【正文】 公司,其他服 務(wù)公司,項(xiàng)目,項(xiàng)目,…,…,項(xiàng)目,項(xiàng)目,…,…,項(xiàng)目,項(xiàng)目,…,,微電子港 有限公司,SIAT/010929/SHPR(2000GB),67,張江高科技園區(qū)開發(fā)公司、其它投資者、下屬 開發(fā)有限公司和關(guān)鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件,張江高科技園區(qū)開發(fā)公司,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,融資能力,項(xiàng)目管理,市場營銷/關(guān)鍵駐商,政府關(guān)系,各下屬開發(fā)有限公司,服務(wù)公司/機(jī)構(gòu),久事等其他投資者,SIAT/010929/SHPR(2000GB),68,土地經(jīng)紀(jì)商,商業(yè)模式,房地產(chǎn)開發(fā)商,開發(fā)代理商,運(yùn)營管理商,區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈,下屬開發(fā)有限公司 將園區(qū)內(nèi)成片土地以優(yōu)惠價(jià)格轉(zhuǎn)讓給駐商 上海市政府按土地差價(jià)對開發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼 或以土地入股與駐商共同開發(fā)成片土地,下屬開發(fā)有限公司 上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司從政府中無償獲得土地使用權(quán) 上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開發(fā)有限公司 下屬開發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款 下屬開發(fā)有限公司進(jìn)行當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),資料來源: 麥肯錫分析；訪談,因此在園區(qū)開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色,下屬開發(fā)有限公司 其他投資者/關(guān)鍵駐商 對于一些規(guī)模較大的獨(dú)立項(xiàng)目，由駐商或其指定的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)、建設(shè) 下屬開發(fā)有限公司也投資開發(fā)、建設(shè)一批標(biāo)準(zhǔn)廠房和辦公樓 區(qū)政府以回租廠房等方式給予開發(fā)有限公司財(cái)政補(bǔ)貼,下屬開發(fā)有限公司 其他投資者/關(guān)鍵駐商 負(fù)責(zé)開發(fā)公司自身開發(fā)項(xiàng)目（如辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房）租戶的吸引 由關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)吸引各自的客戶,服務(wù)公司/ 機(jī)構(gòu) 關(guān)鍵駐商 服務(wù)公司為整個(gè)開發(fā)區(qū)提供整體運(yùn)營管理服務(wù) 駐商自己的項(xiàng)目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理(包括開發(fā)公司服務(wù)公司),SIAT/010929/SHPR(2000GB),69,張江高科技園區(qū)的成功開發(fā)給上海市政府和各 開發(fā)公司帶來了很好的回報(bào),園區(qū)內(nèi)三大基地建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，其中： 國家生物醫(yī)藥基地已引進(jìn)25家中外生物醫(yī)藥企業(yè)，15家研發(fā)中心，1家大學(xué)和70家創(chuàng)業(yè)企業(yè) 國家信息產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)已吸引眾多集成電路制造企業(yè)、軟件企業(yè)和其他信息產(chǎn)業(yè)的制造企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu) 國家科技創(chuàng)業(yè)基地已擁有孵化企業(yè)170家,張江高科技園區(qū) 開發(fā)公司,到2001年6月底，經(jīng)過9年的建設(shè)，園區(qū)共引進(jìn)投資項(xiàng)目287個(gè)，項(xiàng)目總投資額超過53億美元，2000年園區(qū)工業(yè)銷售收入達(dá)50億元人民幣 到2000年年底，園區(qū)共吸引企業(yè)645家，產(chǎn)生1.2萬個(gè)工作機(jī)會(huì) 到2000年年底，園區(qū)已吸引科研機(jī)構(gòu)16家，產(chǎn)生進(jìn)行中科研項(xiàng)目84個(gè)，區(qū)內(nèi)企業(yè)已獲得國內(nèi)外專利共23個(gè) 通過高科技園區(qū)的成功開發(fā)帶動(dòng)了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級(jí)，使上海市在全國高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升,上海市政府,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,下屬開發(fā)有限公司,作為一家上市公司，張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司主營業(yè)務(wù)（包括土地轉(zhuǎn)讓及部分房地產(chǎn)和高科技開發(fā)項(xiàng)目）收入從98年至2000年平均每年增長29%。