【正文】 應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)和具體案例的宣傳，提高業(yè)主的法律意識(shí)，減少爭議處理的成本和損失。本案中，被告提供的證據(jù)——裝修的申報(bào)和審批資料、日常工作記錄及工作人員的證人證言等，實(shí)際就是被告保全的證據(jù)。這就是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)。被告一直在積極地履行自己的職責(zé)。被告為維護(hù)原告的利益，已經(jīng)積極協(xié)助相鄰業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)的維修工作，被告的值班記錄中有明確的記錄。被告在接到原告的關(guān)于漏水的投訴后，派工作人員進(jìn)行了查看，聯(lián)系1OA業(yè)主，協(xié)調(diào)原告與1OA業(yè)主的關(guān)系，督促1OA業(yè)主進(jìn)行維修事宜。簡要分析一、在本案中，被告提供的證據(jù)證明，被告作為該小區(qū)的物業(yè)管理單位已經(jīng)依法履行了職責(zé)，不存在因?yàn)槭毥?jīng)原告造成損失的事實(shí)。由于原告在訴訟中明確放棄將第三人列為本案被告，在舉證期限屆滿后，再對第三人提出訴訟請求，依法不予受理。五、依據(jù)民法通則的規(guī)定，原告與第三人之間的相鄰權(quán)糾紛，屬于另外一個(gè)法律關(guān)系，應(yīng)該另案解決。四、原告在訴狀中已經(jīng)講明了他的房屋損害發(fā)生的原因，是由于相鄰1OA業(yè)主的房屋管道滲、漏水導(dǎo)致的。原告認(rèn)為:引起原告房屋損失的水管屬于1OA業(yè)主所有，應(yīng)由第三人負(fù)責(zé)維修。三、被告對原告房屋漏水不承擔(dān)維修義務(wù)。本案證據(jù)表明，被告在第三人上層業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)就已經(jīng)履行了告知第三人不得改變房屋結(jié)構(gòu)的義務(wù)。室內(nèi)裝修是業(yè)主自主進(jìn)行的，作為物業(yè)公司，其義務(wù)就是告知業(yè)主在裝修過程中不得有改變房屋結(jié)構(gòu)等禁止行為并對禁止的行為予以制止。二、未有證據(jù)證明被告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同過程中存在違約而引致原告房屋受損。法院在審理過程中，依法追加上層業(yè)主為本案第三人。被告認(rèn)為，原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯(cuò)造成的，被告作為物業(yè)管理單位，已經(jīng)依法履行了自己的管理義務(wù)，積極協(xié)助原告聯(lián)系和協(xié)調(diào)與相鄰1OA業(yè)主的關(guān)系。基于被告違反相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，未能履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失，依法應(yīng)當(dāng)賠償損失。正是因?yàn)楸桓娴墓芾聿簧?，?dǎo)致原告房屋嚴(yán)重受損，并大幅貶值。被告的管理人員對此采取極不負(fù)責(zé)的態(tài)度，不采取相關(guān)措施，使得原告房屋由滲水發(fā)展為漏水，導(dǎo)致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形，損失嚴(yán)重。案例分析：裝修導(dǎo)致滲、漏水，物業(yè)公司要不要承擔(dān)責(zé)任案情簡介：原告:小區(qū)業(yè)主被告:小區(qū)物業(yè)公司原告訴稱居住在原告上層10A的業(yè)主前年重新裝修房屋，由于改變房屋建筑結(jié)構(gòu)，又忽視防水層質(zhì)量，導(dǎo)致原告房屋出現(xiàn)零星滲水。（2）根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。付先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。因此，各持己見爭論不休。但是物業(yè)公司要求交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。兩個(gè)月后，物業(yè)公司以掛號(hào)信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主，實(shí)際享受物業(yè)公司提供的服務(wù)，并未提出異議，理應(yīng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。請問你認(rèn)為物業(yè)管理公司能勝訴嗎？為什么？能勝訴，應(yīng)判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為由不再繳付物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。但是，盜竊是發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度，故物業(yè)公司無需承擔(dān)全部責(zé)任。失竊案件發(fā)生時(shí)，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞王先生家的兩重門進(jìn)入室內(nèi)并盜竊的。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下，王先生對物業(yè)公司進(jìn)行起訴，要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，王先生家中被盜金錢和物品損失共計(jì)8萬余元。一個(gè)冬天的夜晚，王先生回家發(fā)現(xiàn)，自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞，整個(gè)門毀壞變形，屋內(nèi)一片狼藉?！?物業(yè)公司應(yīng)對張老太太賠償醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路等處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)管理公司沒有及時(shí)對小區(qū)的樓道燈進(jìn)行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù)，導(dǎo)致張老太太身體受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對此負(fù)有責(zé)任。請問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對此負(fù)有責(zé)任？該物業(yè)公司是否應(yīng)對張老太太進(jìn)行賠償？（1）該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。張老太太認(rèn)為：自己之所以被嚴(yán)重摔傷，是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻?。一天晚上，張老太太下樓時(shí)，因樓道燈損壞，張老太太在漆 黑中摸索著下樓。（2）由于王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人，沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。故，物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔(dān)對管理不善造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。請問王先生的女兒受傷，物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任？（1）王先生的女兒受傷，物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的，是他自己的過錯(cuò)造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。石桌桌面重達(dá)90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的挖槽連接，安裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。當(dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。三、案例分析題。⑵自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案（2分）。問題3答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)答2005年7月31日24時(shí)或2005年8月1日零時(shí)均可以得分（3分）問題4答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途徑解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。案例分析題（二）問題1答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)：⑴上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）⑵但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由 建設(shè)單位負(fù)責(zé)（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的，本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分）。⑵應(yīng)采取措施：加強(qiáng)環(huán)境治理，包括：及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水處理，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理，化學(xué)生物等方法滅鼠（）；同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主配合（）。（凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分）。⑵其中第9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支（，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）；第8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偅?