【正文】 修組 運(yùn)行組 護(hù) 衛(wèi) 監(jiān) 控 中 心 護(hù) 衛(wèi) 隊(duì) 車(chē) 輛 管 理組 5 人員配備 按公司 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度、科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司指定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)責(zé)任合同，管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)即：房管、治安、車(chē)輛、清潔、綠化、維修、社區(qū)文化，設(shè)房管部、機(jī)電部、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔、綠化隊(duì)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在 ***住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：管理合同生效后， 住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用兩年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書(shū)；三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書(shū)。 物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視保安工作。 公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)。 規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房、棚、停車(chē)庫(kù)、場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 委托管理有效年限： 5 年。 ⊕委托管理方式 有限公司依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及雙方議定的其它事項(xiàng)，全權(quán)委托物業(yè)管理公司對(duì)實(shí)行綜合一體化管理。 以良好的售后服務(wù)建立西園村品牌形象，賦予 ****以高附加值回饋業(yè)主和******，使物業(yè)開(kāi)發(fā)、管理處于良好循環(huán)。業(yè)主置業(yè)大都是用來(lái)居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶(hù)的行為管理、服務(wù)就是為了維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主。 創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排 ****各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)業(yè)主（住戶(hù)）進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)花園環(huán)境。 ⊕委托管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。 小區(qū)主要配套設(shè)施有：地下停車(chē)場(chǎng) 、老人活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)中心、會(huì)所（具體服務(wù)設(shè)施正在規(guī)劃中）。小區(qū)由 2 棟 萬(wàn)平方米的 16 層單身公寓、 12 棟 萬(wàn)平方米的 12 層住宅組團(tuán)、 1 棟 萬(wàn)平方米的 23 層商業(yè)、辦公和配套服務(wù)設(shè)施綜合樓組成。 1 小區(qū)商 /住物業(yè)管理方案 ⊕物業(yè)概況 *****位于深圳市福田區(qū)，西臨香蜜湖度假村，東為福田中心區(qū)，規(guī)劃生活配套完善，地理位置優(yōu)越，是有限公司開(kāi)發(fā)的大型中高層商品房住宅群。占地面積 6萬(wàn)平方米，總建筑面積 10 萬(wàn)平方米，其中：住宅面積： 7 萬(wàn)平方米、商業(yè)面積： 萬(wàn)平方米、辦公面積： 1 萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì) 1999 年元月入伙。 小區(qū)主要機(jī)電設(shè)備有： 19 臺(tái)日本三菱電梯，開(kāi)利中央空調(diào)系統(tǒng)、 2 臺(tái) 450KW 康明斯發(fā)電機(jī)組、供配電、給排水、消防樓宇監(jiān)控設(shè)施齊全，小區(qū)機(jī)電設(shè)備基本上是進(jìn)口設(shè)備。通過(guò)加強(qiáng)對(duì) ****整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損害物業(yè)。 維護(hù)住宅區(qū)業(yè) 主（住戶(hù)）的權(quán)益。 加強(qiáng)對(duì)西園村實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高 ****發(fā)展有限公司和本公司的社會(huì)聲譽(yù)。 ⊕委托管理原則 根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余 ”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主（住戶(hù)） 2 創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。公司在管理合同期內(nèi)對(duì)負(fù)責(zé)制訂年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)小區(qū)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。 ⊕委托管理內(nèi)容 小區(qū)房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 小區(qū)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線(xiàn)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。 規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi) 屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 交通、車(chē)輛行使和停泊管理。 社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。 ⊕總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo) （一）總體目標(biāo) 在管理合同期內(nèi)把管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。 3 （二）分項(xiàng)指標(biāo) 房屋及公共配套設(shè)施完好率 98%以上，其中發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)100%； 住宅區(qū)無(wú)重大火災(zāi)，刑事和交通事故； 住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國(guó)家級(jí)達(dá)標(biāo)率 100%； 房屋零修、急修及時(shí)率； 99%以上； 違章發(fā)生率 1%以下，處理率： 100%； 管理人員專(zhuān) 業(yè)培訓(xùn)合格率： 100%； 業(yè)主（住戶(hù)）對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率 95%以上，投訴處理率 100%； ⊕實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施 （一）管理體制和人員配備 管理架構(gòu) 我公司擬設(shè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)小區(qū)內(nèi)外事務(wù)。管理設(shè)監(jiān)控中心，施行 24 小時(shí)值班。管理處擬設(shè)各類(lèi)人員 81 人。 男、 36 歲，本科文化，機(jī)電專(zhuān)業(yè)，具 6 年大型基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，精通ISO9002 質(zhì)量體系。 男、本科文化，具有多年 基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉七大服務(wù)項(xiàng)目操作流程及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，熟 ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量體系。 大專(zhuān)學(xué)歷，土建或工民建專(zhuān)業(yè)，具有 3 年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合管理，協(xié)調(diào)能力和技術(shù)專(zhuān)業(yè)能力均較強(qiáng)。 長(zhǎng)、綠化隊(duì)長(zhǎng)由公司從其它管理處調(diào)配。 檔案專(zhuān)業(yè)，中專(zhuān)學(xué)歷，擅長(zhǎng)技術(shù)資料的分類(lèi)、整理、管理。 正派、廉潔、具多年倉(cāng)庫(kù)管理經(jīng)驗(yàn)。 具有多年大型社區(qū)文化經(jīng)驗(yàn)。 