【正文】 開了南太原街改造的序幕，五洲的建成將使整個太原街商圈的商業(yè)形象和整體輻射力大大提升。商圈集中了千余商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開 明商業(yè)街等街區(qū)組成來打造“具有都市時尚的現(xiàn)代化國際商業(yè)街區(qū)”。 代表性商場： 中心商廈、聯(lián)營商場、新世界百貨、商貿(mào)精品坊、時尚地下商業(yè)城、萬達(dá)商業(yè)廣場和即將投入運(yùn)營 的五洲商業(yè)廣場。商場位于中華路，包括一店和二店，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場之一。 從該商場的環(huán)境和裝修檔次來分析該商場定位是以中高檔為主，目標(biāo) 消費(fèi)者以高收入者為主，集中了大部分沈陽高端消費(fèi)。是國內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國有“老字號”企業(yè)。是沈陽市傳統(tǒng) 10 消費(fèi)的主要集中地。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營較旺，租金較高。 中街商圈 相比于太原街商圈相對清晰的功能街區(qū)構(gòu)成，中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城、南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽路、正陽街、朝陽街組成。分析認(rèn)為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政府對沈陽市整個商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開的，發(fā)展方向也將是相互補(bǔ)充的。建設(shè)正陽街和朝陽街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成 標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場，完成北中街商住開發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目的 實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺的決心。位于沈陽市中街商圈東端是沈陽 傳統(tǒng)商場之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大的商場。與新瑪特?fù)犴樀?、新瑪特葫蘆島店、新瑪特沈陽店 、新瑪特哈爾濱店、佳木斯店、太原店等商場構(gòu)筑了東北地區(qū)強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂于一體的巨型購物中 11 心，實(shí)施按照國際流行的 Shopping Mall 模式，共 分為 7 大主體公司經(jīng)營：興隆百貨、美食廣場、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場、現(xiàn)代廣場、室內(nèi)公園、旅游市場。 但就目前的發(fā)展情況而言，雖有華聯(lián)超市、國美電器 、百盛百貨的業(yè)態(tài)支持也限于商圈規(guī)模小，只能滿足區(qū)域性需求。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽全新的商業(yè)格局。 三好街商圈 地處沈陽南部，東北地區(qū)最大的電腦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集散地。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸，由興順街、興華街、小六路形成“ H”型布局。沈陽地區(qū)一直是專業(yè)市場發(fā)展比較早的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽地區(qū)擁有各類專業(yè)市場 500 多個， 年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場就有 30 多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場硬件設(shè)施已經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場硬件的升級改造成為主旋律。 市場融物流、倉儲、辦公為一體 經(jīng)過去年的市場烘熱，目前 沈陽一些專業(yè)市場的升級產(chǎn)品，已經(jīng)呈現(xiàn)出了較強(qiáng)的發(fā)展后勁。 專業(yè) 市場商品交易正呈現(xiàn)出集中化趨勢，表現(xiàn)在交易向大型專業(yè)市場和綜合市場集中；另一趨勢是隨著一些經(jīng)營大戶向貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型的趨勢出現(xiàn)，專業(yè)市場的觸角開始向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并產(chǎn)生廠商一體化的聯(lián)合競爭，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。而這種優(yōu)勢是建立在“ 先育市，后有場”的前提下。這些新型的專業(yè)市場中，多數(shù)采用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開發(fā)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場體系，如鐵西的衡頤陶瓷城，在中國家具城原有市場氛圍的前提下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到北四路，成為彌補(bǔ)市場商業(yè)空缺的一大亮點(diǎn)。 專業(yè)市場都是市場經(jīng)年累月積累出來的，因此在規(guī)劃建設(shè)過程中要規(guī)避急功近利的想法。而沈陽的商業(yè)地產(chǎn)市場，還有很大的發(fā)展?jié)摿?，只是有些不正確的運(yùn)作方式制約了其發(fā)展，但是對于投資客來講，只要找對 13 項(xiàng)目，看準(zhǔn)開發(fā)公司的開發(fā)理念，投資商業(yè)項(xiàng)目獲利的機(jī)會還是非常大的。 ? 