【正文】 中的朝陽(yáng)北路都將會(huì)把這幾大商圈的人群吸引過(guò)來(lái)，最終與朝陽(yáng)路連接形成一個(gè)規(guī)模宏大的居住網(wǎng)。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)企劃案 大量的管理資料下載 8 將會(huì)發(fā)揮的淋漓盡致，其周邊項(xiàng)目的升值潛力也將是不可估量。五環(huán)以西由于距離和交通的天然優(yōu)勢(shì)，周邊項(xiàng)目 的發(fā)展速度和發(fā)展?jié)摿Χ紩?huì)有一個(gè)快速的提升期。因此在此區(qū)域購(gòu)房投資相信會(huì)有一個(gè)良好的回報(bào)，當(dāng)然這一切的前提必需是所購(gòu)房屋具有有良好的品質(zhì)。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)企劃案 大量的管理資料下載 9 第二章 成本測(cè)算 面積 : A 區(qū) 地上住宅 38928平方米 商業(yè) 8973平方米 地下車(chē)庫(kù) 2696平方米 地下 3764平方米 B1 樓 地上住宅 21341平方米 地下 2050平方米 土地成本： A、補(bǔ)償價(jià)： 90， 101， 170 元 (1)、 60269 m178。=75， 336， 250 元 (2)、 5814 m178。=2,424,438元 (3)、 2696 m178。=1,124,232元 (4)、 8973 m178。=11， 216， 250 元 B、四源配套費(fèi)： 80 77752 m178。 77752 m178。 前期費(fèi)用 （含設(shè)計(jì)、電貼、招標(biāo)、綠化等） 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。設(shè)備電梯： 200元 /m178。 不可抗拒： 26 77752=2， 021， 552元 管理及財(cái)務(wù) ： 26 77752=2， 021， 552元 利息： 4000萬(wàn) %=330萬(wàn) 營(yíng)業(yè)稅 :% 3800/m178。=17， 850， 000元 133085360元247。=178。+178。 建議：開(kāi)盤(pán)均價(jià) 3700 元 /平米與周邊項(xiàng)目在價(jià)格上有競(jìng)爭(zhēng)力 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。 客戶(hù)文化程度較高，中等學(xué)歷以上占 90%，大專(zhuān)以上占 65%， 收入較為穩(wěn)定，家庭月收入超過(guò) 5000 元。 首次置業(yè) 85%以上。 有車(chē)族占 40%，多數(shù)乘公交車(chē)。 （三）購(gòu)房目的分析 一般小公司的老板 擁有類(lèi)似捷達(dá)，桑塔納轎車(chē)的中輕年人。 司職員 收入在 3000— 8000 元 /㎡之間的，能夠承受首付 510 萬(wàn)元，月供1500— 3000 元 的年輕人。于是這個(gè)價(jià)位的房子符合下一代買(mǎi)給父母的要求。因此，社區(qū)環(huán)境更適合老一代人的需求。 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。 事業(yè)剛起步的年輕白領(lǐng)階層由于厭倦與父母同住，租房或結(jié)婚、成家等需求而渴望自己購(gòu)房。在戶(hù)型選擇方面，他們多 60 平米左右的一居。這表明，作為購(gòu)房者自己的居住空間，房主對(duì)房子的朝向及通透是非?？粗氐摹? 配套 會(huì)所：我項(xiàng)目所處的位置，周邊配套是較齊全的，但客戶(hù)對(duì)會(huì)所卻存在兩種較對(duì)立的意見(jiàn)，一部分人認(rèn)為無(wú)所謂，一部 分人卻主為很重要。在會(huì)所類(lèi) 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 對(duì)期房而言，客戶(hù)怕質(zhì)量不過(guò)關(guān)，貨不對(duì)板，面積出入大，購(gòu)房不象普通消費(fèi)購(gòu)物，聽(tīng)說(shuō)很多人上當(dāng)而擔(dān)心自己受騙。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)企劃案 大量的管理資料下載 14 第四章 本案產(chǎn)品定位及廣告 建議 一、 產(chǎn)品屬性定位 定位語(yǔ)的確立 根據(jù)以上的分析，我們可以總結(jié)出市場(chǎng)定位的主體思路： ? 把項(xiàng)目定位在朝陽(yáng)路，強(qiáng)調(diào)位置感。 ? 原味生活、樸實(shí)無(wú)華的生活品質(zhì)。 項(xiàng)目定位：“提倡“朝陽(yáng)生活”為主題的社區(qū) “我們塑造我們的建筑物之后，建筑物塑造我們”邱吉爾名言錄 這種生活方式適度超前的研究、升華和提煉，將其融合、演繹到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之中形成一種運(yùn)動(dòng)、健康、和諧的生活方式，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明的生活。 