助理工程師以上職稱(chēng)，熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運(yùn)作。 初級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)、工科，電子類(lèi)專(zhuān)業(yè)，懂 ISO9002 運(yùn)作。 高中文化，退專(zhuān)業(yè)軍人，黨員，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具 4 年大廈治安隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)。 熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用。 技工，園藝專(zhuān)業(yè)，從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn)，其負(fù)責(zé)管理的小區(qū)綠化先后獲得市綠化單位。 ⑵ 貫徹執(zhí)行公司制訂的 ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。 ⑷ 合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。 ⑹ 負(fù)責(zé)業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理。 ⑼ 負(fù)責(zé)周檢工作、并作好記錄，接受西園投資發(fā)展公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主（住 7 戶(hù)）和業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)督檢查。 ⑾ 負(fù)責(zé) ***的安全、防火工作。 （二）移交接管 雙方指定一名領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)移交接管事宜。委托管理合 同簽訂后，一期入伙前 3 個(gè)月，即提前介入管理，擬派管理處主任、房管員和機(jī)電管理人員到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解住宅設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣，管道線(xiàn)路的鋪設(shè)位置及走向及存在問(wèn)題；填寫(xiě)有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。 資料的移交接管 （ 1）接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料 A、產(chǎn)權(quán)資料 a、 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； b、 用地批準(zhǔn)文件； c、 建筑執(zhí)照； d、 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。 C、工程技術(shù)資料 a、 竣工圖 —— 包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線(xiàn)的圈套圖紙； b、 地質(zhì)勘察報(bào)告； c、 工程合 同及開(kāi)、竣工報(bào)告； d、 圖紙會(huì)審記錄； e、 工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）； f、 隱蔽工程驗(yàn)收簽證； g、 沉降觀察記錄； h、 竣工驗(yàn)收證明書(shū)； i、 水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)； j、 沙漿、混凝土塊試壓報(bào)告； k、 供水試壓報(bào)告； 接管驗(yàn)收程序 9 （ 1）公司通知本公司接管驗(yàn)收； （ 2）本公司驗(yàn)收小組按 ISO9002《樓宇接管資料的移交》核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函； （ 3）本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收； （ 4）對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，由驗(yàn)收小組長(zhǎng)填寫(xiě)各類(lèi)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核； （ 5）對(duì)住宅室內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任； （ 6）業(yè)主（住戶(hù)）入住時(shí)，由房管員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告西園公司，并要求施工隊(duì)在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)； （ 7）在一年的保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中業(yè)主（住戶(hù)）或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺限時(shí)，報(bào)告西園公司查驗(yàn)證實(shí)后，大中修由 ***公 司責(zé)令施工隊(duì)更換或返修，小修，急修可委托本公司維修。 10 （ 2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 住 戶(hù)及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部 ZBP3000190 標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家 1997 年 7月 1 日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主（住戶(hù)）的合理要求。 （ 2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 參照建設(shè)部 ZBP3000190 和國(guó)家 1997 年 7 月 1 日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 （ 2）工程遺留問(wèn)題 在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，存在安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求，保修無(wú) 法解決的設(shè)計(jì)缺限等方面內(nèi)容。 業(yè)主（住戶(hù)）入住前籌備工作 （ 1）編制入住工作方案 管理處 正式成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)公司策劃部編寫(xiě)的《 ****物業(yè)管理方案》編寫(xiě)入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分； A、核實(shí)《 ****物業(yè)管理方案》中擬定的各類(lèi)人員配備情況； B、根據(jù) ***的實(shí)際情況和《 ****物業(yè)管理方案》中對(duì)住宅區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定 ****入住后在加強(qiáng)治安、車(chē)輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施； C、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案； D、擬定物品采購(gòu)計(jì)劃； E、制定入住流程。 業(yè)主（住戶(hù)）入住管理 入住流程圖：驗(yàn)證→發(fā)放資料→交費(fèi)→鑰匙發(fā)放→驗(yàn)房 （ 1）驗(yàn)證 A、公司發(fā)出的入住通知單原件、購(gòu)房或租賃合同復(fù)印件一份； B、業(yè)主及家庭成員（或同住入）身份證復(fù)印件一份； C、業(yè)主及家庭成員（或同住入）一寸照片一張。 C、管理處按業(yè)主（住戶(hù)）的棟 號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案中包括： ①入住驗(yàn)房表； ②業(yè)主家庭情況登記表； ③裝修申請(qǐng)表。 （ 4）鑰匙發(fā)放 （ 5）驗(yàn)房：按本公司 ISO9002《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙管理 按本公司 ISO9002《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙程序》開(kāi)展工作。 （ 2）資料發(fā)放與保管 A、管理處發(fā)給以下資料 13 a、住戶(hù)手冊(cè)； b、業(yè)主公約； c、深府辦 [1992]102 號(hào)文《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》； d、住宅區(qū)商場(chǎng)裝修管理規(guī)定； e、臨時(shí)用電管理規(guī)定； f、安裝空調(diào)管理規(guī)定； g、防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定； h、收費(fèi)項(xiàng)目一覽表； i、裝修申請(qǐng)表 ：申請(qǐng)裝修時(shí)填寫(xiě)，原件留管理處存檔； B、管理處按業(yè)主或商戶(hù)棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案內(nèi)容包括： a、承租合同復(fù)印件和承租人身份證復(fù)印件； b、裝修申請(qǐng)表及裝修平面圖等資料；