1999年政府實(shí)行優(yōu)惠政策聚焦張江后，股份公司2000年獲凈利潤1億3千萬，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到15%,SIAT/010929/SHPR(2000GB),70,對上海國際汽車城發(fā)展有限公司來說，采用哪 一種商業(yè)模式需要通過對可能的有形回報(bào)和無形回報(bào)兩個(gè)方面的綜合評(píng)估來決定,無形回報(bào) 是否有助于改善與政府的關(guān)系及幫助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的發(fā)展 是否有助于提高在消費(fèi)者中的聲譽(yù) 是否有助于提高行業(yè)地位 是否有助于內(nèi)部技能的培養(yǎng),有形回報(bào) 是否有一定的利潤 是否有較好的現(xiàn)金流 是否有一定的投資回報(bào)率 整個(gè)發(fā)展有限公司的凈現(xiàn)值多大,SIAT/010929/SHPR(2000GB),71,首先是對有形回報(bào)的分析,關(guān)鍵假設(shè),土地按招商計(jì)劃面積(2180畝)及相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積(2180畝)共4360畝分4年開發(fā) 土地購入價(jià)格分別為29萬元/畝(前2年)以及31萬元/畝(后2年)* 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為25萬元/畝(前2年)以及28萬元/畝(后2年)** 實(shí)際完成招商面積假設(shè)為計(jì)劃的70% 無銀行貸款,商業(yè)模式,土地經(jīng)紀(jì)商 房地產(chǎn)開發(fā)商 開發(fā)代理商 運(yùn)營管理商,2010年預(yù)計(jì)投資資本回報(bào)率,0 (2006年) 5 28 24,%,今后5年未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口,9.3 4.2 0 0,人民幣，億元,汽車城發(fā)展有限公司業(yè)務(wù)的整體凈現(xiàn)值,7.4 1.0 0.1 0.5,人民幣，億元,* 按照香港戴德梁行測算開發(fā)面積成本 ** 根據(jù)對駐商可能接受的投資資本回報(bào)率分析以及對照上海市其他相應(yīng)地區(qū)土地價(jià)格而得出 資料來源: 戴德梁行土地成本測算報(bào)告；麥肯錫分析,土地經(jīng)紀(jì)商模式的有形回報(bào)較差 房地產(chǎn)開發(fā)商模式有相對較好的整體凈現(xiàn)值，但仍有較高現(xiàn)金流缺口 開發(fā)代理商及運(yùn)營管理商模式的投資資本回報(bào)率較高，無現(xiàn)金流缺口，但整體凈現(xiàn)值較小,SIAT/010929/SHPR(2000GB),72,然后是對無形資產(chǎn)回報(bào)的分析,履行對政府/社會(huì)的承諾,提高消費(fèi)者中的聲譽(yù),提高行業(yè)地位,培養(yǎng)內(nèi)部技能,商業(yè)模式,土地經(jīng)紀(jì)商,房地產(chǎn)開發(fā)商,開發(fā)代理商,運(yùn)營管理商,綜合評(píng)估,成為土地經(jīng)銷商將能履行對政府和社會(huì)的承諾 成為開發(fā)商及開發(fā)代理商對無形資產(chǎn)的回報(bào)較為有利 成為運(yùn)營管理商帶來的無形資產(chǎn)的回報(bào)有限,資料來源:麥肯錫分析,SIAT/010929/SHPR(2000GB),73,當(dāng)?shù)卣?/新 安亭發(fā)展有限公司,綜合有形及無形回報(bào)兩方面的分析結(jié)果，上海 國際汽車城發(fā)展有限公司的商業(yè)模式應(yīng)是前三種模式的組合,區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平,運(yùn)營 管理,營銷 銷售,營銷 銷售,建造 管理,項(xiàng)目 融資,項(xiàng)目 設(shè)計(jì),項(xiàng)目 規(guī)劃,開發(fā) 招商,土地 交易,土地 規(guī)劃,土地開發(fā),項(xiàng)目開發(fā),管理運(yùn)營,土地 融資,商業(yè)模式,房地產(chǎn)開發(fā)商,開發(fā)代理商,運(yùn)營管理商,土地經(jīng)紀(jì)商,上海國際汽車城發(fā)展有限公司,上海國際汽車城發(fā)展有限公司,上海國際汽車城發(fā)展有限公司,上海國際汽車城發(fā)展有限公司,外包,資料來源:麥肯錫分析,SIAT/010929/SHPR(2000GB),74,在采用組合式商業(yè)模式的前提下，上海國際 汽車城發(fā)展有限公司與新安亭開發(fā)公司之間的 土地結(jié)算有三種可能的方式,土地結(jié)算方式,1. 土地由政府空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司負(fù)責(zé)七通一平開發(fā)，汽車城發(fā)展有限公司按實(shí)際開發(fā)面積向新安亭公司購買 2. 