【正文】 判 制定合作意向書 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定談判人員 招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人,就關(guān)鍵駐商入駐汽車城的方式、條件、利益分配等達(dá)成具體協(xié)議 由相關(guān)律師、會計(jì)師、公證人等對正式文件進(jìn)行審議 簽署正式文件 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理 重大項(xiàng)目由發(fā)展公司董事會決策 有關(guān)律師、會計(jì)師、公證人 招商引資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人,3–4周,數(shù)周–數(shù)月,1–4周,1周,SIAT/010929/SHPR(2000GB),48,今天匯報(bào)內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 上海國際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案 上海國際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 上海國際汽車城政策分析及要求初探 第三階段工作成果,SIAT/010929/SHPR(2000GB),49,上海國際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析是在三個(gè) 不同層次展開的,分析層次,上海國際汽車城 總體投入產(chǎn)出分析,發(fā)展有限公司的 商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析,針對具體潛在 駐商的財(cái)務(wù)分析,分析內(nèi)容,上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總銷售收入 核心貿(mào)易區(qū)的總投資額 各個(gè)功能區(qū)的具體投資額,上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式 不同商業(yè)模式有形及無形回報(bào)的評估 發(fā)展有限公司組合商業(yè)模式的財(cái)務(wù)及運(yùn)作機(jī)制分析,具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的收入、成本、凈利潤和現(xiàn)金流分析 具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的投資資本回報(bào)率分析 具體潛在駐商在不同土地成本下的投資額分析,SIAT/010929/SHPR(2000GB),50,到2010年，上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總 銷售收入預(yù)計(jì)將達(dá)到140200億元人民幣,銷售收入 人民幣億元，百分比,目前安亭地區(qū),2006,2010,汽車貿(mào)易展示區(qū),新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心,研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)*,第三方物流園區(qū),主題公園,* 銷售收入來自于第三方對外服務(wù)，不包括對內(nèi)部分 資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析,15–20,80–120,140–200,SIAT/010929/SHPR(2000GB),51,到2010年，核心貿(mào)易區(qū)的總投資額預(yù)計(jì)將達(dá)到近140億元人民幣,投資額 人民幣億元,總投資,汽車城公園,第三方 物流區(qū),研發(fā)管理 培訓(xùn)區(qū),新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心,汽車貿(mào)易展示區(qū),基礎(chǔ)設(shè)施（輕軌）,可能的資金來源 政府 企業(yè),100% 0%,資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析,20,19,12,49,35,15% 85%,95%,15% 85%,137,2,5% 95%,65% 35%,SIAT/010929/SHPR(2000GB),52,1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)的具體投資額,百萬元人民幣,汽車 體驗(yàn)園,品牌 中心 – 高檔,商貿(mào)服務(wù)中心,汽車 博物館,二手車市場,經(jīng)銷商 3S店,數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,15 20 企業(yè),50,300,會展 中心,品牌 中心 – 特種,總投資,1 40 企業(yè),1 820 企業(yè),1 175 企業(yè),1 50 企業(yè),8 15 企業(yè),2 10 企業(yè),3 100 政府/私人投資,資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析,40,175,120,20,300,汽車集中交易市場,1 100 企業(yè),100,820,1,925,SIAT/010929/SHPR(2000GB),53,2. 