【正文】 200商業(yè)項目 鐵西新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 200 個重點工程項目，預(yù)計 20xx 年規(guī)劃開發(fā)建設(shè)項目 55 個，到 20xx年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項目 70 個，到 20xx 年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項目 75 個?！拔褰帧奔磁d工時尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街 、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街?！皟绅^”即體育館、工 業(yè)展覽館。 老城區(qū)挪走工業(yè)換商業(yè) “十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。 （二）沈陽鐵西新區(qū) 商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展情況 20xx 年 8月 2 日，鐵西新區(qū)公布未來 5 年的商業(yè)規(guī)劃。 物流中心 —— 重點圍繞規(guī)劃的物流園區(qū)和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園、新興產(chǎn)業(yè)集群及 具有廣闊市場空間的大型項目布局，重點培育建設(shè) 20— 30 個第三方物流中心。 解讀： 隨著 人們生活水平的提高，沈陽現(xiàn)有的市場還面臨提高現(xiàn)代化管理手段等一系列新問題 ，因此，像五愛市場、中國鞋城這樣的在沈陽頗具影響力的老市場需要 進(jìn)一步改造升級，進(jìn)一步與市場接軌，不斷滿足人們不斷提高的物質(zhì)生活需要。 新建市場 —— 東北家具集散中心、北部農(nóng)副產(chǎn)品市場、南部農(nóng)副產(chǎn)品市場、金馬（沈陽） 7 皮革鞋材國際交易市場、東北化工市場、東北陶瓷產(chǎn)品交易中心 、沈陽煤炭交易市場、沈陽東成工程機(jī)械交易市場、東北機(jī)床大市場、沈陽中晨汽車交易市場 、沈陽文官天和鋼材交易市場、沈陽舊輪胎交易市場。這些服務(wù)網(wǎng)點就是在人們購物需要得到滿足的情況下，為市民提供更多的休閑娛樂空間，這些服務(wù)網(wǎng)點更重要的意義還在于拉動沈陽的休閑娛樂經(jīng)濟(jì)。而按照摩爾的國際流行標(biāo)準(zhǔn)，實際在沈城還一個都沒有，但這并不意味著有投資就能建，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，今后沈城建面積 1 萬平方米以上的大型商業(yè)項目都要先聽證，使起更好地為沈陽經(jīng)濟(jì)服務(wù)，從而輻射整個沈陽經(jīng)濟(jì)圈。 解讀： 單從數(shù)量上看，目前沈陽的商業(yè)網(wǎng)點并不少，全市 80%以上的招商項目都是商業(yè)項目，但其分布還不能滿足所有人需要，像大學(xué)城、五里河這樣的成熟居住生活區(qū)，居民購物卻還要花上一小時左右往商業(yè)區(qū)跑。 新建大型購物中心（摩爾） 4 個 —— 北站商貿(mào)中心 1 個、渾南商貿(mào)中心 1 個、東城商貿(mào)中心 1 個、興工商貿(mào)中心 1 個。 新建大型百貨商店 11 個 —— 渾南都市商貿(mào)中心 1 個、興工都市商貿(mào)中心 1 個、東城都市商貿(mào)中心 1 個、北站都市商貿(mào)中心 2 個（東西部各 1 個）、五里河都市商貿(mào)中心 1 個、興順商業(yè)街 1 個、北市特色街 1 個、長白地區(qū) 1 個、北部大學(xué)城 1個、北站北出口 1個。 在這三級商業(yè)網(wǎng)點中，離市民最近的則是社區(qū)服務(wù)中心，這里有洗衣店、早餐點、便民超市、美發(fā)店等，人們最基本的日常生活需要都可以在這里得到滿足，服務(wù)半徑應(yīng)在 5 分鐘以內(nèi)的路程。在這一區(qū)域內(nèi)，沈陽本地人消費的比例大 6 約在 70%— 80%，外國人或外地人消費的比例大約在 20%— 30%。像 大家熟知的中街、太原街 ，那里聚集了眾多大型商業(yè)設(shè)施，交通也十分便利，一般到這樣都市商貿(mào)中心消費的人 50%是外國人或外地人，余下的 50%才是沈陽本地人，因此它代表的是一個城市的商業(yè)形象。 社區(qū)商服中心 —— 到 20xx 年，沈陽將通過新建、改造和調(diào)整，在 127 個街道的 1257個社區(qū)中新建 100 個社區(qū)商服中心，總量達(dá)到 200 個，其中省級以上示范中心 20 個。 區(qū)域商貿(mào)中心 —— 區(qū)域商貿(mào)中心的網(wǎng)點布局按照一個大中型百貨商店，一個大型綜合超市和若干個服務(wù)于日常生活需要的專業(yè)店、專賣店和服務(wù)設(shè)施組合模式。 