土地由政府空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司負(fù)責(zé)七通一平開發(fā)，汽車城發(fā)展有限公司按招商計(jì)劃面積及相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積向新安亭公司購買 3. 土地由政府空轉(zhuǎn)給汽車城發(fā)展有限公司，發(fā)展有限公司按招商計(jì)劃面積及相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積委托新安亭公司實(shí)施七通一平開發(fā),具體說明,新安亭開發(fā)公司向政府申報(bào)土地開發(fā)規(guī)劃，立項(xiàng) 政府把土地空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司，由其負(fù)責(zé)征地、動(dòng)遷等工作 新安亭公司在整個(gè)核心貿(mào)易區(qū)按區(qū)塊面積（共6430畝）分階段實(shí)施土地的七通一平開發(fā) 汽車城發(fā)展有限公司與新安亭公司共同核定土地實(shí)際開發(fā)成本 汽車城發(fā)展有限公司按實(shí)際開發(fā)面積（6430畝），分階段以開發(fā)成本價(jià)向新安亭公司購買土地 新安亭開發(fā)公司向政府申報(bào)土地開發(fā)規(guī)劃，立項(xiàng) 政府把土地空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司，由其負(fù)責(zé)征地、動(dòng)遷等工作 新安亭公司按汽車城發(fā)展有限公司提供的招商計(jì)劃面積加上相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積（共4360畝）分階段實(shí)施土地的七通一平開發(fā) 汽車城發(fā)展有限公司與新安亭公司共同核定土地實(shí)際開發(fā)成本 汽車城發(fā)展有限公司按實(shí)際開發(fā)面積（4360畝），分階段以開發(fā)成本價(jià)向新安亭公司購買土地 汽車城發(fā)展有限公司向政府申報(bào)土地開發(fā)規(guī)劃，立項(xiàng) 政府把土地空轉(zhuǎn)給汽車城發(fā)展有限公司 汽車城發(fā)展有限公司按招商計(jì)劃面積加上相應(yīng)規(guī)劃綠化面積（共4360畝）分階段委托新安亭公司進(jìn)行征地動(dòng)遷等工作，并實(shí)施土地的七通一平開發(fā) 汽車城發(fā)展有限公司分階段按實(shí)際土地開發(fā)成本支付新安亭公司,SIAT/010929/SHPR(2000GB),75,對三種土地結(jié)算方式的評(píng)估主要從可能的財(cái)務(wù) 及運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析出發(fā),土地結(jié)算方式,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) – 今后5年未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口*,18.2 13.4 13.4,運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) – 汽車城發(fā)展有限公司的運(yùn)作難度以及長期發(fā)展的機(jī)會(huì),* 土地購入價(jià)按階段分別為29萬元/畝及31萬元/畝，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)按階段分別為25萬元/畝及28萬元/畝，假設(shè)實(shí)際完成招商面積為計(jì)劃的70%，無銀行貸款 資料來源: 麥肯錫分析,汽車城發(fā)展有限公司對土地開發(fā)缺乏主動(dòng)權(quán)，難以控制實(shí)際開發(fā)面積，導(dǎo)致資金積壓，不利于公司的運(yùn)作及其長期發(fā)展 汽車城發(fā)展有限公司對土地開發(fā)有一部分主動(dòng)權(quán)，但整個(gè)土地開發(fā)過程缺乏靈活性，容易造成公司資金積壓量，對公司的運(yùn)作及其長期發(fā)展帶來一定的風(fēng)險(xiǎn) 汽車城發(fā)展有限公司對土地開發(fā)有完全的主動(dòng)權(quán)，實(shí)際土地委托開發(fā)過程靈活性較高，有利于避免大量資金的積壓，有利于公司的運(yùn)作及其長期發(fā)展,綜合財(cái)務(wù)及運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，上海國際汽車城發(fā)展有限公司應(yīng)優(yōu)先考慮第3種土地結(jié)算方式,人民幣，億元,1. 土地由政府空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司負(fù)責(zé)七通一平開發(fā)，汽車城發(fā)展有限公司按實(shí)際開發(fā)面積向新安亭公司購買 2. 土地由政府空轉(zhuǎn)給新安亭開發(fā)公司負(fù)責(zé)七通一平開發(fā)，汽車城發(fā)展有限公司按招商計(jì)劃面積及相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積向新安亭公司購買 3. 