【正文】 商場顧問部 ． 家庭收入方面，集中在人民幣 3,000 至 4,000 元之間 (占 59%)。 圖 : 個人收入分布 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 在個人收入方面，包括沒有收入的人仕和學生，被訪者每月平均收入為人民幣￥ 1,475 元 (遠高于 2020 年北京平均每人可支配收入人民幣￥ 965 元。其中第一商圈的私家車擁有或使用率 (35%) 略高于平均數(shù)，這顯示以北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為主的第一商圈居民的富裕程度。 購物習 慣 圖 : 逛街購物的頻密程度 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 在日常到商場和百貨公司逛街購物頻率方面，大多數(shù) (30%) 北京居民每周會進行 1 次購物活動。 圖 : 逛街時花錢消費比例 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 在 10 次逛街中，被訪者 次會花錢消費，此比例對不同商圈的消費者變化不太大。第一商圈的消費數(shù)字 (￥ 1,046 元 ) 居眾商圈之首，這顯示主要以北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)居民組成的第一商圈被訪者相對富裕。緊隨著三環(huán)路及四環(huán)路，西單 (58%) 和王府井 (49%) 分別是第二及第三最受歡迎的購物點。其中西單商場 (37%)、王府井百貨大樓 (34%) 和新世界中心 (32%) 分別是最受歡迎的頭三個商場。 圖 : 最受歡迎的零售設施 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 在眾多不同零售設施中，倉儲式商店是最受歡迎的，有 42%的被訪者非常喜歡倉儲式商店。 圖 : 去需要半小時車程或更遠的地方購物的頻密程度 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 為了進一步了解被訪者到距離較遠的地方購物逛街的習慣，本行特別在問卷中加入數(shù)條問題。 圖 : 到遠距離的地方逛街購物的原因 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 被訪者到遠距離逛街購物的主要原因是因為交通方便 (43%)，其次是價格因素 (38%) 和多商店選擇 (37%)。有 18%的被訪者采用私家車。 圖 : 最理想面積分布 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 對于未來北京 Mall 理想的商戶組合，被訪者認為近半數(shù)的面積 (53%) 應該是作為零售用途， 24%作為餐飲用途，剩下的 23%用作娛樂用途。 圖 : 必須有和最好有的零售店鋪類別 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 在商店類型選擇方面， 80%的被 訪者認為必須包括男仕服裝，其次被訪者認為未來北京 Mall 必須有的零售商店還包括銀行 (75%)、女仕服裝 (75%)、內(nèi)衣 (73%)、超級市場 (72%) 和倉儲式商店 (71%)，如圖 所示。 圖 : 必須有和最好有的餐飲設施 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 美食廣場 (57%) 被最多被訪者認為是未來北京 Mall 必須有的餐飲選擇，其次是中西快餐店 (53%)。 ． 值得注意的是被訪者對主題餐廳 (36%) 的喜歡程度也相當高。其次是健身俱樂部 (46%)、電影院 (41%) 和保齡球館 (36%)。 ． 調(diào)查結果顯示，在眾多的大型商店中，宜家 (必須有 40%) 是最受歡迎的。相對而言，國外百貨公司如英國 Selfridges 和美國的 JC Penney 的百份率都較低。 圖 : 必須有和最好有的服裝品牌 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 在服裝品牌方面，頭三位分別是金利來 (39%)、 Nike (35%) 和運動100 (31%)。這顯示被訪者對國際品牌有一定的追求。 圖 : 必須有和最好有的餐飲品牌 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 餐飲方面，美式快餐肯德基 (71%) 和麥當奴 (70%) 是被訪者認為未來北京 Mall 必須有頭兩個餐飲品牌。 圖 : 北京 Mall 的市場定位 資 料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 關于未來北京 Mall 的市場定位的策略，大多數(shù)的被訪者認為應該走中檔 (45%)，其次應該是中高檔 (38%)，有少數(shù)的被訪者認為必須是高檔 (10%)。此比例在不同商圈的變化不大。大多數(shù)被訪者認為北京 Mall 應該是一個綜合式的購物中心 (49%)，其次是生活時尚廣場 (12%)。平均而言，被訪者預期他們每月將到訪北京 Mall 次。 圖 : 到訪未來北京 Mall 的交通工具 資料來源 : 米嘉道信息策略有限公司 , 仲量聯(lián)行商場顧問部 ． 地鐵 (62%) 將是到訪未來北京 Mall 最普遍的交通工具，其次為公共大巴 (41%) 和私家車 (17%)。其中在第一商圈中有 76%的被訪者肯定會在未來 3 年內(nèi)繼續(xù)在北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)居住。對第三商圈的被訪者來說，這個百份比率是 1%。 重點總結 216。 216。餐飲方面則以價格實惠的美食廣場和中西快餐為主。 216。而國內(nèi)與國際品牌的比例則應該在 6:4 左右。 整體消費者市場調(diào)查顯示，消費者對未來北京 Mall 的前景樂觀，此結果有利北京Mall 項目的開發(fā)。 本行分別與超過 37 間國際及本地零售商接觸，以探討他們對北京 Mall 位置及其它方面的意見。本行相信此調(diào)查可為北京 Mall 提供具代表性的意見樣本。 在本行訪問的所有零售商當中，對發(fā)展本項目的意見大致樂觀。在所有被訪業(yè)者中，有 21%被訪者須尋找合適的合資伙伴、投資者、特許經(jīng)營商合作 投資，或需業(yè)主承擔部份投資費用，以減低進駐新型購物中心的風險。 在各類型業(yè)者當中，對北京 Mall 最感興趣是來至倉儲式超市及大型自行組裝家俱店業(yè)者。這可能由于本項目距落成日期仍有一段距離，暫不在他們實時考慮之列，而且本項目所處地點并非他們一般選擇的市中心地區(qū)。有 19%的被訪者表示中國入世將有利其營商環(huán)境，但此并非其拓展計劃所考慮的主要因素；而其中有 14%的被訪者則認為中國入世開放市場將促使其加快發(fā)展國內(nèi)市場的步伐，而且是其重要考慮因素之一，這些被訪業(yè)者包括電影院、電子游戲機中心及尚未進駐國內(nèi)的零售商。這些業(yè)者主要是已進駐中國市場的零售商，他們基本上已適應現(xiàn)時國內(nèi)的經(jīng)營環(huán)境，并已找到其于市場上的發(fā)展空間。對國內(nèi)零售商來說，雖然開放市場將帶來更激烈的競爭，構成或多或少的威脅，但被訪的國內(nèi)業(yè)者對未來北京市場均感樂觀，認為仍有足夠的發(fā)展空間。具號召力及別具特色的主力店不但可吸引消費者有目的性遠道而來消費，再者，如能夠在市場推廣早期便落實有號召力的主力店，更有利于商場整體的市場推廣工作，令其它零售商對項目增加信心，吸引他們進駐購物中心的可能性亦相對提高。但須注意的是，主力店的數(shù)目必須適可而止，因為一般主力店面積需求較大，而承租能力較低，若占購物中心的面積比例過高，則可能影響整體的租 金收入。 ． 這次本行訪問的主力店包括百貨公司、超級市場、大型運動用品店、書店、唱片店、家具用品及大型玩具店。 ． 但值得注意的是，百貨公司是北京零售市場的主導業(yè)態(tài)，如在第一階段報告中有關北京