都市商貿(mào)中心 —— 即繼續(xù)改造完善中街、太原街、北站 3 個現(xiàn)有都市商貿(mào)中心。 此外，從投資的角度講，“一廊兩帶三圈”附近 的商鋪投資價值是不容置疑的，尤其是地鐵附近的商鋪，很有投資潛力?！笆晃濉逼陂g，沈陽城市化率將達(dá)到 70%以上，常住人口達(dá)到 1000 萬，建成區(qū)規(guī)劃面積由 300 平方公里擴(kuò)展到 450 平方公里，初步構(gòu)建“一城兩軸”，“六帶六楔”的總體格局，并利用沈陽未來發(fā)展的“四大空間”，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽、鞍山、營口，西聯(lián)阜新，北聯(lián)鐵嶺，基本形成中心城市的開放式發(fā)展布局。 “邊緣圈” —— 在縣域范圍，構(gòu)建由“縣域商貿(mào)中心”和“鄉(xiāng)村商服中心”二級商業(yè)網(wǎng)點 為支撐的網(wǎng)絡(luò)體系；圍繞城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化，建設(shè)新型商品市場體系，推進(jìn)農(nóng)村城 市化進(jìn)程，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)。 （ 3）“三圈” “核心圈” —— 在二環(huán)路建成區(qū)范圍，構(gòu)建層次分明、結(jié)構(gòu)合理的都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)和現(xiàn)代特色街區(qū)。 （ 2）“兩帶” 南帶 —— 沿東西“銀帶”（渾河）實施深度開發(fā)，在全長 52 公里的沈陽內(nèi)濱河水帶上，結(jié)合開發(fā)歷史文化旅游景觀，重點在棋盤山國際旅游風(fēng)景區(qū)、沈陽植物園、東陵新城、渾南都市商貿(mào)中心、長白新城、蘇家屯新城、鐵西區(qū)等 7 個接點上建設(shè)獨具特色的生態(tài)商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。 商業(yè)規(guī)劃 （ 1）“一廊” 即延伸南北“金廊”，雙向突破三環(huán)路向北延長，由現(xiàn)在的 17 公里延長到約 25 公里，以青年大街為中軸，平均開發(fā)寬度 500 米 —— 1000 米。沈城將成為七城市經(jīng)濟(jì)圈乃至東北地區(qū)名副其實的購物天堂。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過 400公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的沈陽，對周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動力。以沈陽為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8 大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。 3 （二）區(qū)位優(yōu)勢 沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。沈陽經(jīng)濟(jì)和社會長足發(fā)展，人民生 活水平快速提升，沈陽經(jīng)濟(jì)和社會步入了快速發(fā)展的新時期。經(jīng)過幾十年的發(fā)展 ，沈陽的工業(yè)門類已達(dá)到 142 個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 3033 家，地區(qū)生產(chǎn)總值 2240 多億元?？?cè)? 萬人，市區(qū)人口 萬人。 1 沈陽國際紡織服裝城 項目可行性研究報告 沈陽國際紡織服裝城開發(fā)有限公司 20xx 年 9 月 2 第一章 項目決策背景 一、沈陽城市概況 （一）城市概況 沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積 萬平方公里，市區(qū)面積 3495 平方公里。 沈陽是建國初期國家重點建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。近年來，沈陽市委、市政府以振興沈陽老工業(yè)基地為主線，堅持改革開放和工業(yè)立市方略，國有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整步伐加快，外資和民營經(jīng)濟(jì)迅速成長壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強(qiáng)競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進(jìn)一步改善。