【正文】 1800 萬元，項(xiàng)目建成后正常年份年收入為 510 萬元 ,年總成本費(fèi)用為 385 萬元，年凈利潤總額為 萬元，靜態(tài)投資回收期為 年 (包括建設(shè)期 )，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，由此可見，本項(xiàng)目有一定的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施自 可研 報(bào)告 到竣工驗(yàn)收約 需 1 年 時(shí)間。 項(xiàng)目用地內(nèi) 設(shè)置綠地、亭、臺(tái)、曲廊等建筑小品和裝飾壁畫、地?zé)舻妊b飾小品。 項(xiàng)目設(shè)置病床 300 張，并購置各類醫(yī)療救治設(shè)備。 二期工程 總建筑 面積 13000 ㎡，其中老年公寓用房 10000 ㎡，娛樂活 2 動(dòng)用房 700 ㎡，康復(fù)保健用房 800 ㎡，輔助用房 1500 ㎡。 建設(shè)規(guī)模 ****縣夕陽紅老年公寓總占地 45 畝，一期工程占地約 16 畝，建筑面積 9500 平方米，養(yǎng)老服務(wù)床位 180 張。 項(xiàng)目方案及研究結(jié)論 項(xiàng)目選址 ****縣夕陽紅老年公寓二期工程 建于 ****縣閘北路北側(cè) ****縣夕陽紅老年公寓小區(qū)內(nèi) 。集醫(yī)療、保健、康復(fù)、文化娛樂、社區(qū)服務(wù)為一體，環(huán)境優(yōu)雅，服務(wù)設(shè)施齊全。 1 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： ****縣夕陽紅老年公寓二期工程 承辦單位： ****縣夕陽紅老年公寓 法人代表： **** ****縣夕陽紅老年公寓概況 ****縣夕陽紅老年公寓是由縣委老干部局立項(xiàng)并吸引民間資金，興建的一項(xiàng)民生工程。位于該縣閘北路西側(cè)、 S202 線南側(cè)，占地 45 畝。一期工程已建設(shè)使用，目前已入住老人 162 人，現(xiàn)有養(yǎng)老設(shè)施規(guī)模 9500平方米，養(yǎng)老服務(wù)床位 180 張，管理和 服務(wù)人員 76 人。 規(guī)劃構(gòu)思方案 在滿足使用功能、保證休養(yǎng)、生活的前提下，強(qiáng)調(diào) 21 世紀(jì)的老年居住環(huán)境是以人為本 ,體現(xiàn)人文關(guān)懷及美化環(huán)境為主體的老年人建筑風(fēng)格。 為擴(kuò)大入住規(guī)模，擬 繼續(xù) 建設(shè)夕陽紅老年公寓二期工程。擴(kuò) 建占地 1000平方米的停車棚一個(gè)；新建門球場和羽毛球場各一個(gè)；新建小公園一個(gè)；以及道路、綠化等。 環(huán)境保護(hù)與美化 建筑施工期間，采取各種措施，處理好污水、垃圾、噪音等污染。 建筑節(jié)能 認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，合理規(guī)劃，使用節(jié)能型建筑材料，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)技術(shù)規(guī)定， 努力做到合理使用能源和節(jié)約能源。 項(xiàng)目所需資金與籌措 項(xiàng)目總投資 1800 萬元 ，所需資金 申請中央投資 900 萬元，地方政府配套資金 900 萬元。 研究依據(jù) 國務(wù)院辦公 廳國辦發(fā)〔 2020〕 19 號國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知； 民政部《社區(qū)老年福利服務(wù)星火計(jì)劃實(shí)施方案》（ 2020 年 5 月31 日） 3 ****省人民政府皖政〔 2020〕 34 號關(guān)于加快發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè)的意見； ****省民政廳民基字〔 2020〕 91 號關(guān)于貫徹《 ****省人民政府關(guān)于加快發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè)的意見》的意見； 《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《 ****統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》； 項(xiàng)目單位委托我公司編制《 ****縣夕陽紅老年公寓二 期工程 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告》的委托書（附件 1）。