【正文】 園區(qū)開發(fā) 股份有限公司,上海市張江集 成電路產(chǎn)業(yè)區(qū) 開發(fā)有限公司,上海市浦東 土地發(fā)展 （控股）公司,上海張江生 物醫(yī)藥基地 開發(fā)有限公司,國(guó)家863信息 安全產(chǎn)業(yè) 基地公司,上海張江高科 技園區(qū)綜合 發(fā)展公司,其他服 務(wù)公司,項(xiàng)目,項(xiàng)目,…,…,項(xiàng)目,項(xiàng)目,…,…,項(xiàng)目,項(xiàng)目,…,微電子港 有限公司,SIAT/010929/SHPR(2000GB),67,張江高科技園區(qū)開發(fā)公司、其它投資者、下屬 開發(fā)有限公司和關(guān)鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件,張江高科技園區(qū)開發(fā)公司,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,融資能力,項(xiàng)目管理,市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商,政府關(guān)系,各下屬開發(fā)有限公司,服務(wù)公司/機(jī)構(gòu),久事等其他投資者,SIAT/010929/SHPR(2000GB),68,土地經(jīng)紀(jì)商,商業(yè)模式,房地產(chǎn)開發(fā)商,開發(fā)代理商,運(yùn)營(yíng)管理商,區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈,下屬開發(fā)有限公司 將園區(qū)內(nèi)成片土地以優(yōu)惠價(jià)格轉(zhuǎn)讓給駐商 上海市政府按土地差價(jià)對(duì)開發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼 或以土地入股與駐商共同開發(fā)成片土地,下屬開發(fā)有限公司 上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司從政府中無償獲得土地使用權(quán) 上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開發(fā)有限公司 下屬開發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款 下屬開發(fā)有限公司進(jìn)行當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),資料來源: 麥肯錫分析；訪談,因此在園區(qū)開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色,下屬開發(fā)有限公司 其他投資者/關(guān)鍵駐商 對(duì)于一些規(guī)模較大的獨(dú)立項(xiàng)目，由駐商或其指定的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)、建設(shè) 下屬開發(fā)有限公司也投資開發(fā)、建設(shè)一批標(biāo)準(zhǔn)廠房和辦公樓 區(qū)政府以回租廠房等方式給予開發(fā)有限公司財(cái)政補(bǔ)貼,下屬開發(fā)有限公司 其他投資者/關(guān)鍵駐商 負(fù)責(zé)開發(fā)公司自身開發(fā)項(xiàng)目（如辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房）租戶的吸引 由關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)吸引各自的客戶,服務(wù)公司/ 機(jī)構(gòu) 關(guān)鍵駐商 服務(wù)公司為整個(gè)開發(fā)區(qū)提供整體運(yùn)營(yíng)管理服務(wù) 駐商自己的項(xiàng)目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理(包括開發(fā)公司服務(wù)公司),SIAT/010929/SHPR(2000GB),69,張江高科技園區(qū)的成功開發(fā)給上海市政府和各 開發(fā)公司帶來了很好的回報(bào),園區(qū)內(nèi)三大基地建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，其中： 國(guó)家生物醫(yī)藥基地已引進(jìn)25家中外生物醫(yī)藥企業(yè)，15家研發(fā)中心，1家大學(xué)和70家創(chuàng)業(yè)企業(yè) 國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)已吸引眾多集成電路制造企業(yè)、軟件企業(yè)和其他信息產(chǎn)業(yè)的制造企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu) 國(guó)家科技創(chuàng)業(yè)基地已擁有孵化企業(yè)170家,張江高科技園區(qū) 開發(fā)公司,到2001年6月底，經(jīng)過9年的建設(shè)，園區(qū)共引進(jìn)投資項(xiàng)目287個(gè)，項(xiàng)目總投資額超過53億美元，2000年園區(qū)工業(yè)銷售收入達(dá)50億元人民幣 到2000年年底，園區(qū)共吸引企業(yè)645家，產(chǎn)生1.2萬個(gè)工作機(jī)會(huì) 到2000年年底，園區(qū)已吸引科研機(jī)構(gòu)16家，產(chǎn)生進(jìn)行中科研項(xiàng)目84個(gè)，區(qū)內(nèi)企業(yè)已獲得國(guó)內(nèi)外專利共23個(gè) 通過高科技園區(qū)的成功開發(fā)帶動(dòng)了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級(jí)，使上海市在全國(guó)高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升,上海市政府,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,下屬開發(fā)有限公司,作為一家上市公司，張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)（包括土地轉(zhuǎn)讓及部分房地產(chǎn)和高科技開發(fā)項(xiàng)目）收入從98年至2000年平均每年增長(zhǎng)29%。 