【正文】 人群、老板級(jí)人物為目標(biāo)對(duì)象讀者。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷企劃案 大量的管理資料下載 17 《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》 讀者群體是以廣大投資者、企業(yè)投資人、機(jī)構(gòu)投資者等白領(lǐng)階層為閱讀對(duì)象的財(cái)經(jīng)類報(bào)紙。 主要優(yōu)勢(shì)： 發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛。一人只能有一條命，然而生存在這 五種狀態(tài)之中，就仿佛擁有了五次生命。 第五種是未來(lái)狀態(tài) ，人 總在追求完美，而完美的人生又總在未來(lái)之中。 ” 第四種是虛擬的狀態(tài) ， 虛擬的世界里，找到了自己的人生定位，找到了自己的歸屬，找回了夢(mèng)想，找回了憧憬，找回了希望，找回了青春。曾經(jīng)的美好，曾經(jīng)的理想，曾經(jīng)的浪漫，曾經(jīng)的憧憬，曾經(jīng)的友情，現(xiàn)在還余多少 呢？只有過(guò)去的，才真正是屬于自己的擁有，能留在記憶中的，才是生命的真正珍藏。 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。 第二種是社會(huì)狀態(tài)。生活賞” 釋意： 朝陽(yáng)喻為朝陽(yáng)路 生活賞喻為對(duì)生活的鑒賞力 對(duì)生活的鑒賞歸納為生活五態(tài)： 第一種是自然狀態(tài)。 象征 “蔚藍(lán)。 二、案名 “蔚藍(lán)。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷企劃案 大量的管理資料下載 15 它的每一個(gè)細(xì)節(jié)，都應(yīng)該富有靈魂。朝陽(yáng)生活代表作” 拒絕平庸，讓生活充滿個(gè)性；拒絕奢華，讓生活充滿品味。為業(yè)主構(gòu)筑融 入健康的身心、健康的生活觀念、健康的家庭、健康的人際關(guān)系、健康的成長(zhǎng)、健康的環(huán)境、健康的文化為一體的社區(qū)生活。 ? 樓盤形象定位為健康的、有活力的、清爽的、現(xiàn)代的、耳目一新的形象。 ? 形象要溫馨、舒適、可融入現(xiàn)代的元素。 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷企劃案 大量的管理資料下載 13 型的選擇上，男性多偏向于運(yùn)動(dòng)型，女性則選擇生活型的居多，家庭為孩子著想，多希望能皆顧藝術(shù)型。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的對(duì)立呢？經(jīng)過(guò)我們的他細(xì)分析得知：認(rèn)為會(huì)所的存在還會(huì)增加房子的售價(jià)；而認(rèn)為會(huì)所重要的人多是一些較時(shí)尚、且工作節(jié)奏快的人，這些人中購(gòu)房用于投資的人相對(duì)較多，因?yàn)闀?huì)所對(duì)房子的出租人們是有好處的。 戶型：從對(duì)戶型的選擇上可以看出，單身、兩口多選擇一居，三口之家多選擇兩居，和老人一起住的則多選三居。 （五）客戶關(guān)注點(diǎn) 地段：項(xiàng)目所處的位置，交通是否方便 價(jià)格：考慮首付款、月供的支付能力 樓型：板樓還是我們目標(biāo)客戶的首選。 部分理智型會(huì)購(gòu)買普通住宅，時(shí)尚型消費(fèi)者對(duì)未來(lái)預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟(jì)幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一 般 5000 元 /平米是他們價(jià)格承受的極限。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷企劃案 大量的管理資料下載 12 北京市區(qū)的拆遷戶購(gòu)買 －－身份 經(jīng)濟(jì)情況一般，對(duì)未來(lái)預(yù)期一般的拆遷戶和普通工薪階 層 年輕、事業(yè)剛起步因而經(jīng)濟(jì)能力有限但對(duì)超水平預(yù)期較好的普通白領(lǐng)階層 （四）購(gòu)房行為及心理分析 滿足基本居住需要，部分拆遷戶或變通工薪階層雖留意東部與CBD 繁華、便利、但由于自身情況會(huì)搬遷至近郊，部分回遷者也多選擇價(jià)格在 4000/平米以下的普通住宅，家庭購(gòu)房多選擇70－ 110 平米面積戶型。 外地人進(jìn)京做生意的 選擇一些不是傳統(tǒng)意義上北京人喜愛的方位，但方便他們子女上學(xué)條件的地區(qū)，如通州區(qū)。一中它是三十、四十歲的人能承受的第二套房子的價(jià)錢，一是由于這價(jià)位段的房子多數(shù)處于四環(huán)周邊新開發(fā)的地方，開發(fā)商的開發(fā)成本能承擔(dān)較大公共綠地的建設(shè)。 