會使用消防器材，發(fā)生火警會報警，積極參加滅火。 （ 5） 認真檢查巡視工作范圍內(nèi)的安全防火情況。 2. 生活用火、鍋爐用火，距可燃物應大于 。 4. 倉庫、機房、配電室禁止用明火取暖、吸煙。