福特博物館 彼得森汽車博物館 國(guó)家汽車博物館 英國(guó)公路運(yùn)輸博物館 黑恩斯汽車博物館 明星名車博物館 法國(guó)國(guó)家汽車博物館 豐田汽車博物館 本田賽車園汽車博覽館 日本法拉利藝術(shù)博物館 Abarth展覽館,與汽車城中品牌中心內(nèi)容沒有重復(fù)？ 是否具有獨(dú)特、有吸引力的汽車展示？,汽車與技術(shù)博物館 亨利 比洋科汽車博物館 亨利 ,SIAT/010929/SHPR(2000GB),1,項(xiàng)目進(jìn)展情況回顧 –– 本項(xiàng)目工作已基本完成,實(shí)際完成工作,提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對(duì)其作測(cè)試分析 分析國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開一系列頭腦風(fēng)暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設(shè)計(jì)及關(guān)鍵舉措 對(duì)所需的各項(xiàng)政府政策聚焦進(jìn)行細(xì)化分析 制定建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)書 分析排序潛在投資者及合作伙伴 提出商業(yè)模式，建立財(cái)務(wù)模型，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估 草擬招商引資營(yíng)銷方案及計(jì)劃,核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及詳細(xì)布局設(shè)計(jì),包括服務(wù)內(nèi)容及設(shè)施數(shù)量 幫助建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)所順利開展詳規(guī)設(shè)計(jì)及模型制作 對(duì)潛在的投資者，合作伙伴及關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對(duì)象清單 對(duì)不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運(yùn)作機(jī)制的分析 建立財(cái)務(wù)模型并在不同層面展開財(cái)務(wù)分析 分析總結(jié)國(guó)際汽車市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn) 擬定汽車城介紹文件 初步擬定汽車城關(guān)鍵駐商招商引資文件范本,第一階段： 明確市場(chǎng)需求，制定價(jià)值定位,計(jì)劃中工作,第二階段： 制定功能定位與布局，明確商業(yè) 模式，評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益,第三階段： 制定招商營(yíng)銷實(shí)施方案， 并作初步溝通接觸,實(shí)際完成工作,設(shè)計(jì)營(yíng)銷方案及計(jì)劃 與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通 設(shè)計(jì)確定汽車城項(xiàng)目管理組織 制定實(shí)施計(jì)劃,形成針對(duì)不同關(guān)鍵駐商的招商文件及計(jì)劃 與第一批共23家潛在駐商進(jìn)行了首次接觸，與其中的13家進(jìn)行了第二輪的討論，明確其政策財(cái)務(wù)的需求 為汽車城發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)了組織架構(gòu)及人員要求 形成了具體實(shí)施計(jì)劃,計(jì)劃中工作,SIAT/010929/SHPR(2000GB),2,今天匯報(bào)內(nèi)容,上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 上海國(guó)際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案 上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 上海國(guó)際汽車城政策分析及要求初探 第三階段工作成果,SIAT/010929/SHPR(2000GB),3,今天匯報(bào)內(nèi)容,上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 上海國(guó)際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案 上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 上海國(guó)際汽車城政策分析及要求初探 第三階段工作成果,SIAT/010929/SHPR(2000GB),4,根據(jù)第一階段工作的分析討論結(jié)果，上海國(guó)際 汽車城遠(yuǎn)景與功能布局設(shè)想平面圖將是如下,人工湖,研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū),,,滬,寧,高,速,曹,安,路,吳,淞,江,顧,河,墨,玉,路,顧,河,城,區(qū),干,道,浦,安,亭,涇,浦,蘊(yùn),藻,浜,認(rèn)證 檢測(cè) 中心,上海汽車工業(yè)技術(shù)中心,綠化,汽 車 第三方 物 流 