有的甚至出現(xiàn)了“純老戶” 、 “四世同堂、三代世家”被“四、二、一”式的家庭結(jié)構(gòu)所代替。 調(diào)動(dòng)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老年人進(jìn)入老年公寓 安度晚年，提高老年人晚年生活質(zhì)量，是解決老年人帶來的社會(huì)問題的有效途徑。 項(xiàng)目建設(shè)的 必要性與 意義 隨著我國人口老齡化問題的日趨突出，城市老年人的老有所養(yǎng)問題，已成為必須關(guān)注的重要問題之一。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和今后趨勢來看，城市老年人中無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人日益減少，而逐年增多的離退休人員將成為城市老年群體的主體。近些年來，很多城市如上海、廣州、杭州、南京等，已悄然出現(xiàn)了一種新的社會(huì)養(yǎng)老形式，即興辦“老年公寓”，實(shí)行公寓化管理的社會(huì)養(yǎng)老方式，而且發(fā)展速度很快?！袄夏旯ⅰ笔沁m我國人口年齡結(jié)構(gòu)變化需要，解決老有所養(yǎng)問題的有效途徑之一。但現(xiàn)代生活的快節(jié)奏，使眾多的“雙職工”無暇照顧高齡或患病的長輩，因而家庭中贍養(yǎng)照顧老人成為中青年人的沉重負(fù)擔(dān)。 建立老年公寓，擴(kuò)大社會(huì)化服務(wù)范圍，還可以從服務(wù)方式、服務(wù)范圍、醫(yī)療保健等方面，彌補(bǔ)當(dāng)前城市老年社會(huì)保障體系之不足。 過去人們希望政府投入資 金，參照福利院或養(yǎng)老院的建設(shè)模式，建立老年公寓。興辦老年公寓不但可以在解決城市老有所養(yǎng)方面起著重大作用，也是不少城市老年人的愿望與要求，同時(shí)還是一個(gè)城市文明程度的具體體現(xiàn)。 ****縣老年公寓建設(shè)目前仍處于起始階段，但 如果能夠充分發(fā)揮 ****縣 獨(dú)特的地理位置，以及良好的生態(tài)自然環(huán)境，把老年公寓作為一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)來做，公寓 5 建成后向全社會(huì) 開放，不但可以給社會(huì)家庭解決后顧之憂，而且可以進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)穩(wěn)定。具有較大的社會(huì)公德需求拉動(dòng)。因此建設(shè)老年公寓，不僅可以使老年人物質(zhì)生活上得到照料，更重要的是可以滿足其精神文化需求。所以說，建設(shè)老年公寓是 時(shí)代的要求，社會(huì)的需要。綜上所述， 在 ****縣 建設(shè)社會(huì)型 老年公寓十分必要。我國已經(jīng)步入老年化社會(huì)。這一方 面是因?yàn)樵絹碓蕉嗟募艺?wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從“家庭保姆”的身份中解放出來；另一方面社會(huì)的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價(jià)值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。同時(shí)城市化過程中的負(fù)面效也使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。據(jù) 近年來 我國部分城市的一次調(diào)查表明：有近 14％的老年人準(zhǔn)備將來住進(jìn)老年公寓 。其次，老年人住房的特殊要求一般突出環(huán)境清凈，采光好，進(jìn)出方便，特別是要堅(jiān)持無障礙原則。滿足以上特殊要求，就能夠達(dá)到市場定位的標(biāo)準(zhǔn)，既能將其與其他住宅市場區(qū)分開來，又能與開發(fā)同類市場的開發(fā)商區(qū)分開來，取得競爭優(yōu)勢。老年人子女大多處于壯年，他們有能力為老年人購買或租用價(jià)格適當(dāng)?shù)睦夏旯ⅰ３蹙咭?guī)模的只有天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等幾家。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力 的房地產(chǎn)商品新類型。一些地區(qū)存在的名為“老年公寓”的居住小區(qū)，規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多是原有的已開發(fā)住房。 