一代買給父母的 現(xiàn)在年青人父母五十、六十多歲，他們渴望住在有別于他們過(guò)去的公房的環(huán)境。他們屬于 事業(yè)小成的一群人。 兩口之家、三口之家為多數(shù) 拆遷戶購(gòu)房占 20 %，另有部分年輕人給老人買房。 外地人占 60%，北京人占 40% 購(gòu)房客戶中 75%來(lái)自北京市區(qū)內(nèi)，在市區(qū)上班。 自住占 90%以上。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷企劃案 大量的管理資料下載 11 第三章 本案客戶群定位 一、本案客戶定位： （一）目標(biāo)客群特征分析： 35 歲以下占 70%。=3272元 /m178。 綜合成本： 1560/m178。 77752m178。=255元 255 元 70000m178。 竣工工程： 1300 6%=78元 / m178。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷企劃案 大量的管理資料下載 10 實(shí)用費(fèi)用： 750000元 建安費(fèi)（含工程監(jiān)量、竣工圖、工程管理） 1378 77752=107， 142， 256 元 土建： 1100元 /m178。=1560元 / m178。=6220200元 C、出讓金： B 區(qū)： 6880029元 A 區(qū)： 18116400元 合計(jì)： 6880029元 +18116400元 =24996429元 121317759元247。 1250/ m178。 417/ m178。 417/ m178。 1250/ m178。 四、本案周邊項(xiàng)目調(diào)查 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。這個(gè)區(qū)域由于受幾大商圈的向心力影響會(huì)逐步向核心化方向發(fā)展，大批在這幾大商圈工作的高收入人群將被這里優(yōu)越的地理位置吸引而在此尋求居所。 在短期時(shí)間內(nèi)，由于幾大商圈巨大的吸引力，朝陽(yáng)路項(xiàng)目的開發(fā)還是會(huì)以五環(huán)為界形成冷熱不均的態(tài)勢(shì)。而那時(shí)，朝陽(yáng)路橫貫東西、通透南北的交通優(yōu)勢(shì) 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。隨著上述區(qū)域周圍可開發(fā)的土地日益稀少，大量有居住需求的人將被擠壓至環(huán)線以外的廣闊區(qū)域。 另外，由于房產(chǎn)項(xiàng)目集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以住宅項(xiàng)目的建設(shè)和銷售將更加注重質(zhì)量和服務(wù)。愛樂(lè)”、“美然動(dòng)力街”等板樓樓盤尤為耀眼。 因此，以南北通透的板樓為主的樓 盤，或設(shè)計(jì)合理的碟形塔樓都得到購(gòu)房者極大的關(guān)注。 大量的管理資料下載 蔚藍(lán)。 70%以上的住宅均價(jià)都在 4000/平米 —— 6000/平米之間。 從市場(chǎng)定位來(lái)看，所建住宅大多是針對(duì)在 CBD 工作的白領(lǐng)階層。愛樂(lè)” 60 萬(wàn)平米等幾個(gè)“大盤”規(guī)模最為宏偉。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，朝陽(yáng)路兩側(cè)已建和在建項(xiàng)目有 20 多個(gè)，住宅總供應(yīng)量在 500 萬(wàn)平方米以上。如此一來(lái)，朝陽(yáng)路周邊的交通環(huán)境和居住狀況將得到極大的改觀。朝陽(yáng)路上的京棉集團(tuán)將大舉搬遷，原工業(yè)用地辟為住宅區(qū)。朝陽(yáng) 項(xiàng)目 營(yíng)銷企劃案 大量的管理資料下載 6 的交通擁擠和周邊環(huán)境等問(wèn)題亦開始改造，朝陽(yáng)路的地下管道改造工程已經(jīng)開工 ，路面拓寬工程于兩年內(nèi)完工。 道路改造將改善朝陽(yáng)路交通狀況。 朝陽(yáng)路項(xiàng)目集中將帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展 ，朝陽(yáng)路與京通快速路相比在通行速度上差距很大，但是其全段開放的格局使得圍繞整個(gè)路段形成了一個(gè)連續(xù)不斷的居住帶，并且這個(gè)居住帶還有向居住網(wǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，聚集了大量的物流和資金流，為周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 與 CBD 超近距離的親密接觸是其它區(qū)域所難以比擬的。而朝陽(yáng)路正由于處于緊鄰 CBD 的黃金地段而成為這些人士購(gòu)房的首選區(qū)域。另外，由于 CBD 區(qū)域相對(duì)狹小，其土地價(jià)值也隨 CBD 的開發(fā)而日益飆升，住宅項(xiàng)目的價(jià)格也較其它區(qū)域