【正文】 案（2）推動(dòng)、監(jiān)督管理辦法的執(zhí)行，保證物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)3．物業(yè)服務(wù)管理（1）提供業(yè)主的房屋裝修、維修和維護(hù)服務(wù)（2）提供各種水、電、氣等的穩(wěn)定供應(yīng)服務(wù)（3）保證轄區(qū)秩序良好，確保人員與財(cái)物、車輛的安全（3）提供環(huán)境管理服務(wù)，確保衛(wèi)生清潔、綠化良好、生態(tài)平衡3．投訴處理服務(wù)（1）受理小區(qū)各類事件和業(yè)主的投訴（2）制定各種有效的措施解決投訴（3）跟蹤投訴的處理情況，總結(jié)投訴處理經(jīng)驗(yàn)，確保業(yè)主滿意4．部門管理（1）為本部門的各種資料建檔、分類，做好文件的質(zhì)量管理（2）對(duì)下屬員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工的服務(wù)技能（3）對(duì)下屬員工進(jìn)行考核，實(shí)施激勵(lì)，提高員工的工作績(jī)效第二章 物業(yè)公司組織管理（一）公司部門制度制定流程制度草案擬定 制度草案討論和完善 制度實(shí)施行政部匯總各部門擬定的管理制度各部門起草部門管理制度草案，并上交給行政部各部門向部門員工收集制度制定建議各部門明確自己的工作流程和各崗位職責(zé)，明確制度制定的指導(dǎo)方針開始未通過通過審批各部門將修改完善的部門管理制度提交總經(jīng)理審批各部門根據(jù)會(huì)議討論的結(jié)果對(duì)本部門制度進(jìn)行修改完善行政部組織召開部門管理制度協(xié)調(diào)會(huì)議，對(duì)各部門的制度進(jìn)行討論 結(jié)束正式實(shí)施公司管理制度各部門根據(jù)總經(jīng)理意見修改管理制度（二）公司部門調(diào)整工作流程分析部門調(diào)整需求 制訂部門調(diào)整計(jì)劃 實(shí)施部門調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃部門根據(jù)公司內(nèi)外部發(fā)展要求提出部門調(diào)整要求開始戰(zhàn)略規(guī)劃部門經(jīng)過分析和研究?jī)?nèi)外環(huán)境提出部門調(diào)整方案戰(zhàn)略規(guī)劃部門將部門調(diào)整方案提交總經(jīng)理審批結(jié)束戰(zhàn)略規(guī)劃部門根據(jù)總經(jīng)理認(rèn)可的方案和意見擬定部門調(diào)整計(jì)劃書戰(zhàn)略規(guī)劃部門根據(jù)會(huì)議討論結(jié)果修改和完善部門調(diào)整計(jì)劃書并提交總經(jīng)理審批審批戰(zhàn)略規(guī)劃部門組織會(huì)議討論部門調(diào)整計(jì)劃書審批戰(zhàn)略規(guī)劃部門根據(jù)總經(jīng)理的意見修改部門調(diào)整計(jì)劃正式實(shí)施部門調(diào)整未通過通過戰(zhàn)略規(guī)劃部進(jìn)行部門調(diào)整可行性分析戰(zhàn)略規(guī)劃部門組織會(huì)議對(duì)部門調(diào)整方案進(jìn)行討論第三章 物業(yè)接管與驗(yàn)收管理（一）物業(yè)資料移交清單物業(yè)名稱： 物業(yè)位置：資料類別資料名稱移交數(shù)量備注物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告規(guī)劃許可證投資許可證土地使用合同建筑開工許可證用地紅線圖綜合竣工驗(yàn)收資料竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書供水合同供電協(xié)議書、許可證供氣協(xié)議書、許可證有線電視合格證通信設(shè)施合格證電梯準(zhǔn)用證施工設(shè)計(jì)資料全套設(shè)計(jì)圖紙圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑?、設(shè)計(jì)變更通知單重要的施工會(huì)議紀(jì)要隱蔽工程驗(yàn)收記錄……機(jī)電設(shè)備資料機(jī)電設(shè)備出廠合格證機(jī)電設(shè)備使用說明書機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告設(shè)備保修卡、保修協(xié)議業(yè)主資料已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等已購房業(yè)主的付款情況或付款方式移交單位接收單位移交人接收人日期日期（二）物業(yè)項(xiàng)目移交記錄表項(xiàng) 目評(píng)價(jià)存在問題整改建議電氣系統(tǒng)高、低壓配電室主要機(jī)電配電箱樓宇及公共區(qū)域照明、開關(guān)、插座及配電箱防地接地系統(tǒng)其 他空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)機(jī)組冷凍機(jī)組水泵、換熱器等設(shè)備地?zé)嵯到y(tǒng)暖通管路系統(tǒng)公共區(qū)域暖通用管井燃?xì)庠O(shè)施管井公共區(qū)域燃?xì)庠O(shè)施管井樓宇排氣設(shè)施其 他給排水系統(tǒng)公共區(qū)域生活用水管井蓄水箱（池）、管路草坪等澆灌設(shè)施衛(wèi)生潔具等設(shè)施排水管路等設(shè)施公共區(qū)域排水管井化糞池及排污設(shè)施公共區(qū)域排污管井及管路其 