在此同時，沈陽先后獲得“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國家森林城市”的稱號，連續(xù)兩年進(jìn)入全國百強(qiáng)城市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力城市行列。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的 “一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。 二、 沈陽城市商業(yè)規(guī)劃研究分析 （一）沈陽商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及發(fā)展情況 20xx 年 6月 8 日，沈陽市商業(yè)局正式對外發(fā)布了《沈陽市商業(yè)網(wǎng)點“十一五”規(guī)劃》 ，未來 5 年，大多沈城人的購物半徑都將不超過 15 分鐘的路程。 4 未來 5 年，沈城將重點打造以“一廊兩帶三圈”為架構(gòu)的商業(yè)網(wǎng)點體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿(mào)物流中心。重點布局北部開發(fā)區(qū)（北部大學(xué)城） 、 龍江區(qū)域商貿(mào)中 心、北部都市商貿(mào)中心、五里河都市商貿(mào)中心、渾南都市商貿(mào)中心，建設(shè)商務(wù)辦公、國際金融、科技文化、體育休閑商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。 北帶 —— 沿地鐵一號線 25 公里沿線，重點布局張士開發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿(mào)中心、太原都市商貿(mào)中心、中街都市商貿(mào)中心、東城都市商貿(mào)中心、 黎明居住商貿(mào)區(qū) 7 個節(jié)點，建設(shè)購物、餐飲、休閑、娛樂、家居服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶。 5 “中心圈” —— 在二、三環(huán)路之間，整合現(xiàn)有優(yōu)勢資源，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新發(fā)展特色商業(yè)空間，推進(jìn)“四大”開發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建具有強(qiáng)大輻射力的現(xiàn)代貿(mào)易體系。 解讀： 未來，沈陽市商業(yè)網(wǎng)點布局將按照老城區(qū)和新城區(qū)兩個層面展開。因此，沈陽商業(yè)經(jīng)濟(jì)的服務(wù)范圍不僅是沈陽城區(qū)，還輻射整個七城市經(jīng)濟(jì)圈。 功能規(guī)劃 社區(qū)購物步行不超過 5 分鐘 未來沈陽商業(yè)網(wǎng)點將分為都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)。重點規(guī)劃五里河、長江、興工、東城、渾南 5 個都市商貿(mào)中心， 10 年后，使其具備都市商貿(mào)中心的雛形。未來 沈陽將重點規(guī)劃 培育 10 個區(qū)域商貿(mào)中心，即滑翔商貿(mào)中心、龍江商貿(mào)中心、八王寺商貿(mào)中心、黃海商貿(mào)中心、道義商貿(mào)中心、新城子商貿(mào)中心、棋盤山風(fēng)景區(qū)商貿(mào)中心、長白新城商貿(mào)中心、蘇家屯新城商貿(mào)中心、農(nóng)高區(qū)商貿(mào)中心。 解讀： 沈陽 商業(yè)網(wǎng)點三級商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃是本次規(guī)劃的核心內(nèi)容之一，這種分級主要解決沈陽商業(yè)網(wǎng)點合理布局的問題。 而所謂的區(qū)域商貿(mào)中心，主要是為滿足某一集中區(qū)域的商務(wù)人士 和居民生活需要服務(wù)的，這里要有大型購物場所，還有休閑娛樂場所。也就是說，在這個商貿(mào)中心里，沈陽居民到大商場購物只需要走 15 分鐘的路程。 零售規(guī)劃 “十一五”末期，沈陽零售商業(yè)網(wǎng)點總規(guī)模將導(dǎo)控在 1000 萬平方米，其中，新建 5000平方米以上大型零售商業(yè)網(wǎng)點 50 個。 新建大型綜合超市 15 個 —— 八王寺地區(qū) 1 個、滂江街地 區(qū) 1 個、東北大馬路中段 1 個、龍江地區(qū) 1 個、砂山地區(qū) 1 個、渾南新區(qū) 2 個、道義開發(fā)區(qū) 1 個、文體西路 1 個、長青 地區(qū)1 個、東陵東路 1 個、三臺子地區(qū) 1 個、七二四地區(qū) 1 個、地鐵黃海站 1 個、黎明廣場附近1 個。 