【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 48 頁 漣源華鑫項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 四 漣源市情及發(fā)展概況 漣源市情 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 48 頁 漣源市位于湖南省中部，漣水上游。漣源市總面積 1897 平方公里，人口 108 萬，轄 15 鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1 街道辦事處和一個(gè)林場(chǎng)。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。 漣源有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21 種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè) 。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。 近年來，漣源市大力推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展方向。城市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展， 尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著。 同時(shí)為了加強(qiáng)與周邊縣市的聯(lián)系和互動(dòng)，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動(dòng)漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全年漣源市城市居民人均可支配收入 6603 元，比 上年增長(zhǎng) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 48 頁 15%， 2020 年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660 人，比上年增加 3824 人，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額 43660 萬元，增加 3219 萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報(bào)酬 9904 元，比上年增長(zhǎng) %。年末全市有證貿(mào)易餐飲個(gè)體戶和私營企業(yè)分別達(dá)到 13345 戶和272 戶，分別增長(zhǎng) %和 %。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對(duì)漣源市居民儲(chǔ)蓄水平的統(tǒng)計(jì)，漣源人均儲(chǔ)蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前漣源市民對(duì)投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲(chǔ)蓄獲取儲(chǔ)蓄收益，社會(huì)閑散資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。 以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關(guān)政府報(bào)告文件、資料等 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì) 80年代有了質(zhì)量上的飛躍。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán) 節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。 90 年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍(lán)田市場(chǎng)”等一批集中型的專業(yè)市場(chǎng)。 90 年代 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 48 頁 末及本世紀(jì)初，隨著對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。 近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣 源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。 五馬廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。 光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場(chǎng)的影響，一批商家將經(jīng)營場(chǎng)地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成將極為有利。但其雜亂的經(jīng)營 環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。本項(xiàng)目距光明山商圈僅 800 米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。 因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需 求、光明山商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“光明山”，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。 2020 年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對(duì)商品房的概念理解不清晰，更沒有 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 48 頁 購買商品房的意識(shí)。 2020 年開始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有意識(shí)地進(jìn)行放開，通過招商引資對(duì)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)?！拔褰徫镏行摹币援a(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項(xiàng)目在市場(chǎng)上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實(shí)體現(xiàn)了漣源市民中蘊(yùn)藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對(duì)漣源市后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目有極為重要的參考價(jià)值和意義?！皾i水名城”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對(duì)市民產(chǎn)生了影響，也對(duì)漣源商品房市場(chǎng)起到了不可忽視的作用。這兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開始和競(jìng)爭(zhēng)，使?jié)i源商品房市場(chǎng)格局已經(jīng)初具雛形。 市場(chǎng)價(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 居住用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè) 2020 年前，漣源市住宅市場(chǎng)價(jià)格大部分在 500700 元 /平米左右，商品房市場(chǎng)未成型的情況下，城市居民對(duì)商品房的概念和理解均較為落后。隨著全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來也得到了長(zhǎng)足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵(lì)外來開發(fā)商在漣源進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項(xiàng)目的開發(fā)商前來投資開發(fā)?！敖? 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 48 頁 地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了 1100 元 /平米以上的銷售均價(jià)，“ 大華 ●水榭花都”銷售均價(jià)為 950 元 /平米，“ 漣水名城”銷售均價(jià) 1040 元 /平米，此銷售價(jià)格較 2020 年前的住宅銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了 200400 元 /平米。 就本次置嘉地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)所開展的漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價(jià)格在 600800 元 /平米的住宅， 8001000元 /平米的價(jià) 格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “ 大華 ●水榭花都”、“ 漣水名城”等項(xiàng)目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價(jià)格的住宅銷售價(jià)格完全被市場(chǎng)所接受和承認(rèn)還需時(shí)日。建議本項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在 800元 /平米左右較為合適。 目前交通不方便 項(xiàng)目?jī)?yōu) 勢(shì)分析 該項(xiàng)目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了“漣水”的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作 切入點(diǎn)，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費(fèi)群，所以總體而言，該項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場(chǎng)、單位的物業(yè)，極少向市場(chǎng)出售。 2020年 11月 26日開盤的金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷售均價(jià)為 18000元 /平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為 4800 元 /平米，公攤率在 33%左右。 目前，漣源市商業(yè)用房?jī)H金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目在售，剩余單位主要以 3樓為主。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。 六 商業(yè)用房的 市場(chǎng)供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前漣源市在售的 商業(yè)用房項(xiàng)目?jī)H為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)： 總建筑面積： 平米 商業(yè)建筑面積： 平米 銷售價(jià)格： 臨人民路商鋪：均價(jià) 18000 元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià) 9000 元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800 元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500 元/平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情 況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營戶的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。 七 商業(yè)用房的 市場(chǎng)需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)，其銷售情況較為良性。目前漣源市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為 金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) 。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購買自有 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 48 頁 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營品牌 月租金價(jià)格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場(chǎng)內(nèi)商鋪 建材零售 24 目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出“受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌隆钡木置?，人民路“五馬廣場(chǎng)” “五江購物中心”臨街商鋪的租金均在 65 元 /平米 /月以上，金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng)的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá) 120 元 /平米 /月。與五馬廣場(chǎng)、光明山等區(qū)域的租金差距較大。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 48 頁 九 居住用房的市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供應(yīng)情況 漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為 30 多萬平方米，在建的商品房面積超過 14 萬平方米。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購房， 35%的被訪者考慮在未來 3年內(nèi)購房。 目前漣源市民對(duì)商品房的需求主要集中在 100120 平米的中戶型 和 140160 平米的大戶型兩個(gè)檔次。 物業(yè)出租情況 目前 漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場(chǎng)，主要是以出租零散的居民房為主，承租人 一般是在漣源從事小買賣的流動(dòng)居民。 在售樓盤銷售情況 漣源市民長(zhǎng)期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，對(duì)商品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。 住宅戶型面積需求分析圖1 0 0 平米以下100120平 米120140平 米140160平 米1 6 0 平米以上 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 48 頁 市場(chǎng)在售戶型及特點(diǎn)分析 漣水名城的主力戶型為 145 平方米左右的三 室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受 市民歡迎。 金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) 的主力戶型為 150 平方米左右的三 室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。僅金地帶 ● 時(shí)尚廣場(chǎng) 4樓以上的臨街住宅超過了 1000 元 /平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對(duì)于整個(gè)漣源商品房市場(chǎng)來說，僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。 十 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測(cè) （ 1） 在對(duì)經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者 都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導(dǎo)成分較大，在五江購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民 對(duì)商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。 （ 2） 市民對(duì)商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小， 40% 的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。對(duì)商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。 綜述 總體而言， 漣源市民對(duì)商鋪