【正文】 ........................................................................................ 19 ................................................................................................. 19 ..................................................................................................... 20 第八章 風險分析 .......................................................................................................... 21 ................................................................................. 21 ....................................................................................................... 21 ............................................................. 22 ............................................................................. 22 . 經(jīng)濟周期與產(chǎn)業(yè)政策的風險 ....................................................................... 23 ......................................................................................................... 24 第九章 建設(shè)方式及 工程計劃 ........................................................................................ 24 、發(fā)包方式 ........................................................................................... 24 ： ..................................................................................................... 25 第十章 經(jīng)營預(yù)測及財務(wù)分析 ........................................................................................ 25 ： ........................................................................... 25 ................................................................................... 25 。 ................................................................................. 25 .................................................................................................... 25 動態(tài)分析 .................................................................................................... 33 投資意向書 ................................................................................................................... 37 摘 要 山東天泓置業(yè)有限公司 系由上海天雄有限公司、青島國雄投資發(fā)展有限公司和青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司投資成立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。 天泰集團是具有十年歷史的企業(yè)集團，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，涉及建筑設(shè)計、物業(yè)管理、房地產(chǎn)營銷、飲料等行業(yè)。主要有陽光海岸、天泰青島奧林匹克花園、陽光地帶等。 天泰濟南項目位于濟南市南部，該地風景秀麗、植被豐富，是濟南的綠肺，為保護城市環(huán)境，該地段目前鮮有新的地塊推出，因此該項目實際處于濟南的絕版地段，有很高的升值潛力和良好的生活、自然環(huán)境。 從濟南的市場情況看，濟南市房地產(chǎn)交易市場活躍，人民收入水平不斷提高，追求生活質(zhì)量，改善居住條件的需求日益增強，消費水平不斷升級。因此，本項目的開發(fā)將有可能填補這一空白，贏得市場，贏得客戶。公司將注冊資本從目前的 2020 萬元增加到 5000 萬元，擬通過股權(quán)方式融資 3000 萬元，與股權(quán)方式相匹配，投資人應(yīng)同時以 1： 7（股權(quán)：債權(quán)）的比例向公司提供無息借款，借款期限暫定為 4 年。該筆款項主要用于繳納項目土地款及前期費用。 股東收益主要來源于股利分配和項目完成后清算收益。 從項目經(jīng)營預(yù)測看，公司盈利前景良好，項目總投資為 億元，按照 8000 元 /平米測算，該項目銷售收入預(yù)計為 億元，凈利潤為 億元，成本利潤率為 %，投資利潤率為 %。 總之，從總體上看，該項目在定位、設(shè)計、市場、經(jīng)營預(yù)測等方面都是可行的。公司于 2020 年 6 月 24 日成立。公司本次擬增資擴股 3,000萬元，增資后，本公司注冊資本為 5,000 萬元。 天泰集團簡介： 天泰集團成立于 1994 年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，涉及物業(yè)管理、置業(yè)顧問、建筑設(shè)計、旅游開發(fā)、生物食品等多個產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團，下屬天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司、天泰奧城發(fā)展有限公司、 上海天雄有限公司、 天泰陽光建設(shè)有限公司、天泰溫泉高爾夫發(fā)展有限公司、天一置業(yè)顧問有限公司、天泰物業(yè)服務(wù)有限公司、天泰飲樂多食品有限公司等十余家子公司及控股公司。