【正文】 寓二期工程 承辦單位： ****縣夕陽(yáng)紅老年公寓 法人代表： **** ****縣夕陽(yáng)紅老年公寓概況 ****縣夕陽(yáng)紅老年公寓是由縣委老干部局立項(xiàng)并吸引民間資金，興建的一項(xiàng)民生工程。 項(xiàng)目方案及研究結(jié)論 項(xiàng)目選址 ****縣夕陽(yáng)紅老年公寓二期工程 建于 ****縣閘北路北側(cè) ****縣夕陽(yáng)紅老年公寓小區(qū)內(nèi) 。 二期工程 總建筑 面積 13000 ㎡，其中老年公寓用房 10000 ㎡，娛樂(lè)活 2 動(dòng)用房 700 ㎡，康復(fù)保健用房 800 ㎡，輔助用房 1500 ㎡。 項(xiàng)目用地內(nèi) 設(shè)置綠地、亭、臺(tái)、曲廊等建筑小品和裝飾壁畫(huà)、地?zé)舻妊b飾小品。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目建設(shè)投資 1800 萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后正常年份年收入為 510 萬(wàn)元 ,年總成本費(fèi)用為 385 萬(wàn)元，年凈利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為 年 (包括建設(shè)期 )，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目有一定的經(jīng)濟(jì)效益。人口老化已逐漸受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，社會(huì)養(yǎng)老已是大勢(shì)所趨。改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速健康發(fā)展，人民生活水平有了較大的改善與提高，大多數(shù)人的溫飽問(wèn)題得到解決，并正向小康目標(biāo)邁進(jìn)。在老年人口迅速增加的情況下，單純依靠家庭養(yǎng)老已經(jīng)不能很好解決全部老年人口的贍養(yǎng)與照顧問(wèn)題，必須大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老方式，興辦“老年公寓”以解決城市老有所養(yǎng)的問(wèn)題。建立老年公寓，實(shí)行老年人口公寓化養(yǎng)老是城市老年人過(guò)好晚年生活的保障，也是解除每個(gè)家庭后顧之憂重大社會(huì)任務(wù)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各部門及民間資金的力量，鼓勵(lì)他們積極投入到這項(xiàng)事業(yè)中去，是大有作為的。 項(xiàng)目建成后，可居住 300 位 老年人。如今新步入老年隊(duì)伍的人，大多數(shù)具有一定的文化知識(shí)，他們都隨追求晚年精神生活幸福的要求，希望提供屬于集文化、娛樂(lè)、體育鍛煉場(chǎng)所，建設(shè)老年公寓既保證了老年人能夠歡度晚年，又解決了中青年人的后顧之憂。 第二章 市場(chǎng)分析及需求預(yù)測(cè) 我國(guó)老年人住房現(xiàn)狀及需求分析 據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示：目前我國(guó) 60 歲以上老年人已達(dá) 億，且以每年 6 ％的速度遞增。因此他們對(duì)于老年公寓的需求也日益增加。 老年公寓的市場(chǎng)定位 老年公寓的市場(chǎng)定位中，首先價(jià)格定位要適當(dāng)。隨著住房制度改革的不斷深入，許多老年人已經(jīng)取得了其現(xiàn)有住宅的部分產(chǎn)權(quán)，住房二級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)，已 使得這部分住宅可以上市交易，從而使老年人可以利用這部分變現(xiàn)的資金，購(gòu)置或租用適合自己的老年公寓住房。號(hào)稱全國(guó)乃至亞洲最大的老年公寓項(xiàng)目 —— 天津“夕陽(yáng)紅國(guó)際老年公寓”總建筑面積也僅有 13 萬(wàn)平方米。以此概念進(jìn)行銷售，從小區(qū)規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)方面與實(shí)際意義的老年公寓相去太遠(yuǎn)。特別是城市 ， “ 銀發(fā)群體”比農(nóng)村所占的比例更大，其中帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，已成為家庭和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，就有了“以老養(yǎng)老”的社會(huì)問(wèn)題。而 ****縣 城僅有 ****縣夕陽(yáng)紅老年公寓（一期） 180 個(gè)床位， ****縣 敬老 院 幾十 個(gè)床位和零散的小規(guī)模家庭托養(yǎng)式的一些床位，總床位不超過(guò) 300 張， 尚有 3800 多位老人找不到養(yǎng)老場(chǎng)所。