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心的具體投資額,加油站,高檔 專賣店,便利店/藥店,大型商場,電影院,酒店 (2–3星),酒吧,數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,2 55 企業(yè),110,高檔 娛樂城,寫字樓,總投資,5 5 企業(yè),1 10 企業(yè),1 80 企業(yè),3 0.3 企業(yè),2 150 企業(yè),1 400 企業(yè),1 160 企業(yè),1 2 企業(yè),25,10,80,1,20,電信局,10 0.5 企業(yè),資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析,百萬元人民幣,警察局,160,消防站,2,300,1 8 政府,1 20 政府,8,400,1,173,5,50,酒店 (4–5星),1 50 企業(yè),超市,2,1 2 企業(yè),SIAT/010929/SHPR(2000GB),54,獨(dú)立研究 開發(fā)商,1 400 企業(yè),供應(yīng)商 研發(fā)中心,3. 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的具體投資額,體育館,職業(yè)培訓(xùn)中心/?？茖W(xué)校,創(chuàng)新 企業(yè)園,認(rèn)證 測試 中心,上汽 技術(shù) 中心,數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,1 245 企業(yè),425,245,大學(xué) 汽車系,總投資,10 250 企業(yè),5 85 企業(yè),2 400 政府,2 220 企業(yè),1 10 企業(yè),1 100 政府/企業(yè),800,100,資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析,百萬元人民幣,400,2,500,440,10,4,920,SIAT/010929/SHPR(2000GB),55,4. 第三方物流區(qū)的具體投資額,加油站,出廠物流 中心 （整車）,保稅倉庫,數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源,1 10 政府,60,10,進(jìn)廠物流 中心 （零配件）,總投資,2 30 企業(yè),1 10 企業(yè),1 2 企業(yè),資料來源: 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析,百萬元人民幣,物流運(yùn)營中心,2 40 企業(yè),10,2,80,165,3,卡車 停車場,1 3 企業(yè),SIAT/010929/SHPR(2000GB),56,當(dāng) 地 政 府,從價(jià)值鏈的分析出發(fā)，商業(yè)實(shí)體參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，通常有四種可能的商業(yè)模式,區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平,運(yùn)營 管理,營銷 銷售,營銷 銷售,建造 管理,項(xiàng)目 融資,項(xiàng)目 設(shè)計(jì),項(xiàng)目 規(guī)劃,開發(fā) 招商,土地 交易,土地 規(guī)劃,土地開發(fā),項(xiàng)目開發(fā),管理運(yùn)營,土地 融資,向土地所有人收購?fù)恋?把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商,商業(yè)模式,房地產(chǎn)開發(fā)商,開發(fā)代理商,運(yùn)營管理商,進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進(jìn)行土地開發(fā),在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目 把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商,進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目,負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營、維修及其它管理,土地經(jīng)紀(jì)商,資料來源: 麥肯錫分析,幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目的建設(shè),SIAT/010929/SHPR(2000GB),57,不同的商業(yè)模式有不同的關(guān)鍵成功要素,融資能力,項(xiàng)目管理,市場營銷/關(guān)鍵駐商,商業(yè)模式,土地經(jīng)紀(jì)商,房地產(chǎn)開發(fā)商,開發(fā)代理商,運(yùn)營管理商,政府關(guān)系,資料來源: 麥肯錫分析,SIAT/010929/SHPR(2000GB),58,案例分析一：德國Wolfsburg市政府與德國 大眾汽車公司共同投資成立了Wolfsburg AG 發(fā)展公司，負(fù)責(zé)汽車城的開發(fā)規(guī)劃及相關(guān)工作,500萬德國馬克啟動(dòng)資金,Wolfsburg市政府,大眾汽車公司,Wolfsburg AG 發(fā)展公司,科研與 創(chuàng)業(yè)園區(qū),供應(yīng)商園區(qū),主題公園與 冒險(xiǎn)樂園,人力資源 服務(wù)機(jī)構(gòu),50%,50%,100%,500萬德國馬克啟動(dòng)資金,100%,投入8.5億德國馬克,資料來源: Wolfsburg汽車城文件；訪談,Autostadt 特大型品牌中心,各類項(xiàng)目,$,$,$,$,?,其他投資者/關(guān)鍵駐商,其他投資者/關(guān)鍵駐商,其他投資者/關(guān)鍵駐商,大眾汽車公司 其他投資者/關(guān)鍵駐商,SIAT/010929/SHPR(2000GB),59,Wolfsburg AG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣退饺?