新建大型專業(yè)店 —— 布局集中在渾南都市商貿(mào)中心、東城商貿(mào)中心、長江商貿(mào)中心和小北通訊器材專業(yè)街、三好 IT 產(chǎn)品專業(yè)街、民主路體育用品專業(yè)街、北二路汽車貿(mào)易專業(yè)街。 因此本次規(guī)劃根據(jù)未來 5 年沈城市民的實際需要，計劃新建 11 個大型百貨商店和 15 個大型綜合超市，主要滿足現(xiàn)在還不方便購物的人。 解讀： 購物、休閑是人們在工作生活之外主要的內(nèi)容 。 專業(yè)市場規(guī)劃 未來 5 年，沈陽將重點新建 12 個市場，改造 20 個市場，形成 6個市場集群。 重點改造的市場 —— 五 愛市場、中國鞋城、東軟電腦軟件城批發(fā)市場、十二線農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、沈陽果品中心批發(fā)市場、沈陽肉食品批發(fā)市場、沈陽水產(chǎn)品批發(fā)市場、沈陽糧食批發(fā)市場 、南五農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、新民市大民屯蔬菜批發(fā)市場、新民 市農(nóng)機(jī)市場 、沈陽鋼材中心批發(fā)市場、沈陽滑翔五金城、沈陽爐料市場、水暖器材交易中心、東北日雜市場、東北摩托車市場、東北裝飾城、東北亞國際汽車交易博展中心 、長青家電批發(fā)中心。 物流規(guī)劃 “十一五”期間，沈陽物流基地 重點沿東（北）部：沈海 —— 東三環(huán)；南部：渾南 ——蘇家屯；西部：張士 —— 大潘；北部：望花 —— 農(nóng)高區(qū) 4 條物流產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)行布局。 解讀： 物流是 支持商業(yè)流通和發(fā)展的重要平臺，未來沈城培育建設(shè) 4 個物流園區(qū)可以實現(xiàn)沈城 東西南北四個方向都有物流平臺支撐。利用工業(yè)企業(yè)搬遷騰出的土地，鐵西規(guī)劃在老區(qū)重新布局商業(yè)項目，全力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而改變鐵西老城區(qū)工業(yè)舊面孔。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起 建設(shè)大路，北至北二路，除在建的 47 個大型服務(wù)業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設(shè) 3000 平方米以上的規(guī)模項目 30 個，總投資 億元?！叭龍@”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園。“五帶”即北一路物流、北二路汽車貿(mào)易、北四路專業(yè)市場、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。 全部建成后，將形成鐵西新區(qū)服務(wù)業(yè)的總體框架結(jié)構(gòu)和總體網(wǎng)絡(luò)布局。 大型商業(yè)購物廣場 2 個：開發(fā)建設(shè)萬米以上的世界及國內(nèi)知名品牌大型商業(yè)購物廣場 2個。 商務(wù)大廈項目 35 個。 百貨、超市項目 3 個：在家樂福 、樂購超市、鐵西百貨大樓、大連友誼商場的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)大中型百貨、超市 3 個。 金融保險類項目 10 個。 停車場項目 15 個。 在和平大戲院、避風(fēng)塘茶吧的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)美食街、名人俱樂部、西餐廳、茶府、迪吧、影城、電玩城、夜總會、數(shù)碼公園、娛樂健身館等 50 個具有時尚品位的餐飲娛樂項目。 （三）沈陽主要商圈分析 近年來在國家振興東北老工業(yè)基地的導(dǎo)向下，沈陽所獨有的中心城市的地位優(yōu)勢和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來經(jīng)濟(jì)的快速增長，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)開始步入規(guī)模增長時期，沈陽已經(jīng)開始成為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。 就目前沈陽市的商業(yè)格局，基本上 以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要中心的商業(yè)核心區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個商圈的發(fā)展對提升沈陽商業(yè)形象和增強(qiáng)沈陽商業(yè)輻射力有重大意義。萬達(dá)商業(yè)廣場的啟動拉