【正文】 城中西部，交通便捷、生活設施完善。東河世紀大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復大廈、利群大廈等商務寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。區(qū)塊參考日租金為25元/平方米。城站寫字樓入住內外貿企業(yè)較多。政府關于解放路延伸段工程，更是進一步刺激了該區(qū)域內的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。杰地大廈、中豪東清大廈、濱江據咨詢調查，目前該區(qū)域商務寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿易公司和一些服務性行業(yè)。慶春路商務區(qū)慶春路商務區(qū)是杭州如今寫字樓最密集分布的區(qū)域，號稱杭州成熟的市中心CBD區(qū)塊中的金融街。中央大廈、越都商務大廈、野風新武林商務區(qū)增加美達財富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。目前該區(qū)域較新樓盤供應量在47萬平方米左右，均價在12800元/平方米左右。由于該區(qū)塊內分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集分布，武林商務區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務區(qū)域轉換。從目前杭州商務寫字樓市場的大局來看，主要劃分為七大商務區(qū)，還有各零星分布的商務性寫字樓。2004年杭州前九個月推出6幅新寫字樓用地，大多位于杭州主城區(qū)，維持固定高級地段供應水平；從地域分布來看，杭州寫字樓區(qū)集中化已非常明顯。項目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務配套服務為目標，通過尊貴的、個性化的建筑藝術和優(yōu)質的配套服務，以倡導休閑商務為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務增值服務；本項目的投資目標除了自身產業(yè)化需要外，更多的注重項目的招商目標和效益。最后園區(qū)還可以通過園區(qū)內部及浙大科技園體系為在園企業(yè)提供技術交流、產權交易、經濟合作、資源內部利用等技術性服務。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場調研和產品拓展等高附加值的商務服務體系。首先向入駐企業(yè)提供基礎性的服務，包括辦公場所的提供、通訊網絡接入管理服務、共享商務設施租賃服務、職工生活后勤服務等諸多方面的商業(yè)房產的基礎性內容。再次針對浙江大學出臺的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵措施。本項目的入駐企業(yè)首先可以憑相應資格享受到國家關于高新區(qū)的優(yōu)惠政策，包括所得稅稅收、對外經濟合作、設備折舊、對外進出口貿易及職工福利等多方面的實質性內容。本區(qū)塊與著名的西湖風景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建設的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設計；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設設計理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為杭州未來南岸EOD（生態(tài)商務區(qū)）經濟圈和高新技術產業(yè)領袖區(qū)。三、項目區(qū)位概況本項目位于長三角經濟圈范圍內的杭州市錢塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上，屬于國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。11號樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33㎡；餐廳、休閑吧等集中在11號樓；完全可以滿足園區(qū)內企業(yè)職工的餐飲、休閑、文體等服務需求。分別設計有AABBCC2六種戶型共80套可供選擇的個性化、孤套復式辦公空間，面積均在250㎡~380㎡左右。一號樓建筑宏偉、設計氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實力和入駐企業(yè)的外在形象。建筑概況：項目用地面積33968㎡，㎡，㎡，㎡，綠地率35%。二、項目工程概況整體設計概況：浙大科技園（濱江）項目建筑由11幢獨立樓宇組成，其中1至9樓為商務辦公區(qū)，10樓和11樓為后勤服務區(qū)；項目建設有2個獨立地下車庫和一個地上中心花園。浙大科技園的建設遵循“統(tǒng)籌規(guī)劃、以人為本、市場推動、堅持開放”的方針，堅持技術創(chuàng)新和科技成果轉化、高新技術企業(yè)孵化和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育、高新技術產業(yè)輻射的宗旨，按照“一園多點”的原則同時在寧波、嘉興、紹興、溫州及江西省南昌市等地建有科技園分園，打造一個實力雄厚、資源互動的浙江大學科技企業(yè)商務服務體系。浙江大學每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。浙江大學及浙大科技園項目的概況浙江大學經過百余年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國重要的科學研究中心和高新技術輻射中心，形成了較強的基礎研究、應用研究和開發(fā)研究的能力。