沈陽房地產(chǎn)投資增長趨勢圖 6405010015020025030035040045020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年沈陽房地產(chǎn)投資開發(fā)趨勢（單位：億元） 就現(xiàn)實(shí) 的情況而言，在宏觀政策的影響下， 20xx 年，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，以上海、北京為代表的一線城市商品住宅一二手市場成交面積、金額、銷售價格 均出現(xiàn)明顯波動。 沈陽房地產(chǎn)市場的良性運(yùn) 行不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開、竣、銷各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定增長，還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級市場的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預(yù)見，三者互相作用，缺一不可。 14 ? 沈陽房地產(chǎn)施工、竣工面積增長趨勢圖 310205001000150020xx25003000350020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年歷年商品房施工、竣工面積（單位：萬平方米）施工面積 竣工面積 ? 沈陽 房地產(chǎn)銷售面積增長趨勢圖 20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年沈陽歷年房地產(chǎn)銷售面積（單位：萬平方米）銷售面積 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 ? 沈陽房地產(chǎn)總銷售額增長趨勢圖 沈陽房地產(chǎn)銷售額增長趨勢（單位：億元）050100150200250銷售額 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 15 房價與 GDP 增長比率合理 房價與 GDP、人均可支配收入增幅 的比率關(guān)系是衡量房地產(chǎn) 市場是否健康的重要指標(biāo)之一。 20xx 年上半年，沈陽市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 ％；人均可支配收入 元，比上年增長 16％。按商品住宅價格計(jì)算，房價與 GDP增長率為 ；房價與人均可支配收入增長率為 ，都遠(yuǎn)低于 1。 房價收入比降幅增大 按照上半年的指標(biāo)預(yù)算，預(yù)計(jì) 20xx 年沈陽房價收入比又有了一 個較大的下降幅度，其中每戶購房 60 平米的房價收入比為 ，比上年下降 ；每戶購房 70 平米的房價收入比為 ，比上年下降 ；每戶購房 80 平米的房價收入比為 ，比上年下降 。而按照 20xx 年預(yù)計(jì)沈陽市房價收入比計(jì)算，沈陽平均房價為 3166 元 /平方米，市民人均可支配收入為 元，那么一個沈陽普通市民需要工作近 30 年方可購買一套 100 平方米的住房。反映出居民住宅消費(fèi)需求旺盛。 商品房空置率及總量下降 從數(shù)據(jù)中看，沈陽市今年前 7 個月房地產(chǎn)投資銷售比為 。同時，截止到 20xx 年 7 月底，沈陽市空置一年以上商品房的空置率為％。從空置結(jié)構(gòu)情況看，商業(yè)地產(chǎn)問題較多，住宅空置數(shù)量相對較少，且約有 80％以上是大戶型和高價位。 商品交易量繼續(xù)提升 1－ 7 月份，全市商品房銷售面積與合同金額比分別增長 ％和 ％；其中年國商品住宅預(yù)售面積、合同金額同比分別增長 ％和 ％。二手房平均價格同比上升 ％，其中二手住宅平均價格同比上升 ％。這說明在宏觀調(diào)控 16 大背景下，沈陽市房地產(chǎn)市場保持一定數(shù)量增長幅度。同時，沈陽市房地產(chǎn)銷售企業(yè)前四名，售價在每平方米 3000 元以下 ，這表明沈陽中小戶型和中低價位商品住宅是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供求主體。而相對 20xx 年沈城二環(huán)的集中開發(fā)培育期，目前的二環(huán)無論從 自然環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套上看都已經(jīng)成熟，其中尤以鐵西新區(qū)與大東區(qū)的二環(huán)周邊為最。樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。 ? 代表樓盤：和皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。產(chǎn)品差異化正在逐步拉大；像青年易居的小戶型、精裝修的樓盤瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風(fēng)情，每層跳高 5 米，上下雙層空降格局，使用面積大于建筑面積，為消費(fèi)者提供更多的選擇空間。 2 月 28日，鐵西區(qū)召開 20xx 年土地推介會共推出 32 塊地塊，總面積達(dá) 105 平方米。沈陽機(jī)床一廠和沈陽鼓風(fēng)機(jī)廠的廠址備受關(guān)注。 17 這些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。 這是繼去年鐵西區(qū)供地 87 萬平方米后，又推出百萬平方米土地。 地價穩(wěn)步上升 鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高 了區(qū)域的整體環(huán)境的同時，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。 鐵西區(qū)本著不飽和供應(yīng)、適度緊缺的發(fā)展戰(zhàn)略，使土地出讓價格保持穩(wěn)定的增長。從目前來看，諸如一些房地產(chǎn)的開發(fā)用地，每平方米的價格已經(jīng)超過了 2500 元。鐵西區(qū)是 20xx 年房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。目前，該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名城、宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，吸引了眾多沈城購房者向西遷移。 產(chǎn)品層面豐富 鐵西地區(qū) 受寵，一個重要的理由就是可以滿足各層次消費(fèi)者差異化的要求。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴(kuò)大，同時也為消費(fèi)者提供了更多的選擇空間。工人村面臨著 150 多萬平方米的大規(guī)模改造。 商業(yè)配套加速建設(shè) 商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。