他電梯系統(tǒng)電梯轎廂及設(shè)備井道與底坑附屬設(shè)備曳引及其他設(shè)備井道照明等井道門等電氣控制設(shè)備系統(tǒng)其 他消防系統(tǒng)車庫各種指示標(biāo)志燈噴淋頭/煙、溫感探頭消火栓管路及設(shè)備滅火器等設(shè)備消防水池（箱）消防電氣控制設(shè)備監(jiān)控中心設(shè)備其 他通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電話系統(tǒng)設(shè)備樓宇電話插座等有線電視設(shè)備樓宇有線電視插座等公共廣播/應(yīng)急廣播設(shè)備音響設(shè)備樓宇監(jiān)控系統(tǒng)樓宇監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)樓宇監(jiān)控用的各種傳感器等辦公自動(dòng)化系統(tǒng)辦工自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)備物業(yè)管理營(yíng)運(yùn)信息系統(tǒng)辦公和服務(wù)系統(tǒng)信息服務(wù)系統(tǒng)智能卡管理體制系統(tǒng)工程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)入侵報(bào)警系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)出入口控制系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)車庫管理系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)建筑群主干線建筑物主干線水平布線屋宇工作區(qū)布線樓宇土建工程1．主體結(jié)構(gòu)地基鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚石結(jié)構(gòu)抗震性能2．外墻防水墻及墻面3．屋面保溫隔熱性能防水性能排水設(shè)施面層4．樓宇地面5．公共樓梯6．門窗玻璃7．衛(wèi)生間防水8．其他（三）機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表樓宇名稱： 驗(yàn)收組人員： 填寫日期：設(shè)備名稱數(shù)量安裝位置型號(hào)及主要技術(shù)參數(shù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)技術(shù)性能及數(shù)據(jù)隨機(jī)專用附件、工具名稱、數(shù)量保修期終止時(shí)間驗(yàn)收結(jié)論： 驗(yàn)收人簽名移交單位接收單位移交人接收人移交日期接收日期備注1．大型設(shè)備可作更詳細(xì)補(bǔ)充記錄2．本記錄經(jīng)雙方蓋章簽字后可作為驗(yàn)收憑證（四）消防設(shè)施驗(yàn)收記錄表施工單位驗(yàn)收區(qū)域抽查（）處，占（）%序號(hào)驗(yàn)收項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)情況處理意見1資料（1）圖紙及資料齊全（2）有產(chǎn)品合格證，銘牌清晰2煙感與溫度（1）圖紙規(guī)定安裝煙感 只，溫感 只（2）工作情況正常工作 只不正常工作 只3消防栓（1）設(shè)計(jì)數(shù)量 只（2）安裝位置合乎設(shè)計(jì)要求（3）閥門安裝及漏水情況（4）消防皮帶、嘖咀安放齊全（5）自動(dòng)按鈕安裝情況（6）滅火器配備情況（7）立管、油漆，消防栓外觀，安裝質(zhì)量情況實(shí)際安裝 只4噴淋系統(tǒng)（1）噴淋頭設(shè)計(jì)數(shù)量共 個(gè)（2）安裝位置，間隔距離合乎要求（3）樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況（4）末端放水閥門安裝情況（5）管道安裝、支架安裝、漏水情況實(shí)際安裝數(shù)量 個(gè)5分區(qū)卷簾門（1）分區(qū)卷簾門安裝位置合乎圖紙要求設(shè)計(jì)（2）設(shè)計(jì)安裝卷簾門 扇（3）樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況（4）末端放水閥門安裝情況（5）管道安裝、支架安裝、漏水情況實(shí)際安裝數(shù)量 扇6手動(dòng)報(bào)警鈕（1）設(shè)計(jì)規(guī)定數(shù)量 只（2）安裝情況實(shí)際安裝 只7廣播喇叭（1）設(shè)計(jì)安裝數(shù)量 只（2）安裝及工作情況實(shí)際安裝 只8防排機(jī)械防排煙（1）設(shè)計(jì)排風(fēng)口 只（2）風(fēng)管安裝情況（3）設(shè)計(jì)防火閥 只（4）防火閥動(dòng)作情況（5）正壓風(fēng)口及風(fēng)壓測(cè)試情況實(shí)際安裝風(fēng)口 只實(shí)際防火閥 只9防火門（1）設(shè)計(jì)安裝 只（2）安裝質(zhì)量情況實(shí)際安裝 只檢查結(jié)果及意見簽字設(shè)計(jì)單位施工單位物業(yè)公司工程監(jiān)理地產(chǎn)公司檢收日期（五）商鋪單元驗(yàn)收交接表交接驗(yàn)收表編號(hào)：樓層單元驗(yàn)收日期驗(yàn)收移交內(nèi)容數(shù)量狀 