青島奧林匹克花園、天泰 天泰集團是中國較早實施品牌戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)，在其發(fā)展過程中及時導(dǎo)入 CIS 系統(tǒng)，1996 年率先在中國國家工商總局注冊了第一個建筑商標，天泰集團也是國內(nèi)較早通過ISO9000 質(zhì)量體系認證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且是國內(nèi)最早通過 ISO14001 環(huán)境體系認證的房地產(chǎn)企業(yè)， “ 天泰 ” 還是青島市和山東省第一個著名建筑商標。同時連續(xù)多年被評定為 “ AAA級信用企業(yè) ” 。 在成立十周年之際，集團提出了發(fā)展戰(zhàn)略，明確提出了做透山東市場的戰(zhàn)略規(guī)劃。最近，天泰集團又探索性地在企業(yè)管理中實施以 “ 團隊 CEO” 為執(zhí) 行主體的 “ 三會 ” 管理模式。 從創(chuàng)立伊始，天泰集團就提出并逐漸形成了以 “ 興業(yè)報國 ” 為核心的文化體系，每年集團都要拿出大量的資金用于社會公益事業(yè)，如出資百萬在中國海洋大學設(shè)立 “ 天泰獎學金 ” 、“ 天泰跨世紀優(yōu)秀人才獎 ” ，在貴州等地區(qū)捐建希望小學，積極安置下崗職工再就業(yè)，捐資助殘，支持殘疾人安居工程， 2020 年出資人民幣 1,000 萬元支持青島 “ 奧運爭光計劃 ” 等等。太陽樹” or “太陽項目 北臨中華女子學院，東西分別有舜耕路、旅游路兩條交通干線貫穿南北，組團南端以興濟河為界，總占地面積 172畝，項目內(nèi)及周邊有近 6000畝森林和 2020畝社區(qū)綠化，群山環(huán)抱，氣候宜人，具有典型的城市花園特點，是非常適合居住的大型社區(qū)。自 2020年 4 月首批省直機關(guān)住宅交付使用、 1000 余戶居民入住起，截至 2020 年年底，入住人數(shù)已逾萬人。 天泰濟南項目位于南城中心地帶，東依千佛山山脈，西側(cè)與龜山遙遙相望，視覺效果極佳，地理位置優(yōu)越。 根據(jù)已批準的詳細規(guī)劃，濟南項目總占地面積 172畝，容積率為 ，總計可建設(shè)住宅及配套公建約 204000平方米。另外，該項目已辦理好土地證和用地規(guī)劃許可證，基本具備“三通一平”施工條件，項目所需水、電、煤氣等配套設(shè)施齊備，市政管線均已布放到位，建設(shè)條件較為理想。室 內(nèi)裝修將采用高標準、人性化的設(shè)計。社區(qū)環(huán)境將突出基地自然地形的特點。 室內(nèi)平面布置符合中國人的生活習慣和功能要求，室內(nèi)裝修突出現(xiàn)代、簡約、實用、大氣、藝術(shù)等特點，在與業(yè)主充分溝通的基礎(chǔ)上，大膽創(chuàng)意，做出建筑藝術(shù)精品 大膽使用新技術(shù)、提倡生態(tài)環(huán)保理念，營造適合人類居住的小環(huán)境，形成城市中的空中別墅。 規(guī)劃目標定位 ，整個區(qū)域范圍地形成三級跌落狀分布，極目遠眺，不遠處的市區(qū)以及千佛山盡在眼前，無論霧天還是晴天都別有情趣，規(guī)劃階段應(yīng)該充分利用自然資源。 。 尚為主體的高尚居住區(qū)。會所內(nèi)室內(nèi)攀巖、溫泉浴、壁球館、游泳池、健身房等。把小區(qū)內(nèi)景觀融入自然。 ，要留有大面積綠化用地，提高檔次的同時，使業(yè)主更有機會和 自然親近。 會所功能齊全，結(jié)構(gòu)合理、布置精致，成為小區(qū)居民交流、生活的中心，面積在2020— 3000平米即可。 . 中高層部分具備安全而且有最佳景觀的“空中別墅”。使業(yè)主真正享受到別墅的感受，而又有高層住宅的安全性和景觀優(yōu)勢。 . 寬闊的景觀大陽臺，客廳、臥室落地的景觀玻璃窗，開敞的主臥 室衛(wèi)生間，讓業(yè)主在洗浴、休息中感受窗外千佛山以及泉城濟南的無盡美景，開窗面積盡量大，但還要考慮濟南當?shù)氐臍夂蛱卣鳌? 人文地理概況 濟南市位于山東省中西部，泰山穹隆北麓，黃河南岸。北鄰德州市，東北連濱州市，東接淄博市，南與萊蕪市、泰安市毗連，西與聊城市相鄰?，F(xiàn)轄歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、長清縣、平陰縣、濟陽縣、商河縣等5個區(qū) 4個縣，代管章丘市。 經(jīng)濟發(fā)展指標 據(jù)初步核算， 2020年 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 ，比上年增長 ％ 。 從 GDP分配角度看：全年完成地域財政收入 ，增長 ％，城市市區(qū)居民 (非農(nóng)業(yè) )人均可支配收入為 11013元，增長 ％。 城市居民消費結(jié)構(gòu)升級的方向已經(jīng)明確， 據(jù)統(tǒng)計， 2020年住房銷售額 ，比上年增長 ％，其中個人購買 ，增長 ％。 以上數(shù)字表明，住房消費已成為 濟南市 居民最大的消費類別，成為城市居民消費結(jié)構(gòu)升級方向的 代表性品類。 （ 1） 2020 年全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長并再創(chuàng)佳績 。 （ 2） 住房一、二級市場聯(lián)動效應(yīng)明顯 2020 年， 濟南市 住房一、二級市場相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展的大好形勢前所未有。同時，住房市場的發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長帶動了房地產(chǎn)交易 稅收的增長。 “賣舊買新 ”“以小換大 ”“以次換好 ”已成為人們改善居住條件的基本方式，這種住房市場上特有的、階梯型的 梯次消費 形式，也是住房一、二級市場得以長久發(fā)展的推動力。從這個意義上說，適合普通居民改善居住條件的戶型也基本滿足了市場需求。 2020 年，多層樓房銷售所占商品住房銷售總件數(shù)的比重為 %；高層、小高層商品住房成交 2959件，同比增長 倍；占商品住房成交總量的 %，比上一年提高 22 個百分點。 多層與高層、小高層兩者價格與銷售量上形成的對比，從一個側(cè)面反映出 濟南 市住房市場各類住房有效需求的 “質(zhì) ”“量 ”辯證關(guān)系。從前 4 個月的投資完成情況看，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點： . 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢平穩(wěn)。從增幅來看是逐月下降的，但從凈完成投資來看是逐月遞增的，前兩個月完成投資為 億元，三月份凈完成投資為 億元，四月份凈完成投資為 8 億元。 14 月份濟南市累計銷售各類房屋 萬平方米（其中住宅銷售 萬平方米），增長%，房價比上年同期上漲 %，比竣工面積多出 萬平方米，（其中住宅多出竣工面積 萬平方米。 今年以來，我市濟南市房地產(chǎn)新開工面積 萬平方米，與上年同期基本持平，其中住宅新開工 萬平方米，同比下降 %。 。截至４月底，當年到位資金 億元，比上年同期增長 ％，其中企業(yè)自籌資金和其他資金來源大幅增長，占資金來源的 ％；到位金額分別為 ，分別比上年同期增長 ％和 ％；銀行貸款 億元，下降 ％。 今年上半年，全市商品房成交 6883 件，成交面積 萬平方米，同比增長 ％，成交金額達 億元，同比增長 ％。 由于受拆遷與人口因素的影響，今年省城房價增長迅速， 5 月份之前，商品房均價已經(jīng)達到 2527 元／平方米，在 5 月中旬后價格曾一度上升到 2801 元／平方米的高價，但隨后價格開始下滑，到 6 月下旬均價為 2496 元