天津的家世界、東方家園、法國家樂福等各大國內(nèi)外商業(yè)巨頭，均在不失時機(jī)地?fù)屨艰F西地區(qū)。 在東方家園、天津家世界、中國家具城、香江大市場這些建材超市和建材市場落戶鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為沈陽乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場帶。 城市交通快速推進(jìn) 20xx 年，鐵西加大了區(qū)域整體環(huán)境建設(shè)的動作。在水系建設(shè)中，細(xì)河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點(diǎn)部位都將成為濱水綠園。 拆遷 戶成地區(qū)主力需求 鐵西地區(qū)的商品房最大買家就是鐵西區(qū)的“動遷大軍”。鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有 10000 戶左右。如此一來，由于地緣因素，便成全了鐵西地區(qū)的商品房。 鐵西新區(qū)保工街以東、建設(shè)大路以南地 區(qū)的房價將逐漸與和平區(qū)房價拉平，建設(shè)大路以北則將達(dá)到皇姑區(qū)的房價水平。 （三）沈陽商業(yè)地產(chǎn)分析 據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止 20xx 年 4 月底，沈陽商業(yè)地產(chǎn)完成投資4 億元，商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)完成投資額的比例由去年同期的 ％上升至 18％ —— 而前幾年的平均比例僅為 10％左右。 權(quán)威城市經(jīng)濟(jì) 專家指出：人均 GDP 達(dá)到 20xx 美元 至 4400 美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購物中心 、超市、專賣店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。沈陽商業(yè)地產(chǎn)日前的火爆，正是因?yàn)樵S多開發(fā)商對沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場的前景看好。 整體上看，沈陽商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比上海、北京、深圳等地產(chǎn)一線城市要晚，但發(fā)展速度飛快，在吸取了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后 ，不少開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就注意到了主力店的入駐及經(jīng)營管理權(quán)的把握等一系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的關(guān)鍵性問題。這種飛躍不僅取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為人們的生活帶來了便利。最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五愛市場的建設(shè)開始，南塔鞋城隨即問世。 從上個世紀(jì) 90 年 代開始，沃爾瑪、家樂福帶來的商業(yè)運(yùn)作模式給沈陽的商業(yè)地產(chǎn)帶來了無限發(fā)展的生計(jì)。 目前，沈陽已經(jīng)初步形成了渾南新區(qū)、五愛市場、中街、太原街等幾大商圈。沈陽的商業(yè)地產(chǎn)也將借此完成了“第三跳”。 此外， 政府也起到了積極的推動作用。代表團(tuán)在港期間，洽談推進(jìn)了 30 個重點(diǎn)合資合作項(xiàng)目，有 11 個項(xiàng)目簽約，各種類型投資上億的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將落戶沈陽。據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽地區(qū)擁有各類專業(yè)市場 500 多個，年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場 30 多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作 用，更蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場建筑設(shè)施已經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場建筑的升級改造成為主旋律。 政策推動商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展 20xx 年，無疑是一個“房產(chǎn)政策”年， 20xx 年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了 20xx年的政策風(fēng)暴。從出臺的政策可以看出，“ 抑制”仍是主調(diào)。 但是，在各種房地產(chǎn)政策的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)卻成為政策的孤島。商業(yè)地產(chǎn)更像一個獨(dú)立的行業(yè)，穩(wěn)步地、不溫不火地發(fā)展。相比 商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對穩(wěn)定得多、保險得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型多，選擇投資的機(jī)會也多。 商業(yè)地產(chǎn)空間 分布趨向合理化 20xx 年沈陽地區(qū)新開業(yè)的商業(yè)樓盤主要集中在中街、太原街兩大主力中心商貿(mào)區(qū)。如華銳新城樓盤內(nèi)的家樂?；使玫?、匯寶國際樓盤中的長春卓展百貨、城建東逸樓盤內(nèi)的上海聯(lián)華購物中心等。 市場前景總體看好 在 20xx 年新開工或者續(xù)建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大部分于 20xx 年和 20xx 年完工投入使用，商業(yè)地產(chǎn)地價較上海、北京等一線城市低，隨著整個城市商業(yè)氛圍的提高，產(chǎn)品具有較大的增值空間。 22 第二章 項(xiàng)目概述 一、板塊分析 ? 項(xiàng)目位置示意圖 （一）工業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)重心 鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。