開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，有穩(wěn)定的客源，市場(chǎng)前景看好。除東北部有龍山和石弓山外，其余均為一望無(wú)際的沃野。清同治三年（ 1864），由 ****、宿州、阜陽(yáng)、蒙城析置 ****縣。 縣名中的“ 渦”指渦河，發(fā)源河南省開(kāi)封縣西，經(jīng) ****省流入淮河。尤其是義門苔干堪稱食苑珍品、天下之最，因此 ****又被命名為“中國(guó)苔干之鄉(xiāng)”。在傳說(shuō)中，老子一生下來(lái)時(shí)，就具有白色的眉毛及胡子，所以被后來(lái)稱為老子。在道教中，老子是一個(gè)很主要的神仙，被稱為太上老君，尊為道祖。而在漢桓帝時(shí)，漢桓帝更是親自祭祀老子，把老子作為仙道之祖。47′，東經(jīng) 115176。 地貌 ****處于淮北平原腹地，境內(nèi)渦河橫貫東西，將全縣分為渦南、渦北兩個(gè)自然區(qū)域。S20 S307 省道在縣城交匯。現(xiàn)在人民生活水平不斷提高，各項(xiàng) 12 社會(huì)事業(yè)也在蓬勃發(fā)展。 (4)地點(diǎn)盡量在靠近市區(qū)或離市區(qū)不遠(yuǎn)的近郊，以免使老年人產(chǎn)生孤獨(dú)、隔世的感覺(jué)。陽(yáng)光充足，通風(fēng)良好，視野開(kāi)闊，與庭院結(jié)合綠化、造園，宜組合成若干個(gè)戶外活動(dòng)中心，備設(shè)坐椅和活動(dòng)設(shè)施。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。服務(wù)對(duì)象： 60 歲以上老年人。擴(kuò)建占地 1000 平方米的停車棚一個(gè)；新建門球場(chǎng)和羽毛球場(chǎng)各一個(gè)；新建小公園一個(gè)；以及道路、綠化等。 （ 2）全面體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)的時(shí)代感與科學(xué)性，力求與院區(qū)自然景觀和建筑環(huán)境相結(jié)合，使整個(gè)院區(qū)風(fēng)貌達(dá)到和諧統(tǒng)一。 （ 3）注重外部空間的設(shè)計(jì)，空間及景觀序列豐富 。另把院區(qū)的西部做成廊式，廊旁栽草和長(zhǎng)青藤，構(gòu)成一幅青藤繞臺(tái)、花草爭(zhēng)艷的美景。 17 項(xiàng)目公共建筑按老齡階段介助老人的體能心態(tài)特征進(jìn)行設(shè)計(jì)。 出入口 內(nèi)外預(yù)留不小于 的輪椅回旋面積。 出入口 頂部設(shè)余篷； 出入口 平臺(tái)、臺(tái)階踏步和坡道均選用 堅(jiān)固、耐磨、防滑的材料。 項(xiàng)目公共建筑，通過(guò)式走道凈寬為 。樓梯間樓梯段凈寬 ，不采用扇形踏步，不在平臺(tái)區(qū)內(nèi)設(shè)踏步。坡道設(shè)計(jì)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范） JGJ50 的有關(guān)規(guī)定。 樓梯與坡道兩側(cè)離地高 和 0． 65m 處設(shè)連續(xù)的欄桿與扶手，沿墻一側(cè)扶手水平延伸。 項(xiàng)目設(shè)有單居室和合居室 ,合居型居室，每室三人，每人使用面積 8m2以上 。廚房設(shè)吊柜，柜底離地高度為 － ；輪椅操作廚房，柜底離地高度為 。全托者臥室設(shè)緊鄰的衛(wèi)生間。坐便器高度 ，浴盆及淋浴坐椅高度 。貼墻浴盆的墻面設(shè)水平高度 的“ L”形安全扶手，人盆一側(cè)貼墻設(shè)安全扶手。 陽(yáng)臺(tái) 項(xiàng)目居住建筑的起居室或臥室設(shè)陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)凈深度 。陽(yáng)臺(tái)板底或側(cè)壁，設(shè)可升降的晾曬衣物設(shè)施。住宅戶門和內(nèi)門（含廚房門、衛(wèi)生間門、陽(yáng)臺(tái)）通行凈寬 1m。 室內(nèi)裝修 項(xiàng)目建筑內(nèi)部墻體陽(yáng)角部位，宜做成圓角或切角，且在 1． 80m 高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角。每人有。陽(yáng)臺(tái)設(shè)燈光照明。老年人專用廚房設(shè)燃?xì)庑孤﹫?bào)警裝置。 給排水設(shè)計(jì) 用水量： 有住宿： 150 升 /人 排水系統(tǒng)： 室內(nèi)污廢分流，污水（糞便污水）由專管排入二級(jí)污水處理中心處理后排入城市雨水管網(wǎng)。 用電量： 新院區(qū)，計(jì)算荷載約 650KW。 第七章 設(shè)備、建材及動(dòng)力供應(yīng) 設(shè)備供應(yīng) 本項(xiàng) 目建設(shè)所需設(shè)備包括：電視、辦公設(shè)備、體育器材、老年教育器 22 材等，均可從當(dāng)?shù)鼗?****購(gòu)買。 