【正文】 情形等內容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務費用,由業(yè)主承擔，但房屋交付后一年內無人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔物業(yè)服務費用?！　〉谑龡l 開發(fā)建設單位在出售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約并到區(qū)房屋主管部門備案。　　第四節(jié) 新建物業(yè)的交付使用　　第十四條 新建物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設單位應當向房屋主管部門辦理竣工交付使用備案手續(xù)，并提供建設項目竣工驗收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關文件、資料?！　^(qū)房屋主管部門、前期物業(yè)服務企業(yè)應當接受前款規(guī)定的資料，并妥善保管。　　業(yè)主有權查閱開發(fā)建設單位向區(qū)房屋主管部門、物業(yè)服務企業(yè)移交的資料。　　尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)确尚袨橐呀浐戏ㄕ加性摲课莸娜耍谖飿I(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務?！　〉谑邨l 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利?！　〉诙?jié) 業(yè)主大會籌備組　　第十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會?！　I(yè)主總人數(shù)在二十人以內且經全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。　　業(yè)主身份的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)?！　￠_發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設立業(yè)主大會的書面要求。　　第二十二條 籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、開發(fā)建設單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二?！　』I備組應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發(fā)建設單位提供下列文件資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分證明；　?。ǘI(yè)主名冊；　?。ㄈ┙ㄖ?guī)劃總平面圖；　?。ㄋ模└綄僭O施設備交付使用備案證明；　?。ㄎ澹┚G化竣工總平面圖；　?。┪飿I(yè)服務用房配置證明；　?。ㄆ撸ｍ椌S修資金交存證明；　　（八）成立業(yè)主大會必需的其他文件資料?！　∏翱钏袃热荩I備組應當在召開首次業(yè)主大會會議十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止?！　〉谌?jié) 業(yè)主大會　　第二十五條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立?！　〉诙鶙l 業(yè)主大會履行下列職責：　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則；　?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期；　　（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；　?。ㄋ模Q定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)?！　〉诙邨l 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：　?。ㄒ唬┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；　?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況?！　〕皟煽钜?guī)定外，任何單位和個人不得組織召開業(yè)主大會會議。采用書面征求意見的形式時，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告；業(yè)主在規(guī)定期限內未反饋意見的，視為棄權?！　I(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映?！　〉谌粭l 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行?！　〉谌龡l 管理規(guī)約應當對下列事項作出約定：　?。ㄒ唬┙ㄖ锛捌涓綄僭O施設備的使用、維護、管理；　?。ǘｍ椌S修資金的籌集、使用方案；　?。ㄈ┕灿胁糠值慕洜I與收益分配、使用；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內有關環(huán)境衛(wèi)生、噪聲、寵物飼養(yǎng)、安全管理等業(yè)主的權利與義務；　?。ㄎ澹┻`反管理規(guī)約應當承擔的責任?！　〉谒墓?jié) 業(yè)主委員會　　第三十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。業(yè)主委員會委員具有同等表決權?！　I(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集?！　I(yè)主委員會決定事項，應當經全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。　　第三十六條 業(yè)主委員會委員應當忠實履行職責，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及房屋主管部門的指導與監(jiān)督，房屋主管部門應當加強對業(yè)主委員會委員的培訓?！　〉谌邨l 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：　?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主；　　（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責；　　（三）被依法限制人身自由半年以上；　?。ㄋ模┮詴娣绞较驑I(yè)主大會提出辭職請求；　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形?！　〉谌艞l 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉?！　〉谒氖畻l 業(yè)主大會會議選舉產生出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內，前業(yè)主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。　　第四十一條 業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務經營活動。　　第四十二條 兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集。　　第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級許可范圍內提供物業(yè)管理服務。　　第四十五條 本市實行物業(yè)服務項目經理責任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務負責人應當由有資質的物業(yè)服務項目經理擔任?！　〉谒氖鶙l 本市實行物業(yè)服務重大事件報告制度?！　〉谒氖邨l 業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當分別建立并妥善保管業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務檔案，按照有關規(guī)定向房屋主管部門報送統(tǒng)計報表。業(yè)主對物業(yè)服務質量的評價是物業(yè)服務質量等級考核的主要依據(jù)。　　區(qū)房屋主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向公眾提供查詢服務。合同中的下列內容應當事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會決定的除外：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務事項；　?。ǘ┪飿I(yè)服務質量及服務費用；　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內安全保障事項；　?。ㄋ模┖贤谙?；　?。ㄎ澹┻`約責任?！　〉谖迨粭l 普通住宅、經濟適用房和廉租房物業(yè)服務費、車輛停泊服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的物業(yè)服務費、車輛停泊服務費實行市場調節(jié)價?！　嵭姓笇r的，市物價主管部門應當會同市房屋主管部門，根據(jù)物業(yè)種類、服務內容、服務質量等級和物價指數(shù)變動情況，制定相應的基準價，確定不超過基準價百分之二十的上浮幅度，并向社會公布?！　〉谖迨l 物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)服務事項、內容、標準和相應的收費項目、標準在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置予以書面公布?！　∵`反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)服務企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。　　物業(yè)服務企業(yè)應當自辦理移交手續(xù)之日起三十日內，持相關資料向區(qū)房屋主管部門備案。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人?！　∥飿I(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止?！　〉谖迨邨l 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理