投資者/開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件,Wolfsburg AG發(fā)展公司,當(dāng)?shù)卣?德國大眾,其它私人投資者/開發(fā)商,N/A,相關(guān)機(jī)構(gòu),資料來源: 麥肯錫分析,融資能力,項(xiàng)目管理,市場營銷/關(guān)鍵駐商,政府關(guān)系,SIAT/010929/SHPR(2000GB),60,土地經(jīng)紀(jì)商,因而在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了 不同的角色,商業(yè)模式,房地產(chǎn)開發(fā)商,開發(fā)代理商,運(yùn)營管理商,區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈,德國大眾汽車公司 與當(dāng)?shù)卣餐瑒?chuàng)建Wolfsburg AG發(fā)展公司 是Autostadt項(xiàng)目的全權(quán)投資者（共8.5億德國馬克投資），建設(shè)多個(gè)品牌中心及交易、游樂、服務(wù)設(shè)施 為后續(xù)某些單個(gè)項(xiàng)目投資，包括為Wolfsburg AG孵化的一些小型新技術(shù)企業(yè)提供從5萬–3百萬歐元不等的風(fēng)險(xiǎn)投資 其他私人投資者/開發(fā)商 為單個(gè)項(xiàng)目競標(biāo)、投資 開發(fā)建設(shè),Wolfsburg AG發(fā)展公司 總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應(yīng)商園區(qū)、主題公園與冒險(xiǎn)樂園、人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)）數(shù)十個(gè)項(xiàng)目 為每個(gè)項(xiàng)目招商引資，包括組織競標(biāo)、規(guī)劃等 在汽車城規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)過程中協(xié)調(diào)各方利益,Wolfsburg AG發(fā)展公司 管理汽車城中各功能區(qū) 為汽車城中駐商提供人力資源中介服務(wù) 孵化小型新技術(shù)企業(yè)（40–50%與汽車直接相關(guān)） 其他私人投資者/開發(fā)商 負(fù)責(zé)日常運(yùn)營、維修和管理,Wolfsburg當(dāng)?shù)卣?創(chuàng)建Wolfsburg AG發(fā)展公司 征用土地，并進(jìn)行開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施改造 為汽車城入駐公司、機(jī)構(gòu)等提供廉價(jià)土地 為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策 對某些項(xiàng)目進(jìn)行直接投資如在科研園區(qū)投資1.2億德國馬克，投資5,700萬馬克用于興建體育場等,Wolfsburg AG發(fā)展公司 出租辦公大樓,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,德國大眾汽車公司 其他私人投資者/開發(fā)商,Wolfsburg AG發(fā)展公司 其他私人投資者/開發(fā)商,SIAT/010929/SHPR(2000GB),61,Wolfsburg汽車城為Wolfsburg AG發(fā)展公司、 當(dāng)?shù)卣⒌聡蟊娖嚬竞推渌饺送顿Y者/開發(fā)商都帶來了很好的回報(bào),人力資源中介服務(wù)提供每年約1千萬歐元的收入（占Wolfsburg AG發(fā)展公司每年總收入95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費(fèi)及咨詢籌劃收費(fèi) 預(yù)計(jì)從孵化成功的新技術(shù)企業(yè)中能獲得可觀利益,Wolfsburg AG 發(fā)展公司,創(chuàng)造額外的11,000個(gè)就業(yè)機(jī)會，使當(dāng)?shù)厥I(yè)率從17%降至10%以下 政府稅收增長 汽車城帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了Wolfsburg市作為德國汽車工業(yè)中心的新形象,當(dāng)?shù)卣?每年約5千萬馬克的Autostadt門票收入（每年游客超過2百萬，除部分是VW客人而免費(fèi)外，人均票價(jià)24馬克）－ 跟8.5億馬克的投資及每年運(yùn)營成本相比，門票收入是微小的 更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚(yáng)其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口,德國大眾,單個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益 成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者/開發(fā)商各自的品牌形象,其它私人 投資者/開發(fā)商,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,SIAT/010929/SHPR(2000GB),62,案例分析二：美國洛杉磯Cerritos市政府專門 