【正文】 979 102979 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)濟目標(biāo)： 總銷售回款目標(biāo)： 102979 萬元 其中： 住宅 15772 萬元 商鋪： 87207 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開發(fā)商品牌目標(biāo)：（湖南大韻置業(yè)投資有限公司） 前期 適度低調(diào)處理，通過坡子街項目的開發(fā)樹立專業(yè)、務(wù)實的良好企業(yè)品牌，使企業(yè)不斷獲得市場認(rèn)同。 四、目標(biāo) 項目品牌目標(biāo)： 打造成為長沙市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖品牌、商業(yè)地產(chǎn)的典范，成為市民美食、購物、娛樂、休閑的首選地，國內(nèi)外游客來長沙的必到之處，為長沙市民所驕傲和自豪，成為長沙的城市名片。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 坡子街將以創(chuàng)造共同利益為原則，以商業(yè)生態(tài)鏈為紐帶，整合各類專 業(yè)機構(gòu)，創(chuàng)造街區(qū)的永續(xù)經(jīng)營 坡子街將整合各類專業(yè)機構(gòu)，集投資銷售、租賃經(jīng)營和招商管理等多方的合力，引進國際化的商業(yè)經(jīng)營理念，豐富坡子街的現(xiàn)代商業(yè)文化內(nèi)涵。 坡子街全面滿足不同人群、不同時段、不同層次的不同消費需求 坡子街商業(yè)面積 8 萬 余平方米。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 坡子街的國際，不照搬任何一種現(xiàn)成的街區(qū)模版和業(yè)態(tài)概念，而是以 國際最新的商業(yè)運營管理理念為標(biāo)準(zhǔn) ，根據(jù)長沙人獨特的生活模式和消費習(xí)慣，集合本土及國際最優(yōu)秀的商業(yè)品牌，運用長沙人特有的創(chuàng)造智慧， 建設(shè)一個面向未來的新型商業(yè)街區(qū) 。 在世界的眼中，她將是復(fù)古的，在長沙的眼中，她將是國際的。 今天，坡子街新的歷史由湖南久和置業(yè)公司在長沙政府和人民大力支持下全新再造。 長沙市井因她而繁華，長沙歷史因她而驕傲。 坡子街是長沙人的坡子街，是長沙人從容走了 1235 年的坡子街，也是讓長沙人與世界消費時尚同步前行的坡子街。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 三層與負(fù)一層均價： 萬 /m178。月 上市時一樓街鋪均價 萬元 /㎡，二樓均價 /㎡；現(xiàn)一樓均價 4萬 /㎡ 湘浙匯 11 3 百貨 暫無 暫無 銅鑼灣 7 5 百貨 扣點（具體情況暫無） 一層均價： 萬 /m178。 二層以上不售 黃興南路步行街 4 13 休閑 服飾、家電 300 元 — 500 元 /m178。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ④ 商圈內(nèi)以及商圈之間的競爭將更為激烈，商家的價格競爭空間的縮小將有力促進服務(wù)水平的提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。商圈的范圍將繼續(xù)向周邊發(fā)展，傳統(tǒng)百貨和黃興南路、蔡鍔路都將面臨 中期的調(diào)整，形成點（購物中心、百貨）線（主干商業(yè)街）并重，點帶動線的發(fā)展格局； ② 由于受到五一核心商圈的聚合力影響，其他商圈的功能將視周邊常住客流的動態(tài)而進行調(diào)整，并形成具有完整社區(qū)服務(wù)型功能的商業(yè)； ③ 大型娛樂、餐飲對購物客流的依賴性不高，因此將視交通的便利性在商圈內(nèi)或周圍呈點狀或集群分布，餐飲將引進更多外來種類和品牌（包括中西餐），但經(jīng)過本土化改良的商家在調(diào)整中更具生命力； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項目所處區(qū)域餐飲業(yè)分布不規(guī)則，在商圈整體范圍內(nèi)所占比重偏低，尚無明顯集中區(qū)域； 娛樂產(chǎn)業(yè)呈東西向分布，間斷而不連續(xù)；業(yè)態(tài)組合不完整， 集中規(guī)劃、組合完整的餐飲業(yè)布局一旦形成，將在商圈整體范圍內(nèi)穩(wěn)占統(tǒng)治地位。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 餐飲業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 ① 本地特色餐飲占絕對統(tǒng)治地位，其他地方特色菜式缺乏所需的人口基礎(chǔ)；一般群眾的外出餐飲消費主要還是集中在各大型商圈內(nèi)的美食廣場和路邊小型餐飲；聚會或商務(wù)宴請主要選擇本地特色的餐飲企業(yè)； ② 國內(nèi)其它菜系在長沙存在一定發(fā)展空間，但需經(jīng)歷重大調(diào)整，可預(yù)見時間階段內(nèi)難以形成絕對主流，非本幫菜系就餐文化環(huán)境有較大提升空間； ③ 西式休閑餐飲正處于培養(yǎng)及增長期，這主要是依靠當(dāng)?shù)亟?jīng)常與外界互動的商貿(mào)人士的引領(lǐng)，這個群體將會隨經(jīng)濟發(fā)展而逐漸發(fā)展和強大； ④ 由于嚴(yán)重缺乏 國外人口對西式餐飲時尚的引領(lǐng)作用，高層次的西式餐飲市場有限，短期內(nèi)不會得到顯著發(fā)展； ⑤ 洋快餐分布數(shù)量比例均較發(fā)達城市有相當(dāng)發(fā)展空間。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （三）長沙消費市場背景 零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 1－ 1 當(dāng)前百貨零售業(yè)地標(biāo) 平和堂與 王府井 ① 代表目前長沙大型百貨最高水準(zhǔn)，中高檔品牌較為齊全，消費者為白領(lǐng)及中高以上收入階層； ② 定位大致雷同，市場區(qū)隔差異微弱，品牌重復(fù)率 35%40%； ③ 客觀促成五一商圈北部商業(yè)重心南移，削弱了北部商圈的聚客力； ④ 競爭將在相當(dāng)時間內(nèi)長期存在，促進行業(yè)發(fā)展與經(jīng)營水準(zhǔn)提升； ⑤ 平和堂傳統(tǒng)品牌優(yōu)勢深入人心，王府井的有力挑戰(zhàn)將極大有益后續(xù)市場進入者拆除消費者心理壁壘； ⑥ 王府井的租戶組合顯示多業(yè)態(tài)整合經(jīng)營雛形，代表行業(yè)發(fā)展趨向。