服 務(wù) 區(qū),新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心,汽車城公園,消費(fèi)者汽車貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開 工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國(guó)道繞道行駛,安亭新鎮(zhèn)區(qū),,經(jīng)銷商,會(huì)展中心（含博物館）,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,二手車市場(chǎng),商貿(mào)服務(wù)中心,體育館中心,備用 地,廣場(chǎng),都市 服務(wù)中心,汽車體驗(yàn)園,品牌中心,品牌中心,SIAT/010929/SHPR(2000GB),5,模式一：汽車城公園,模式三：汽車第三方物流服務(wù)區(qū),模式三：研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū),安亭新鎮(zhèn)區(qū),上海國(guó)際汽車城遠(yuǎn)景功能布局的總體設(shè)想立體圖將是如下,模式二：汽車貿(mào)易展示及辦公區(qū),新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心,體育館中心,SIAT/010929/SHPR(2000GB),6,在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎(chǔ)上，我們對(duì)每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進(jìn)行了細(xì)化分析,功能區(qū)塊,1. 汽車貿(mào)易展示區(qū) 2. 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公） 3. 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū) 4. 第三方物流區(qū) 5. 汽車城公園,根據(jù)不同模式的關(guān)鍵成功因素 有哪些功能/設(shè)施是一般情況下成功所必需的？ 有哪些額外功能/設(shè)施是在安亭取得成功所必需的？,一般情況下成功所需要的項(xiàng)目數(shù)量*,18 22 17 6 1,按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國(guó)際汽車城要實(shí)現(xiàn)其遠(yuǎn)景目標(biāo)及其功能，需要成功實(shí)施90–100個(gè)項(xiàng)目,在安亭取得成功所需要的額外項(xiàng)目數(shù)量*,15 9 6 2 0,總計(jì),33 31 23 8 1,* 有多個(gè)同一種項(xiàng)目時(shí)每一個(gè)單獨(dú)計(jì)入項(xiàng)目總數(shù) 資料來源：麥肯錫分析,要回答的問題:,SIAT/010929/SHPR(2000GB),7,建設(shè)這些項(xiàng)目需要占用約220萬平方米土地的土地,占用土地面積 萬平方米,汽車貿(mào)易、辦公、展示區(qū),新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心,汽車研發(fā)教育培訓(xùn)區(qū),汽車第三方物流區(qū),汽車城公園,未占用 土地面積,75,12,59,7,458,67,核心貿(mào)易區(qū)總土地面積,238,用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣場(chǎng)及發(fā)展備用,資料來源: 麥肯錫分析,220,項(xiàng)目總共占有土地面積,SIAT/010929/SHPR(2000GB),8,1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析,為汽車消費(fèi)者提供可選擇的多種品牌 為汽車消費(fèi)者提供舒適的購車環(huán)境 為汽車參展商提供足夠大的展出場(chǎng)地,為汽車消費(fèi)者提供購車一站式服務(wù) 為汽車消費(fèi)者提供一流的試駕體驗(yàn) 讓汽車消費(fèi)者看車買車時(shí)感受到不同品牌的獨(dú)特文化及其魅力 讓汽車愛好者隨時(shí)能看到有獨(dú)特內(nèi)容的汽車展示，而不用去等汽車展,市場(chǎng)服務(wù)需求,經(jīng)銷商3S店 汽車集中貿(mào)易市場(chǎng)（輕型客車、輕型卡車等） 二手車市場(chǎng) 會(huì)展中心,購車配套政府機(jī)構(gòu)（車管所，工商，稅務(wù)，養(yǎng)路費(fèi)） 購車配套非政府機(jī)構(gòu)（銀行，保險(xiǎn)） 汽車體驗(yàn)園 品牌中心 汽車博物館,所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目,1.1 1.2 1.3 1.4,1.5 1.6 1.7 1.8 1.9,SIAT/010929/SHPR(2000GB),9,汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積,總建筑面積 萬平方米,經(jīng)銷商3S店*,汽車集中貿(mào)易市場(chǎng)**,二手車 市場(chǎng),會(huì)展 中心,一般功能項(xiàng)目合計(jì),汽車體驗(yàn)園****,品牌中心–高檔,品牌中心–特種,汽車 博物館,總占地面積 萬平方米,15 1.2 0.8,1 3.5 0.7,1 8.0 2.4,1 8.0 5.5,1 6.0 –,8 0.5 0.3,2 0.2 0.1,3 2.7 3.2,總建筑面積將為36萬平方米 總占地面積將為59萬平方米,數(shù)量 單一占地面積 （萬平方米） 單一建筑面積 （萬平方米）,12,0.7,2.4,5.5,21,3.2,2.4,0.2,10,36,0,18,3.5,8,8,38,3.2,4,0.4,8,59,6,所有功能項(xiàng)目合計(jì),商貿(mào)服務(wù)中心***,1 