第八章 節(jié) 能 設(shè)計(jì)原則 堅(jiān)持節(jié)約與開(kāi)發(fā)并舉，把節(jié)約放在首位的方針，提高能源利用率，減輕環(huán)境污染，走可持續(xù)發(fā)展道路； 23 認(rèn)真執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用能源和節(jié)約能源，最大限度地進(jìn)行綜合利用。 （ 1） 設(shè)計(jì)有利于節(jié)能 的建筑朝向和平面 根據(jù)建筑功能要求，結(jié)合當(dāng)?shù)厝照盏葰夂驐l件和其他狀況，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中，合理確定建筑面積、外觀體型、朝向、間距、層高，使用節(jié)能型建筑材料。本項(xiàng)目建筑框架結(jié)構(gòu)采用多孔輕質(zhì)加氣砼砌塊或空心磚等新型墻體材料，內(nèi)隔墻采用組裝的輕 鋼龍骨石膏板代替粘土實(shí)心磚，屋頂用巖棉板、礦渣石棉板等作保溫層。 （ 3） 建筑電氣節(jié)能 24 在大面積場(chǎng)所采用緊湊型電子瑩光燈和齒鎢燈，一般房間采用節(jié)能型電子瑩光燈。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、排水等管道路徑，選好合理的供水位置，做好道路規(guī)劃。 第九章 節(jié)水措施 水是生命的源泉。 發(fā)展 中水利用技術(shù) 本項(xiàng)目將 生活用水的 中水 利用 工程納入總體規(guī)劃， 部分中水管線按要求敷設(shè) ，可以有效利用食堂洗菜水、生活洗手水進(jìn)行沖廁 。 第十章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 項(xiàng)目環(huán)保設(shè)計(jì)依據(jù) GB383888《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB30951996《環(huán)境空氣標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 主要污染源和污染物 本項(xiàng)目以建筑物為主，無(wú)工業(yè)污染。 （ 3）在 老年公寓 道路旁和建筑附近設(shè)計(jì)垃圾筒及垃圾房進(jìn)行分類，分質(zhì)集中，定期環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置 廢水的處理 （ 1） 建設(shè)期間所產(chǎn)生的泥漿廢水，經(jīng)施工現(xiàn)場(chǎng)的沉淀池沉淀過(guò)濾后，排入城市地下污水管網(wǎng)。 建設(shè)項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的影響 綜上所述，該項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的“三廢”主要為生活垃圾，容易清理，對(duì)外界影響較小，所以該 老年公寓 建成后，對(duì)生態(tài)環(huán)境變化無(wú)重大影響。 (2)制定詳細(xì)的工作制度和日常工作流程。 勞動(dòng)定員 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目定員為 136 人。 ②防雷。 29 第十二章 項(xiàng)目前期建設(shè)管理與實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)管理 本工程建設(shè)堅(jiān)持質(zhì)量第一，積極推行項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程監(jiān)理制與合同管理制。 （ 2）制定各項(xiàng)工程技術(shù)措施，組織技術(shù)交底，預(yù)算員做好預(yù)算及工料分析。 （ 1）采用倒班制，在日歷工期不變的情況下，盡量增加工時(shí)數(shù)。各類材料要分別堆放整齊。 認(rèn)真執(zhí)行限額領(lǐng)料，使材料進(jìn)出手續(xù)齊全，臺(tái)帳清楚。 項(xiàng)目部設(shè)專職質(zhì)檢員，經(jīng)常組織人員學(xué)習(xí)，貫徹有關(guān)質(zhì)量管理規(guī)章和創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)，定期進(jìn)行質(zhì)量檢查評(píng)比。 對(duì)從事主要技術(shù)施工人員進(jìn)行掛牌操作，以便監(jiān)督和作為以后現(xiàn)任事故和以后責(zé)任事故追查及獎(jiǎng)罰考核的依據(jù)。 (2)設(shè)計(jì)及施工準(zhǔn)備 在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)的同時(shí)，建設(shè)單位要著手進(jìn)行施工前準(zhǔn)備，辦理各種施工許可手續(xù)、準(zhǔn)備組織施工招投標(biāo)等。 (1)招標(biāo)投標(biāo)是最富有競(jìng)爭(zhēng)的一種采購(gòu)方式，能為采購(gòu)者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)、有質(zhì)量的工程、貨物或服務(wù)。 (3)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》是規(guī)范市場(chǎng)活動(dòng)的重要法律之一， 34 是招標(biāo)投標(biāo)法律體系中的基本法律。 根據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法進(jìn)行招標(biāo)，本項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及設(shè)備采購(gòu)活動(dòng)全部招標(biāo)，本項(xiàng)目擬采用公開(kāi)招標(biāo)方式，通過(guò)國(guó)家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標(biāo)信息。 估算范圍 (1)房屋建筑、道路、綠化及相配套設(shè)施建筑工程費(fèi)用； (2)水、電、氣設(shè)備購(gòu)置與安裝工程費(fèi)； (3)土地征用、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理等其他費(fèi)用； (4)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi) 本項(xiàng)目設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)包括 2 部電梯、 電氣與電視、 醫(yī)療、保健 器材等設(shè)備，據(jù)市場(chǎng)參考價(jià)，設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi) 435 萬(wàn)元。 第十四章 財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) 運(yùn)行收入估算 項(xiàng)目建成后，托養(yǎng)老人范圍為 ****縣 及周邊地區(qū)內(nèi)，根據(jù)國(guó)家、省、市各級(jí)政府的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合 ****市和當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，按年均入住 300 位 ，人均繳費(fèi) 1000 元 /月，年均收入 360 萬(wàn)元，再加上社會(huì)捐贈(zèng)、政府補(bǔ)貼、商場(chǎng)等其它收入 150 萬(wàn)元 /年，總收入 510 萬(wàn)元 /年。各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)的計(jì)算參數(shù)如下： (1)固定資產(chǎn)折舊采用分 類折舊法，房屋建筑物的折舊年限為 20 年，凈殘值率為 2%，設(shè)備的折舊年限為 15 年，凈殘值率為 5%，其他設(shè)備的折舊年限為 10 年，凈殘值率為 5%。 (3)工資及福利費(fèi)：按管理和工作人員 136 人計(jì)算，年工資支出 萬(wàn)元。 (7)其他費(fèi) 用參照同行業(yè)的平均指標(biāo)估算。 詳見(jiàn)《損益表》。 (1)凈現(xiàn)值 FVPV： 16 CIt 16 C0t FNPV= ∑ ─── ∑ ─── = (萬(wàn)元 ) t=1 (1+r)t t=1 (1+r)t (2)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)： 本項(xiàng)目?jī)?nèi)在回收能力為 FIRR。 社會(huì)評(píng)價(jià) 從 ****的實(shí)際看，老年社會(huì)保障和社會(huì)福利嚴(yán)重落后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平，老年社會(huì)福利事業(yè)相對(duì)滯后于社會(huì)保障制度的總體發(fā)展水平。而且，隨著人口老齡化、家庭小型化、農(nóng)村城市化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化趨勢(shì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化，傳統(tǒng)的社會(huì)福利事業(yè)覆蓋面較小，整體水平較低的問(wèn)題越來(lái)越突出。老年社會(huì)福利事業(yè)與社會(huì)化的關(guān)系是目的與手段的關(guān)系，即滿足人民群眾特別是老年人日益增長(zhǎng)的福利服務(wù)需求是發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的目的，也是我們工作的出發(fā)點(diǎn)；在現(xiàn)階段政府財(cái)力不足的情況下， 41 扶持和動(dòng)員社會(huì)力量發(fā)展福利事業(yè)是發(fā)展老年社會(huì)福利事業(yè)最有效的手段。據(jù)調(diào)查，全 區(qū) 老年人特別是 城鎮(zhèn)老年群眾迫切要求進(jìn)入社會(huì)福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。 42 第十五章 結(jié)論與建議