由此可見，我國目前的老年公寓的供給與需求失衡，市場需求量大 ,開發(fā)前景廣。目前，我省已經(jīng)邁過了老齡社會(huì)的門檻，而且人口老化的進(jìn)程還在加速。就 ****縣城 來講，按居住人口 15 萬人、老年人口占 %計(jì)算（城市要超過這個(gè)比例），城區(qū)老年人口達(dá) 萬人 ，每年還將以 %的速度增加 。對于現(xiàn)在的獨(dú)生子女來講，一對年輕的夫婦既要撫養(yǎng)子女，又要贍養(yǎng)兩代四位以上老人所以就出現(xiàn)第二代養(yǎng)活老人的現(xiàn)象 。同時(shí)，在養(yǎng)老和供小發(fā)生矛盾時(shí)，首先犧牲的往往是老人，就算子女比較孝順的家庭，老年人的養(yǎng)老依然存在問題。據(jù)調(diào)查，在城區(qū)現(xiàn)有 萬人的老年人中，至少有 20%的老年人要求進(jìn)入福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，即有 4140 多位老人。同時(shí)，還有 20%的老年人約 800 人要求提供社區(qū)福利服務(wù)和家政服務(wù)。項(xiàng)目位于 城區(qū) ，周邊環(huán)境好，較適合開辦一家中等規(guī)模的老年公寓。 第三章 建設(shè)條件與院址選擇 外部條件 歷史文化 ****縣地處 ****市中心地帶。 ****處于淮北平原腹地，境內(nèi)渦河橫貫東西，將全縣分為渦南、渦北 兩個(gè)自然區(qū)域。 ****歷史悠久，春秋時(shí)期的思想家、哲學(xué)家、道家學(xué)派的創(chuàng)始人老子，即誕于 ****縣閘北鎮(zhèn)鄭店村。隋改置肥水縣。因襲北魏 ****縣名而命名。 2020 年底， ****戶籍人口 萬人。 自然資源 ****屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，年平均日照2140 小時(shí)，年平均氣溫 度，無霜期 218 天，年平均降水量 830mm 左右，光、熱、水資源豐富。盛產(chǎn)糧、棉、油、水果、蔬菜、藥材和黃牛、山羊、家兔、魚蝦、河蟹等，不僅質(zhì)量高，而且產(chǎn)量大，被列為全國產(chǎn)糧百強(qiáng)縣、全國商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、優(yōu)質(zhì)煙、山羊板皮、瘦肉型豬生產(chǎn)基地，跨入全國生態(tài)示范縣、全國林業(yè)百佳縣、秸稈養(yǎng)牛十佳縣之列，與蒙城、利辛縣一并被譽(yù)為“全國中部地 區(qū)黃牛金三角”。 ****地下優(yōu)質(zhì)煤蘊(yùn)藏總量達(dá)到 27 億噸，大理石總儲(chǔ)量 780 萬立方米，石灰石總儲(chǔ)量 3720 萬立方米。姓李名耳，字伯陽，宋國相（今 ****省 ****縣閘北鎮(zhèn)鄭店村）人，有人說又稱老聃。相傳生活在春秋時(shí)期。道家后人將老子視為 宗師，與儒家的孔子相比擬，史載孔子曾學(xué)于老子。從《列仙傳》開始，把老子列為神仙，還說老子重視房中術(shù)。成為了道教創(chuàng)世說的雛形。 建設(shè)自然條件 地理位置、面積 ****位于淮北平原，地處 ****市中心地帶。 27′至 33176。 53′至 116176。全縣人口 萬人，國土面積 2107 平方公里，其中城區(qū)規(guī)劃面積 平方公里。除東北部有龍山和石弓山外，其余均為一望無際的沃野。 交通 ****交通便捷，境內(nèi)渦河橫穿東西，永青、濉阜鐵路縱貫?zāi)媳?，與津浦、隴海、臺(tái)漯干線銜接，大京九鐵路擦境而過，距阜陽機(jī)場僅 70 公里。 50 公里長的渦河岸線建有客貨碼頭，可直入長江，四季通航。隨著改革開放的日益深入， ****縣人民立足本地豐富資源，圍繞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)行了卓有成效的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，走出了 一條快速發(fā)展的路子。 院址選擇 院址選擇原則 (1)項(xiàng)目的建設(shè)要具有前瞻性和可行性，并符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求。 (3)有足夠的水源、電源和排除污水的可能。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 (6)交通進(jìn)出方便，安靜，衛(wèi)生、無污染的周邊環(huán)境。 院址選擇 ****縣夕陽紅老年公寓二期工程 建于 ****縣閘北路北側(cè) ，占地 30 畝 。 