3.2 3.2,* 經(jīng)銷商3S店參照現(xiàn)有別克、 奧迪及國(guó)外3S店 ** 汽車集中貿(mào)易市場(chǎng)可以和二手車市場(chǎng)相結(jié)合 *** 商貿(mào)服務(wù)中心內(nèi)主要駐商為與購車相關(guān)的政府及非政府機(jī)構(gòu) **** 汽車體驗(yàn)園參照日本Motegi賽車場(chǎng) 資料來源: 文獻(xiàn)檢索；國(guó)內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析,SIAT/010929/SHPR(2000GB),10,汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數(shù)，消費(fèi)者人流，交易車輛數(shù),675,15 45,1 400**,1 400**,1 200,1 1,100,1 20,8 30,2 10,3 40,數(shù)量 每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù),400,400,200,1,900,20,240,120,3,200,預(yù)計(jì)：,1,100,經(jīng)銷商3S店,汽車集中貿(mào)易市場(chǎng),二手車 市場(chǎng),會(huì)展 中心,一般功能項(xiàng)目合計(jì),汽車體驗(yàn)園,品牌中心–高檔,品牌中心–特種,汽車博物館,所有功能項(xiàng)目合計(jì),商貿(mào)服務(wù)中心*,20,* 商貿(mào)服務(wù)中心內(nèi)主要駐商與購車相關(guān)的政府及非政府機(jī)構(gòu) ** 包括市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)銷人員 資料來源: 文獻(xiàn)檢索；國(guó)內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析,消費(fèi)者人流15,000人/天 年汽車貿(mào)易量80,000 – 100,000輛,預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)人數(shù) 人,SIAT/010929/SHPR(2000GB),11,根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細(xì)布局平面圖將是如下,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,廣 場(chǎng),會(huì)展中心 （包括博物館）,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,品牌 中心,廣場(chǎng),商貿(mào) 中心,二手車市場(chǎng) （包括輕型客車卡車市場(chǎng)）,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,品牌 中心,品牌 中心,經(jīng)銷 商,經(jīng)銷 商,經(jīng)銷 商,,經(jīng) 銷 商,經(jīng) 銷 商,,,,,,汽車體驗(yàn)園,曹,安,路,墨,玉,路,公,園,路,SIAT/010929/SHPR(2000GB),12,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,品牌中心,品牌中心,會(huì)展中心（包括博物館）,二手車市場(chǎng) （包括輕型客車卡車市場(chǎng)）,商貿(mào)服務(wù)中心,汽車體驗(yàn)園,汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細(xì)布局立體圖將是如下,SIAT/010929/SHPR(2000GB),13,2. 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位 細(xì)化分析,為消費(fèi)者（旅游者）及駐商提供全面的生活服務(wù)設(shè)施（住宿、餐飲、購物、娛樂） 為消費(fèi)者（旅游者）及駐商提供充分的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施保障（治安、消防、電信等）,對(duì)于有較高消費(fèi)需求的消費(fèi)者（旅游者）提供有針對(duì)性的高質(zhì)量服務(wù),市場(chǎng)服務(wù)需求,酒店（2–3星） 快餐/中檔餐飲設(shè)施/酒吧 電影院 大型商場(chǎng) 便利店/藥店 超市 警察局/消防站/電信局 加油站 寫字樓,酒店（4–5星） 高檔餐飲設(shè)施 高檔專賣店 高檔娛樂城,所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目,2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9,2.10 2.11 2.12 2.13,SIAT/010929/SHPR(2000GB),14,新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位細(xì)化分析（續(xù)）– 占用土地面積，建筑面積,總建筑面積 萬平方米,酒店* (2–3星),酒吧,電影院,大型 商場(chǎng)*,一般功能項(xiàng)目合計(jì),寫字樓*,高檔專賣店,總占地面積 萬平方米,10 0.020 0.015,1 0.45 1.10,總建筑面積將為23萬平方米 總占地面積將為7萬平方米,數(shù)量 單一占地面積（萬平方米） 單一建筑面積（萬平方米）,6.4,0.2,0.3,0.1,0.6,0.01,17,5.5,1.1,23,6,所有功能項(xiàng)目合計(jì),警察局/消防站/電信局,* 餐飲設(shè)施已經(jīng)包括在酒店、娛樂城、寫字樓、商場(chǎng)及商貿(mào)服務(wù)中心大樓內(nèi)，不再單列 資料來源: 文獻(xiàn)檢索