浙江大學科技園（濱江）項目招商策劃全案目 錄第一部分 項目概況………………………………………………………一、項目背景概況…………………………………………………………………二、項目工程概況………………………………………………………………三、項目區(qū)位概況…………………………………………………………………四、項目服務概況…………………………………………………………………第二部分 項目的市場調研………………………………………………一、項目投資目標…………………………………………………………………二、杭州商務寫字樓調查分析……………………………………………………三、杭州商務寫字樓市場分析總結………………………………………………四、項目周邊競爭調查……………………………………………………………第三部分 項目的研判……………………………………………………一、項目區(qū)域及個性研究…………………………………………………………二、本案的優(yōu)勢分析………………………………………………………………三、本案的劣勢分析………………………………………………………………四、本案的機會分析………………………………………………………………五、本案的威脅分析………………………………………………………………第四部分 項目的招商目標群定位………………………………………一、項目招商目標要點分析………………………………………………………二、項目招商目標群定位…………………………………………………………三、項目招商目標客戶的細分……………………………………………………第五部分 項目招商租金定位……………………………………………一、項目組價調研分析……………………………………………………………二、項目招商的組價策劃…………………………………………………………三、其他設施招商定位……………………………………………………………第六部分 項目招商工作計劃構思………………………………………一、項目的 SWOT分析總結………………………………………………………二、項目招商的全案思路…………………………………………………………三、項目招商的“宣傳概念”提煉………………………………………………四、招商小組的組織框架形成……………………………………………………五、項目招商的階段性工作構思…………………………………………………2第 頁 共31頁六、項目廣告平面的設計工作……………………………………………………七、項目招商氛圍培養(yǎng)手段構思…………………………………………………八、項目招商合作性推廣策劃……………………………………………………九、招商廣告創(chuàng)意及訴求…………………………………………………………十、媒介的組合策略………………………………………………………………第七部分 項目的廣告推廣策略…………………………………………一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略……………………………………………………………二、廣告推廣原則…………………………………………………………………三、項目招商建筑細節(jié)研究………………………………………………………四、項目推廣傳播的內容…………………………………………………………五、推廣策略重要階段的劃分……………………………………………………六、項目推廣的總策略……………………………………………………………第八部分 項目廣告推廣分解思路………………………………………一、第一階段推廣思路……………………………………………………………二、第二階段推廣思路……………………………………………………………三、第三階段推廣思路……………………………………………………………四、第四階段推廣思路……………………………………………………………第九部分 媒介策略………………………………………………………一、媒介策略計劃…………………………………………………………………二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計劃 ………………………………………………第十部分 廣告預算………………………………………………………一、廣告預算細分…………………………………………………………………二、本案宣傳推廣的廣告預算說明………………………………………………第十一部分 項目招商推廣說明…………………………………………一、招商工作安排…………………………………………………………………二、項目開盤日的確定……………………………………………………………31三、策劃全案的說明………………………………………………………………第一部分 項目的概況一、項目背景概況項目的建設歷史：浙江大學國家大學科技園（濱江）前身為“中恒世紀科技園”，其用地屬于中恒世紀科技實業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在具體的建設審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向信息化和生物醫(yī)藥等產業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。本項目依賴中恒世紀公司和浙江大學的背景聯(lián)系，中恒世紀和浙江大學國家大學科技園（簡稱浙大科技園）簽署了相關的加盟協(xié)議，并將“中恒世紀科技園”名稱改為“浙江大學國家大學科技園（濱江）”，使之成為浙大科技園體系組成之一。浙江大學科研條件優(yōu)越，建有國家和省、部重點科技基地34個，科研機構190個；其中國家和省、部重點（專業(yè)）實驗室5個，列全國高校前列；省、部重點和開放實驗室9個。浙大科技園是經國家科技部、教育部聯(lián)合批準的首批22個國家級大學科技園之一，是浙江省重點科技企業(yè)孵化器、浙江省青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受杭州國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和省市政府出臺的一系列優(yōu)惠政策。