成立了地區(qū)開發(fā)署（Redevelopment Agency），負(fù)責(zé)汽車廣場的開發(fā)和建設(shè),Cerritos 市政委員會,地區(qū)開發(fā)署,土地開發(fā),區(qū)域規(guī)劃,園區(qū)建設(shè),經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,經(jīng)銷商,3S店,……,……,單一項(xiàng)目投資,資料來源: 麥肯錫分析,經(jīng)銷商協(xié)會,SIAT/010929/SHPR(2000GB),63,Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署和入駐汽車經(jīng)銷商/ 經(jīng)銷商協(xié)會具備了不同的獲取成功的條件,Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署,汽車經(jīng)銷商/經(jīng)銷商協(xié)會,N/A,資料來源: 麥肯錫分析,融資能力,項(xiàng)目管理,市場營銷/關(guān)鍵駐商,政府關(guān)系,SIAT/010929/SHPR(2000GB),64,因而在Cerritos汽車廣場的開發(fā)建設(shè)中扮演了 不同的角色,土地經(jīng)紀(jì)商,商業(yè)模式,房地產(chǎn)開發(fā)商,開發(fā)代理商,運(yùn)營管理商,區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值鏈,汽車經(jīng)銷商/經(jīng)銷商協(xié)會及其指定專業(yè)開發(fā)商 在遵循汽車廣場總體布局和建筑風(fēng)格規(guī)劃的前提下，由各經(jīng)銷商負(fù)責(zé)各自的銷售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè),地區(qū)開發(fā)署 政府將整建后的土地以等于或略低于其價(jià)值的價(jià)格轉(zhuǎn)售給入駐汽車經(jīng)銷商 制定政府法規(guī)，規(guī)定所有入駐經(jīng)銷商必須加入當(dāng)?shù)仄嚱?jīng)銷商協(xié)會 政府對入駐經(jīng)銷商提供專人協(xié)助, 解決復(fù)雜的法規(guī)及行政程序方面的問題 汽車經(jīng)銷商協(xié)會 由汽車經(jīng)銷商協(xié)會統(tǒng)一集資，對外宣傳，吸引更多的經(jīng)銷商,汽車經(jīng)銷商/當(dāng)?shù)卣?政府將從汽車廣場征收的不動(dòng)產(chǎn)稅用于該區(qū)域的進(jìn)一步開發(fā)和建設(shè) 將汽車廣場收入的1%用于各種輔助服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營,Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署 成立專門的地區(qū)開發(fā)署負(fù)責(zé)Cerritos汽車廣場項(xiàng)目 在原先貧瘠的農(nóng)、牧場區(qū)域向土地?fù)碛姓呓y(tǒng)一收購、征用土地 由政府出資對土地進(jìn)行平整，改造基礎(chǔ)設(shè)施 制定該地區(qū)開發(fā)發(fā)展計(jì)劃 對開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境布局和建筑風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,汽車經(jīng)銷商及其指定代理商,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,地區(qū)開發(fā)署 汽車經(jīng)銷商協(xié)會,SIAT/010929/SHPR(2000GB),65,Cerritos汽車廣場為當(dāng)?shù)卣腿腭v汽車經(jīng)銷 商帶來了很好的回報(bào),汽車廣場從周邊城市（洛杉磯、Irvine Sauta和Anaheim等）吸引大量購車者，每年銷售汽車約10萬輛 汽車經(jīng)銷商協(xié)會協(xié)同的市場營銷策略和集中的資源為入駐經(jīng)銷商帶來高效益 Cerritos汽車廣場作為世界最大汽車市場的品牌形象和地位，使入駐經(jīng)銷商受益,入駐汽車經(jīng)銷商,成功地吸引了25家大規(guī)模的汽車經(jīng)銷商入駐，每年從汽車市場獲得的稅收收入達(dá)750萬美元 通過汽車市場及周邊配套輔助服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了1,200多個(gè)就業(yè)機(jī)會，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展 汽車市場促進(jìn)了Cerritos城市建設(shè)和周邊環(huán)境的改善，使Cerritos城市形象和生活質(zhì)量獲得提高,Cerritos市政府,資料來源: 麥肯錫分析；訪談,SIAT/010929/SHPR(2000GB),66,案例分析三：在市政府領(lǐng)導(dǎo)下張江高科技園區(qū) 開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開發(fā)有限公司，開發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū),上海市 政府,上海市張江高科技園區(qū) 領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室,上海市張江 高科技園區(qū) 開發(fā)公司,上海市 久事公司,公眾 投資者,其他投資者,其他投資者 /關(guān)鍵駐商,上海市張江高 科技