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 部分純住宅出現(xiàn)緊俏， 購買一套或多套性價比相對較高的住宅作為投資的行為，越來越受到市場的認(rèn)可，改變了以前比較單一投資商鋪的地產(chǎn)投資模式。 部分緊俏純住宅樓盤已出現(xiàn)投機現(xiàn)象 由于近幾年來長沙市房價平穩(wěn)上漲，房地產(chǎn)保值、增值作用凸現(xiàn)，部分樓盤在開盤之初被投資者低 價買進、再高價轉(zhuǎn)手、被人為制造出樓市緊張氣氛，導(dǎo)致少數(shù)樓盤一開盤就無房可售，要買只能從前期投資者手中購買。 2020 年長沙市房地產(chǎn)市場商業(yè)營業(yè)用房部分空置為 萬平方米，占總空置面積的 ％。不論是否屬于商業(yè)區(qū)，幾乎絕大部分項目的鄰街底層均建有商鋪。 ▉ 長沙市房地產(chǎn)市場存在的主要問題 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 表現(xiàn)在兩個方面：一是市場上高價格、大戶型的商品房偏多，適合中等收入居民需要的中小戶型、中低價位的商品住宅供應(yīng)不足；二是商業(yè)用房供應(yīng)量偏大，存在一定風(fēng)險。 價為 2391 元 /平方米 ，比去年上升了 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。其中商品住房銷售均 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著全市居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費者的購房需求還將有一個較大的上升空間。 2020 年長沙市商業(yè)用房的供應(yīng)量呈現(xiàn)出理性回調(diào)。其中：批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 %；批準(zhǔn)辦公用房預(yù)售面積 萬 平方米，同比增長 %；批準(zhǔn)商業(yè)用房預(yù)售面積 萬 平方米，同比增長 %。 商品房上市量呈負(fù)增長 ,商業(yè)用房供應(yīng)量呈現(xiàn)理性回調(diào) 2020 年長沙市共有 萬平方米商品房批準(zhǔn)預(yù)售，同比增長 %。 ▉ 2020 年長沙房地產(chǎn)市場運行基本情況 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長 ,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 城市居民人均消費性支出達 9032 元 ，在省會城市中 由上年第 4 位上升到第 3 位，比上年增長 %，恩格爾系數(shù)為， 表明城市居民支出由主要解決 “吃 ”向享受和發(fā)展方面轉(zhuǎn)化。 消費品市場繁榮興旺 ： 2020 年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額突破 500 億 元大關(guān)，達 億元 ，占比首次突破全省總量的四分之一；比上年增長 %。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。旨 在從宏觀上指導(dǎo)營銷工作的具體策劃和執(zhí)行，理清工作頭緒，保證有條不紊地開展?fàn)I銷工作。 前 言 坡子街項目即將全面啟動營銷工作，為了有目標(biāo)、有方向、有計劃、有策略地成功營銷坡子街，將坡子街打造成為長沙商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖，特撰寫《坡子街項目整體營銷方案》。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 坡子街項目整體營銷方案 市 場 部 二○○五年四月三十日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。此方案由上篇營銷策略篇，及下篇營銷執(zhí)行篇組成，從市場背景、 SWOT 分析、項目描述、目標(biāo)、項目定位、營銷策略、項目市場價值預(yù)算、項目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃、項目整體營銷進度、招商工作計劃、銷售工作計劃、推廣工作計劃、商業(yè)街區(qū)管理安排、經(jīng)濟分析等 14 個方面進行了基本描述。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 上篇 營銷策略篇 一、 市場背景 ??????????????????????????????????????? 05 二、 坡子街項目 SWOT 綜合分析 ??????????????????????????????? 12 三、項目描述 ?????????????????????????????????????? 13 四、目標(biāo) ???????????????????????????????????????? 14 五、項 目定位 ?????????????????????????????????????? 16 六、營銷策略 ?????????????????????????????????????? 18 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 下篇 營銷執(zhí)行篇 一、項目市場價值預(yù)算 ?????????????????????????????????? 28 二、項目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?????????????????????????????????? 32 三、項目整體營銷進度 ??????????????????????????????????3 5 四、 招商工作計劃 ???????????????????????????????????? 37 五、銷售工作計劃 ???????????????????????????????????? 42 六、推廣工作計劃 ???????????????????????????????????? 47 七、商業(yè)街區(qū)管理安排 ??????????????????????????????????5 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 八、經(jīng)濟