浙大科技園（濱江）作為浙大科技園杭州本地分園，以個性化空間設計、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務設施配套、專業(yè)性協(xié)調管理等特色優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是“天堂硅谷”商務服務的一顆燦爛明珠。整個園區(qū)建筑以規(guī)則的縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴謹”的風格；同時采用生態(tài)型花園布局、個性化單套設計、集群式商務管理等理念，實現(xiàn)商務的人性化和舒適化，為工作和生活提供互動一體化服務、為創(chuàng)意革新提供一個靈感的自由。項目1號樓為9層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有2部OTS電梯；㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；㎡，每層建筑面積為1298㎡，均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556㎡，每層建筑面積大約850㎡左右，可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；㎡。項目的2至9號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點部分，也是園區(qū)的特色部分。項目的10號、11號樓在園區(qū)內靠北方向，均為5層建筑，總建筑面積7719㎡，設計以生活配套服務功能為主。㎡的架空層和面積多達3500㎡的中心花園，沿各主體建筑周圍都設有綠化帶；項目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達到“真正會呼吸的科技園”的生態(tài)型、SOHO創(chuàng)業(yè)空間效果。該區(qū)塊是國家高新技術企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如UT斯達康、東方通信、浙大中控、恒生電子、信雅達等眾多著名高新企業(yè)；本項目同時與杭州國家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是杭州國家級軟件、集成電路設計、通訊與動畫等多產業(yè)的創(chuàng)制造基地。四、項目服務概況本項目本質屬于科技園項目，其以高新技術為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務空間，創(chuàng)造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務、專業(yè)管理的附加價值。其次就是可以國家、省、市有關部分對浙大科技園出臺的專向扶持政策，包括國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、浙江省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術成果轉化風險投資及融資貸款擔保和高新企業(yè)人才股權稅收免征等內容。本項目本著發(fā)展成為個性化商務空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化園區(qū)的目標積極主動向入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質的服務。其次提供高新企業(yè)的代理服務，包括有高新企業(yè)認定審核、企業(yè)項目管理、知識產權保護等多類型的代理工作，進行集中政府公關，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。同時還可以依托浙江大學的科研成果和人力資源背景，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進，并為企業(yè)的人力資源管理工作提供咨詢和集中管理的服務。第二部分 項目的市場調查一、項目的投資目標本項目是中恒世紀公司按照資源合理利用和技術產業(yè)化生產需要而進行的工業(yè)地產投資項目；經過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產已經成為了浙大科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。二、杭州商務寫字樓調查分析隨著杭州經濟的經濟起飛，杭州住宅房產逐漸進入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強力調控下，杭州寫字樓市場正逐步取代杭州住宅市場進入發(fā)展商的視線；不過杭州寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認可；而且更多的商務寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強調商務的豪華概念。由2005年到2007年三年內，已有及將有超過200萬平方米以上的新寫字樓入市，預計將會超越之前十年新盤上市的總和；其中CBD錢江新城將占大量，該區(qū)由004兩年間共推出11幅用地，合計376畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到在120150萬平方米。而2005年將是杭州各寫字樓進入新一輪供應期，競爭將日益激烈。武林商務區(qū)杭州武林商務區(qū)是依據杭州武林商圈孕育而生的歷史性商務區(qū)，也是杭州市中心CBD規(guī)劃核心。據咨詢調查，該區(qū)域外貿型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。區(qū)塊參考日租金為24元/平方米；傳統(tǒng)區(qū)塊內有云天武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起，形成新武林商務區(qū)。麗陽國際、紅石現(xiàn)代領地LOFT、華龍商務大廈、迪尚商務中