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正文內(nèi)容

內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策推薦5篇-展示頁(yè)

2024-11-15 12:42本頁(yè)面
  

【正文】 、關(guān)于合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的,按下列規(guī)定進(jìn)行處理:(一)凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí),如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本,其應(yīng)分配給投資方(即合作、合資方,下同)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;如未結(jié)算計(jì)稅成本,則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。5.開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容,以月或季為結(jié)算期,定期進(jìn)行結(jié)算,并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的,則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(2)采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格,則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格,以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等,凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的,應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的,可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的基本內(nèi)容包括:開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開(kāi)發(fā)用途、初始開(kāi)發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開(kāi)發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額,計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。二、關(guān)于完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題(一)符合下列條件之一的,應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工:(成本對(duì)象);(成本對(duì)象);(成本對(duì)象)。2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于15%。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的,一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。(一)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》(建住房〔2004〕77號(hào))等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng),也按本通知執(zhí)行。六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問(wèn)題本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),以及從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。(八)折舊。(七)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。(六)成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定,因?qū)σ咽坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用,可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除,提取的維修基金不得扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中;如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?,再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分,在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?,其中,?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?,?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi),應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配,并按規(guī)定在稅前 進(jìn)行扣除??墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定:可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本247。下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除:(一)銷售成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出,包括:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí),必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例,已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例,測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的,可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的,可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(二)視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入,同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本,計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)(或虧損)額,經(jīng)納稅調(diào)整后再 計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額,再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。二、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(四)采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第一篇:內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)20030709為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理,規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅行為,根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題通知如下:一、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷售方式,按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):(一)采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí),確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(二)采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。(五)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(六)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額=預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入利潤(rùn)率預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15%(含15%),由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況,按公平、公正、公開(kāi)的原則分類(或分項(xiàng))確定。三、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問(wèn)題(一)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等;將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn);將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者;以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。(三)視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;按成本利潤(rùn)率確定,其中,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等,如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的,應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的,直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中;因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的,則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)??偪墒勖娣e銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本(二)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的,直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。(三)借款費(fèi)用。(四)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。(五)土地閑置費(fèi)。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi),計(jì)入成本對(duì)象的施工成本;因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失,可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損,減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失,計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本;如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損,其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的,與建造、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi),可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除;未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)20060306各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局:為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理,根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè))的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題通知如下:一、關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。(二)非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定:、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%。3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的,不得低于10%。(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式,按照收入確認(rèn)的原則,合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入,同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本,計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,或未對(duì)其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整,并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。在年度納稅申報(bào)時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。(四)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款,包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。(五)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn):1.采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):(1)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款 于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)
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