分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分；答對從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅郑?。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。第一篇：注冊物業(yè)管理師實(shí)務(wù)案例分析題案例分析題參考案例分析題（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。編號(hào)意見與建議部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理 5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 6樓道燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換 7某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修建議小區(qū)外墻全部翻新小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 10小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi) 12希望提供家政服務(wù)部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路 14建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開，避免與業(yè)主爭用電梯問題1：解決上述問題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工，培訓(xùn)等管理成本的增加）？（5分）問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理？（4分）問題3：試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施？（4分）問題4：在上述所有問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)？為什么？（4分）問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（3分）案例分析題（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時(shí)生效。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)？（4分）問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止？（3分）問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)？（6分）案例分析題參考答案案例分析題（一）問題1答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)：⑴需要資金投入的項(xiàng)目有：第9項(xiàng)（，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。問題2答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)：⑴第4項(xiàng)和第113項(xiàng)（2分，答對任意2項(xiàng)得2分，答對1項(xiàng)得1分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）⑵物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)（）；并跟蹤事態(tài)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)（）。問題3答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)：⑴可能原因有：環(huán)境臟亂，其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。問題4答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)： 第11項(xiàng)（2分），因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以得分）問題5答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)：⑴加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn) ⑵調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程⑶加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理⑷加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作 ⑸加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作⑹加強(qiáng)溝通和宣傳工作（答對上述任意3項(xiàng)得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。問題2答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)⑴乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)（1分）⑵該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況（1分）積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修（1分）⑶同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況（1分）。問題5答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)：⑴乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn)，做好查驗(yàn)記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等）參加查驗(yàn)工作（1分）。⑶乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料（2分）。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。事后，王先生找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。因此，王先生將物業(yè)公司告上法庭。庭審中，物業(yè)公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。因此，物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。但是，不是全部賠償責(zé)任，而是部分責(zé)任。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)自己全部的醫(yī)藥費(fèi)并應(yīng)賠償自己的精神損失。物業(yè)管理的依據(jù)是服務(wù)合同。（2）同時(shí)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。王先生在某小區(qū)購買了一套住宅入住三年，每月按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。王先生立即打電話給物業(yè)公司，同時(shí)報(bào)警。王先生認(rèn)為，自己繳納了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責(zé)，家中被盜物業(yè)公司竟然毫無察覺，屬于管理疏漏，應(yīng)賠償自己的全部損失。請問法院是否會(huì)完全支持王先生的訴訟請求？為什么？法院不會(huì)完全支持王先生的訴訟請求，但會(huì)部分支持王先生的訴訟請求。這樣長的時(shí)間內(nèi)，保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn)，存在疏漏，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止犯罪，對由此產(chǎn)生的損失負(fù)有一定責(zé)任。某小區(qū)入住已五年。業(yè)主委員會(huì)試圖通過招標(biāo)的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè)，一直未能順利進(jìn)行，物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下，將王先生告到法院。合同的期限雖然已經(jīng)屆滿，但業(yè)主委員會(huì)沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè)，也沒有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理公司作為小區(qū)的管理部門以原合同的標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理和提供服務(wù)。付先生對新房進(jìn)行驗(yàn)收。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。付先生經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn)：房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。付先生認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管 理費(fèi)，或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號(hào)信寄出的次日收取。請問物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)？如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)則應(yīng)該向誰收?。繛槭裁?？（1）物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)整改后，驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時(shí)才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未交付給業(yè)主