【正文】 規(guī)公布實(shí)施近十年來，我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)開始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。從事商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)，必須持有兩個(gè)許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。防止炒買地皮、炒買項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個(gè)意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。如果房地產(chǎn)開發(fā)商忽視這一點(diǎn)而預(yù)售房屋，就會(huì)使開發(fā)商自己尤其是購(gòu)房消費(fèi)者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲覈?guó)早已公布并實(shí)施了《城市規(guī)劃法》，對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。因?yàn)椋课菀栏接谕恋?，商品房?xiàng)目的合法開工建設(shè)和合法預(yù)售，必須以對(duì)該土地的合法使用權(quán)為前提。三、商品房預(yù)售制度的條件商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)買房人的利益，國(guó)家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠(chéng)信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。而購(gòu)房人則是社會(huì)不特定的主體，任何要購(gòu)買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。第三，預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。第二，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。二、商品房預(yù)售制度的特征我國(guó)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，作為我國(guó)最為重要的市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要制度，我國(guó)商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個(gè)明顯的特征：第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋，或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購(gòu)住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化房屋。長(zhǎng)期以來，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港。第一篇：我國(guó)商品房預(yù)售制度的研究我國(guó)商品房預(yù)售制度的研究（提綱）一、現(xiàn)行商品房預(yù)售制度⑴商品房概念及其特征①房地產(chǎn)概念及分類②房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特點(diǎn)⑵商品房預(yù)售制度概念⑶商品房預(yù)售制度的發(fā)展歷程①我國(guó)港臺(tái)地區(qū)商品房預(yù)售制度概況②我國(guó)商品房預(yù)售制度的發(fā)展回顧二、現(xiàn)行商品房預(yù)售制度的存在問題及持續(xù)存在的原因⑴現(xiàn)行商品房預(yù)售制度利弊分析①商品房預(yù)售制度的主要利處在于其繁榮了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) ②商品房預(yù)售隨著10幾年來的發(fā)展,暴露出的問題③取消商品房預(yù)售制度的利弊⑵我國(guó)商品房預(yù)售制度存在的主要問題①侵害買受人的知情權(quán)②侵害買受人的財(cái)產(chǎn)安全權(quán)③侵害買受人的公平交易權(quán)④侵害買受人的賠償權(quán)⑤構(gòu)成對(duì)金融安全的威脅⑥預(yù)售管理的成本較高⑶我國(guó)預(yù)售制度持續(xù)存在的融資體制原因三、現(xiàn)行商品房預(yù)售制度的完善建議⑴完善商品房預(yù)售制度的三個(gè)相關(guān)的問題進(jìn)行了一些研究。①商品房預(yù)售合同的法律屬性分析②商品房預(yù)售交易的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析③商品房預(yù)售的監(jiān)管⑵完善我國(guó)商品房預(yù)售監(jiān)管體系的對(duì)策與建議①建立我國(guó)商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度②建立商品房預(yù)售資金第三方監(jiān)管體系③加強(qiáng)預(yù)售房轉(zhuǎn)讓條件的管理⑶我國(guó)商品房預(yù)售制度改革的政策建議①實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案制度和預(yù)售登記管理制度 ②健全包括監(jiān)督付款等房地產(chǎn)融資貸款制度③建立爭(zhēng)議處理機(jī)制,包括公平契約、強(qiáng)制仲裁、專業(yè)鑒定等法律制度 ④建立長(zhǎng)期而穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融體制第二篇：關(guān)于商品房預(yù)售制度分析（精選）一、商品房預(yù)售制度的歷史及定義商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。1994年中國(guó)大陸出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。因此，此類房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開銷售的特征。不是尚未開工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時(shí)建時(shí)停無法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。第四，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。第五，商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購(gòu)房人公示，即具備法定公開性。第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地。轉(zhuǎn)第二，必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。第三，按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。無論是投入土地的還是投入具體項(xiàng)目施工工程的，都表明開發(fā)商有一定的實(shí)力和能力，不能完全依賴購(gòu)房者的房款資金。關(guān)于已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間的規(guī)定，則是為了保障商品房預(yù)售合同的實(shí)際、全面履行，到期能夠向購(gòu)房者交付房屋。商品房預(yù)售制度，是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。這更加體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。但是，由于我國(guó)