13 第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)指導(dǎo)思想 既要考慮目前當(dāng)?shù)鼐用竦纳?水平，又要有長遠(yuǎn)目光，考慮外來入住人的需要，從居者本身的利益，安全管理和市場需求出發(fā)，依據(jù)各地的具體情況和條件而定。老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，不片面追求規(guī)模與檔次。服務(wù)項(xiàng)目包括 :餐飲、醫(yī)療、娛樂、健身、學(xué)習(xí)交流等 。 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目設(shè)置老年人住宅、教育學(xué)習(xí)中心、康復(fù)醫(yī)療中心、文化娛樂中心、體育健身中心、服務(wù)中心、水房、配電室、門房等公共設(shè)施，購置床鋪、電視機(jī)、老年健身器材等。計(jì)劃新建 老年公寓用房 10000 ㎡，娛樂活動(dòng)用房 700 ㎡，康復(fù)保健用 14 房 800 ㎡，輔助用房 1500 ㎡。項(xiàng) 目設(shè)置病床 300 張，并購置各類醫(yī)療救治設(shè)備。 15 第五章 院區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 總體規(guī)劃思路 （ 1）合理組織建筑形體和人流活動(dòng)，突出建筑的人文功能特點(diǎn)，與當(dāng)?shù)匾延械脑O(shè)施相結(jié)合，美化建筑形象，營造和諧輕松的生活氛圍。 項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)以上分析制定出本項(xiàng)目的主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 用地平衡表 表 51 序號 項(xiàng) 目 面積（公頃） 比例（ %） 1 建筑用地 2 城市公共用地 道路及室外建筑用地 公共綠地 3 項(xiàng)目總用地 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 52 1 總建筑面積 13000平方米 2 容積率 3 年服務(wù)人數(shù) 300位 16 第六章 工程技術(shù)方案 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)宗旨 （ 1）符合國家和地方的有關(guān)規(guī)范，規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn) 。為老年人服務(wù)做到科學(xué)化、系列化，使老年公寓真正成為老年人衣食起居、就醫(yī)、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的理想場所。 總平面布置 （ 1）把 項(xiàng)目 分為生活區(qū)、活動(dòng)區(qū)、學(xué)習(xí)區(qū)等不同功能區(qū)，在各個(gè)功能區(qū)間用主干道溝通，在院區(qū)的東、西、北靠圍墻設(shè) 4 米寬的消防通道，并與院區(qū)主干道相連。 室外活 動(dòng) 中心為抽象白色大理石雕塑，雕塑前側(cè)設(shè)置音樂噴泉。對于外來人流車流嚴(yán)格限制于 活動(dòng)中心 的東部，西部為碎石小道，曲徑通幽，綿延至西部的生活區(qū)。 老年公寓及配套設(shè)施 建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)要求 項(xiàng)目居住建筑按老齡階段從自理、 借助 到介護(hù)變化全過程的不同需要進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 項(xiàng)目公共建筑，其 出入口 、老年所經(jīng)由的水平 通道和垂直交通設(shè)施，以及衛(wèi)生間和休息室等部位，為老年人提供方便設(shè)施和服務(wù)條件。 出入口 項(xiàng)目建筑出 入 口，采取陽面開門。 出入口 造型設(shè)計(jì)，設(shè)熱色調(diào)的標(biāo)志物，易于辨認(rèn)。臺(tái)階與坡道兩側(cè)設(shè)欄桿扶手。 過廳和走道 項(xiàng)目建筑過廳具備輪椅、擔(dān)架回旋條件，并符合下列要求： 戶室內(nèi)門廳部位具備設(shè)置更衣、換鞋用櫥柜和格凳的空間。 3 戶室內(nèi)通過式走道凈寬 。老年人出人經(jīng)由的過廳、走道、房間不設(shè)門坎，地面無高差。 樓梯、坡道 項(xiàng)目建筑和公共建筑，均設(shè)符合老年體能心態(tài)特征的緩坡樓梯。 緩坡樓梯踏步踏面寬度，居住建筑 300mm，公共建筑 320mm；踏面高 18 度