土地由政府空轉(zhuǎn)給汽車城發(fā)展有限公司，發(fā)展有限公司按招商計(jì)劃面積及相應(yīng)的規(guī)劃綠化面積委托新安亭公司實(shí)施七通一平開發(fā),SIAT/010929/SHPR(2000GB),76,綜前所述，上海國際汽車城發(fā)展有限公司應(yīng)采 用組合商業(yè)模式并按第3種方式進(jìn)行土地結(jié)算。據(jù)此，在今后5年中公司投入產(chǎn)出財(cái)務(wù)狀況預(yù)計(jì)如下：,人民幣，億元,* 土地價(jià)格同前，假設(shè)實(shí)際完成招商為計(jì)劃的70% 資料來源:麥肯錫分析,所需資本金投入,累計(jì)銷售收入,累計(jì)現(xiàn)金流缺口,公司整體業(yè)務(wù)凈現(xiàn)值,累計(jì)虧損,今后2年中,今后5年中,今后2年中,今后5年中,6.4,1.7,3.6,4.7,17.6,4.2,8.2,13.4,3.6,1.7,3.9,2.8,10.5,4.2,9.5,8.4,6.2,5.3,無銀行貸款,銀行貸款占總投資50%,發(fā)展有限公司主要投入產(chǎn)出財(cái)務(wù)指標(biāo),,SIAT/010929/SHPR(2000GB),77,,單位：人民幣，千元,在組合式商業(yè)模式加第3種土地結(jié)算方式情況下汽車城發(fā)展有限公司到2010年的詳細(xì)財(cái)務(wù)狀況及整體業(yè)務(wù)凈現(xiàn)值預(yù)測如下（按無銀行貸款計(jì)算）,損益表 銷售收入總額 土地轉(zhuǎn)讓收入 開發(fā)項(xiàng)目收入 運(yùn)營成本 土地成本 開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營成本 銷售及管理費(fèi)用 折舊 利息支出 所得稅 凈利潤,2002 82,541 82,541 0 398,350 389,106 0 9,245 0 0 0 (315,809),2003 91,307 91,307 0 134,108 123,882 0 10,226 1,950 0 0 (44,751),2004 95,288 94,695 593 434,376 423,575 119 10,683 5,564 0 0 (344,653),2005 104,329 99,455 4,873 195,474 182,567 1,134 11,773 16,841 0 0 (107,986),2006 46,922 14,763 32,158 32,710 17,145 7,925 7,640 16,841 0 0 (2,629),2007 42,623 0 42,623 17,039 0 10,494 6,546 16,841 0 2,885 5,858,2008 53,229 0 53,229 21,134 0 13,096 8,038 19,088 0 4,292 8,715,2009 68,189 0 68,189 27,516 0 16,998 10,518 19,088 0 7,123 14,462,預(yù)計(jì)公司前5年將累計(jì)虧損 8.2億元 人民幣，第6年開始贏利，主要來自于開發(fā)項(xiàng)目的收入 預(yù)計(jì)今后5年中未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口為 13.4億元 人民幣,2010 79,961 0 79,961 32,220 0 19,953 12,268 19,088 0 9,455 19,197,單位：人民幣，千元,現(xiàn)金流量表 凈利潤 折舊 流動(dòng)資本的變化 資本支出 土地 建筑及設(shè)備 自由現(xiàn)金流 折現(xiàn)率 終值 總體凈現(xiàn)值,2002 (315,809) 0 0 0 0 0 (315,809) 12% 392,267 (622,259),2003 (44,751) 1,950 (44,871) (60,000) (22,500) (37,500) (147,672),2004 (344,653) 5,564 (45,367) (97,920) (15,120) (82,800) (482,376),2005 (107,986) 16,841 (47,356) (287,590) (11,340) (276,250) (426,090),2006 (2,629) 16,841 19,327 0 0 0 33,539,2007 5,858 16,841 837 0 0 0 23,536,2008 8,715 19,088 848 (57,325) (2,325) (55,000) (28,674),2009 14,462 19,088 1,197 0 0 0 34,746,2010 19,197 19,088 942 0 0 0 39,227,注 :土地價(jià)格同前，實(shí)際完成招商為計(jì)劃的70% 資料來源: 麥肯錫分析，戴德梁行土地成本測算報(bào)告,SIAT/010929/SHPR(2000GB),78,,單位：人民幣，千元,如果有銀行貸款（假設(shè)為總投資額的50%）， 則詳細(xì)財(cái)務(wù)狀況預(yù)測如下,損益表 銷售收入總額 土地轉(zhuǎn)讓收入 開發(fā)項(xiàng)目收入 運(yùn)營成本 土地成本 開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營成本 銷售及管理費(fèi)用 折舊 利息支出 所得稅 凈利潤,2002 82,541 82,541 0 398,350 389,106 0 9,245 0 11,673 0 (327,482),2003 91,307 91,307 0 134,108 123,882 0 10,226 1,950 15,696 0 (60,448),2004 95,288 94,695 593 434