定位語(yǔ) :“朝陽(yáng)路。 生活的智慧在于慮出那些不重要的雜質(zhì)， 我們的生活空間，更是一種文化的環(huán)境， 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。 保留重要的部分，享受家庭，享受生活，與大自然的樂(lè)趣，創(chuàng)造出新的生活品質(zhì)。朝陽(yáng)” 釋意： 蔚藍(lán)：蔚藍(lán)的天空，諧音“未來(lái)” 朝陽(yáng)同音“ ZHAOYANG”（意為每日迎接早晨的朝陽(yáng) ，本喻朝陽(yáng)區(qū)，強(qiáng)調(diào)區(qū)位感。朝陽(yáng)” 富有生命力，創(chuàng)造力 “朝陽(yáng)。 享受著回歸大自然的樂(lè)趣，生活的現(xiàn)實(shí)感就非常淡然了。 工作是必須要做的，每天感受著人世間的親情、友情和愛(ài)情，生命因此而充盈著喜悅，便加倍意識(shí)到活著的美好了。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)企劃案 大量的管理資料下載 16 第三種是歷史狀態(tài)， 懷舊之情，傷感而溫馨，追憶著似水的流年，沉浸在對(duì)往事的回憶中。普希金說(shuō)得好： “ 那過(guò)去了的，都會(huì)變成美好的回憶。生命的時(shí)空因此而擴(kuò)大，生命也因此而得以日日刷新，這時(shí)才感到 “ 太陽(yáng)每天都是新的 ” 這話(huà)的生活哲理的真正含義所在。于是不斷給自己提出新的追求，把已成的事業(yè)，都視作過(guò)眼煙云。 三、媒體組合建議 主流媒體 主流平面媒體： 《北京青年報(bào)》、《北京晚報(bào)》 此類(lèi)媒體是房地產(chǎn)業(yè)、也是我們將主要選擇投放的一類(lèi)媒體。 非主流媒體 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。 交通臺(tái)、音樂(lè)臺(tái) 打車(chē)族、開(kāi)車(chē)族的首選廣播頻道，受眾人群含概面廣層次較高。 《新地產(chǎn)》 針對(duì)性強(qiáng)，以高收入消費(fèi)人群為目標(biāo)對(duì)象； 在百余家寫(xiě)字樓、高檔物業(yè)直投，咖啡廳、高爾夫球場(chǎng)等高級(jí)娛樂(lè)休閑場(chǎng)所直投。 2）售樓處規(guī)劃 內(nèi)部功能區(qū)域的劃分上堅(jiān)持一定的專(zhuān)業(yè)性、合理性、美觀性和實(shí)用性 ,將各個(gè)區(qū)域的功能標(biāo)示劃分清楚 ,充分體現(xiàn)：接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)六大功能分區(qū)的統(tǒng)一性和各異性。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)企劃案 大量的管理資料下載 18 建設(shè)面積： 100－ 150 平米 ? 銷(xiāo)售大廳（接待、展 示、洽談） —— 50 平米 ? 會(huì)議室兼簽約室 —— 10 平米 ? 銷(xiāo)售經(jīng)理辦公室 —— 10 平米 ? 財(cái)務(wù)室 —— 10 平米 ? 行政辦公室 —— 10 平米 ? 客戶(hù)服務(wù)部 —— 10 平米 ? 兒童活動(dòng)區(qū) —— 20 平米 ? 男女衛(wèi)生間－ 10 平米 3）售樓處設(shè)備配置 當(dāng)?shù)厥蹣翘帲? 業(yè)務(wù)辦公區(qū)： 回訪(fǎng)電話(huà)： 3 部 銷(xiāo)售經(jīng)理辦公室：電話(huà) 1 部，傳真 1 部，電腦 1 臺(tái) 行政辦公室：電話(huà) 1 部，傳真 1 部，電腦 1 臺(tái)，打印機(jī) 1 臺(tái)，復(fù)印機(jī)1 臺(tái) 客戶(hù)服務(wù)部： 電話(huà) 1 部、電腦 1 臺(tái)、傳真機(jī) 1 臺(tái)、打印機(jī) 1 臺(tái)、檔案柜 財(cái)務(wù)部： 電話(huà) 1 部、電腦 1 臺(tái)、檔案柜、保險(xiǎn)柜 4）售樓處銷(xiāo)售道具配置 沙 盤(pán)、展板、談判桌椅、空調(diào)、視聽(tīng)設(shè)備、公共區(qū)域花卉、飲水機(jī)等 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。 2）戶(hù)外看板的包裝：在朝陽(yáng)路沿線(xiàn)醒目位置設(shè)立大型廣告牌。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)企劃案 大量的管理資料下載 20 制作時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月 戶(hù)型圖： 戶(hù)型圖設(shè)計(jì)風(fēng)格：延續(xù) DM 單頁(yè)風(fēng)格及色彩運(yùn)用 戶(hù)型圖構(gòu)成要素： ? 戶(hù)型的內(nèi)部功能分區(qū)示意并配有家俱，注明開(kāi)間進(jìn)深的尺寸 ? 每套戶(hù)型的建筑面積、套內(nèi)建面 ? 案名及 LOGO ? 熱線(xiàn)電話(huà) ? 開(kāi)發(fā)商、代理商名稱(chēng)