況遺漏及整改內(nèi)容備注地臺(tái)天花吊頂樓梯臺(tái)階及扶手墻面窗框個(gè)玻璃塊各種門扇鎖匙及把手把各種五金配件公共配電箱個(gè)單元內(nèi)配電箱個(gè)燈盤個(gè)照明燈具個(gè)照明開關(guān)只風(fēng)機(jī)盤管臺(tái)空調(diào)送風(fēng)口個(gè)空調(diào)回風(fēng)口個(gè)空調(diào)新風(fēng)口個(gè)風(fēng)機(jī)盤管控制器個(gè)電源插座個(gè)電視插座個(gè)電話插座個(gè)噴淋頭個(gè)煙感個(gè)廣播喇叭個(gè)消火栓箱個(gè)滅火器及滅火箱個(gè)碎玻璃報(bào)警按鈕個(gè)應(yīng)急指示燈個(gè)門牌及標(biāo)牌塊移交鑰匙把移交其他物品單元內(nèi)電表讀數(shù)度單元內(nèi)水表讀數(shù)字驗(yàn)收交接單位代表簽章日期（六）物業(yè)設(shè)備設(shè)施交接書序號(hào)交接項(xiàng)目型號(hào)規(guī)格數(shù)量接收意見處理結(jié)果確認(rèn)12345678910111213…… 物業(yè)公司經(jīng)辦人簽名：物業(yè)公司蓋章：發(fā)展商經(jīng)辦人簽名：發(fā)展商蓋章：（七）物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)范模板物業(yè)公司物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)范第一章 總則第一條 目的。為加強(qiáng)物業(yè)綜合驗(yàn)收和交接管理，規(guī)范公司物業(yè)驗(yàn)收程序，確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制，保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)，特制定本管理規(guī)范。本規(guī)范適用于公司所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的接管驗(yàn)收管理。2．接管驗(yàn)收小組的工作內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料進(jìn)行驗(yàn)收；按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。第二章 接管驗(yàn)收程序第四條 接管驗(yàn)收條件。第五條 接管驗(yàn)收程序規(guī)定1．驗(yàn)收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3．在預(yù)驗(yàn)收過程中檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備提出書面整改報(bào)告返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。5．對(duì)已入伙樓宇的驗(yàn)收，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)公司、我公司聯(lián)合驗(yàn)收小組，除已入住房間無須驗(yàn)收外，其余驗(yàn)收程序相同于新樓宇接管驗(yàn)收程序。第七條 設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收要符合以下幾點(diǎn)。2．主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。第八條 對(duì)物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單相應(yīng)表格內(nèi)。第十條 以上各項(xiàng)驗(yàn)收，驗(yàn)收人員均應(yīng)認(rèn)真、如實(shí)地填寫相關(guān)記錄，必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)的原則，未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不予簽字接管，以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。第十二條 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問題，驗(yàn)收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交發(fā)展商，在發(fā)展商整改完畢后另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。由建設(shè)單位采取有效措施進(jìn)行整改合格要求后商定時(shí)間再驗(yàn)收，并索取加固補(bǔ)強(qiáng)措施復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄予以保存。第五章 附則第十五條 本制度自頒布之日起生效，由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)解釋。為規(guī)范所承接物業(yè)各方面資料的接管及保管工作，確保物業(yè)管理工作的順利開展，特制定本規(guī)定。第三條 職責(zé)范圍。第二章 驗(yàn)收資料的收集第四條 在接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商接收如下表所示的各項(xiàng)資料。1．制訂收集整理計(jì)劃。2．深入現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地收集。3．資料