商業(yè)地產(chǎn)：管理創(chuàng)造價(jià)值范文大全-展示頁(yè)
2024-11-14 18:17本頁(yè)面
【正文】 接經(jīng)營(yíng)，或出租經(jīng)營(yíng)，收益中包含了商業(yè)房地產(chǎn)的收益，其單純的工業(yè)性質(zhì)價(jià)格難以體現(xiàn)。但由于城市中心區(qū)本身的吸引力，大部分工業(yè)企業(yè)尤其是一些民營(yíng)企業(yè)，不會(huì)積極主動(dòng)，心甘情愿地退出中心區(qū)，政府只有通過(guò)合理收購(gòu)，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執(zhí)行“退二進(jìn)三”政策。但由于歷史以及城市不斷擴(kuò)張的原因，在很多城市特別是一些發(fā)展歷史悠久的城市中，很多工業(yè)物業(yè)位于昔日的城市遠(yuǎn)郊區(qū)成為今天城市的商業(yè)金融業(yè)中心區(qū)。第二篇：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估摘要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和改革開(kāi)放力度的進(jìn)一步加大，第三產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)“富民強(qiáng)市”的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。此外，國(guó)外在長(zhǎng)期專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理實(shí)踐中，培養(yǎng)出了一大批商業(yè)管理專業(yè)人才，并由此形成了一大批商業(yè)管理人才培養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，有力推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)管理的健康持續(xù)發(fā)展。人才培育機(jī)制需進(jìn)一步完善國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)管理已經(jīng)形成連鎖化發(fā)展格局，很多購(gòu)物中心的管理者往往是同一家管理公司，并且專業(yè)性較強(qiáng)，且針對(duì)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，細(xì)分出不同的商業(yè)地產(chǎn)管理商。經(jīng)歷過(guò)類似的教訓(xùn)，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始意識(shí)到國(guó)內(nèi)這種的重開(kāi)發(fā)、重銷售、輕招商、輕運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的危害，才轉(zhuǎn)而將開(kāi)發(fā)模式改為只租不售，全部自己持有，并且成立商業(yè)管理公司，對(duì)自有物業(yè)進(jìn)行商業(yè)管理。然而，其商業(yè)街卻在開(kāi)業(yè)13天后便宣告歇業(yè)。萬(wàn)達(dá)一直被奉為國(guó)內(nèi)專業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的龍頭，事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)的專業(yè)也是在近幾年才開(kāi)始體現(xiàn)出來(lái)的。商業(yè)管理公司的核心職能是通過(guò)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，不斷提升物業(yè)價(jià)值，獲得不斷上升的租金回報(bào)，這種模式強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值，而非開(kāi)發(fā)創(chuàng)造價(jià)值。這其中進(jìn)行專業(yè)化管理的企業(yè)占市場(chǎng)份額極小，多數(shù)管理狀態(tài)處在二、三階段。第二，階段性或不同重點(diǎn)地聘請(qǐng)專業(yè)管理公司運(yùn)作，提供規(guī)劃、選址、招商或后期管理等階段性工作，運(yùn)作成熟后交由開(kāi)發(fā)商管理。目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為3個(gè)層面。市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商、賣場(chǎng)的市場(chǎng)推廣、協(xié)助進(jìn)場(chǎng)商戶的促銷行動(dòng)、消費(fèi)者投訴處理等一系列內(nèi)容，都需要通過(guò)專業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而大多數(shù)開(kāi)發(fā)商只熟悉物業(yè)管理和營(yíng)銷管理，對(duì)商戶管理和資產(chǎn)管理缺乏認(rèn)知。第一篇：商業(yè)地產(chǎn)：管理創(chuàng)造價(jià)值定位不準(zhǔn)，管理不當(dāng)，很有可能導(dǎo)致一個(gè)項(xiàng)目的失??；而一個(gè)原本條件不佳的項(xiàng)目，在經(jīng)過(guò)充分的調(diào)研、策劃、定位、管理運(yùn)營(yíng)后，則有可能重新轉(zhuǎn)變成一個(gè)成功的項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，后期運(yùn)營(yíng)管理是決定其能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。市場(chǎng)總體管理有待升級(jí)商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到后期運(yùn)營(yíng)涉及到開(kāi)發(fā)商、投資者、商戶及消費(fèi)者四方利益，其運(yùn)營(yíng)與住宅的本質(zhì)區(qū)別就在于，住宅從開(kāi)發(fā)、建成到銷售直接進(jìn)入終端，而商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)、建成到銷售只是開(kāi)端，后面的運(yùn)營(yíng)才是重頭工作。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，全國(guó)80%以上的商業(yè)項(xiàng)目缺乏專業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)，而是主要由開(kāi)發(fā)商自己或其聘請(qǐng)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，其管理缺乏專業(yè)、規(guī)范、理性，不少項(xiàng)目面臨失敗風(fēng)險(xiǎn)。第一，一些大型購(gòu)物中心，以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理的方式運(yùn)作，這是較為規(guī)范化的管理模式。第三，開(kāi)發(fā)商臨時(shí)組建團(tuán)隊(duì)，僅提供物業(yè)服務(wù)，對(duì)招商與運(yùn)營(yíng)結(jié)果不考慮。優(yōu)質(zhì)管理企業(yè)成長(zhǎng)緩慢在國(guó)際成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式中，一個(gè)綜合性商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)者一般都不是開(kāi)發(fā)商，而是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在完成開(kāi)發(fā)后通常自己持有物業(yè)，并委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。細(xì)觀中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然習(xí)慣于以住宅的思路開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，重開(kāi)發(fā)、重銷售，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)最重要的招商和后期運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)認(rèn)知不足，認(rèn)為商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理只是提供保安、保潔與維護(hù)商場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)的物業(yè)管理，其實(shí)這是最低層次的管理。2003年，沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)把354間商鋪以均價(jià)25000元的價(jià)格全部賣光，“銷售奇跡”。大量商鋪的閑置使得業(yè)主的回報(bào)化為泡影，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商矛盾重重，后雖然幾經(jīng)努力，難以改變商業(yè)街命運(yùn)，最終不得不在2006年10月將其拆除重建。但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然停留在住宅思維開(kāi)發(fā)模式上，而目前國(guó)內(nèi)管理公司大多是由開(kāi)發(fā)商后期轉(zhuǎn)變角色而來(lái)的現(xiàn)狀，也決定了其大多數(shù)傾向于投資運(yùn)營(yíng)為主，而非輸出管理，因?yàn)閿U(kuò)張帶來(lái)的收益要遠(yuǎn)多于輸出管理，立志走專業(yè)化商業(yè)管理之路的企業(yè)，少之又少。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大型購(gòu)物中心連鎖的案例極少，開(kāi)發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，難以培養(yǎng)真正的專業(yè)管理公司。而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)出來(lái)的對(duì)商業(yè)管理的認(rèn)知不足、定位偏差和專業(yè)缺乏，除了因其自身的經(jīng)驗(yàn)不足外，某種程度上來(lái)說(shuō)，專業(yè)管理人才的匱乏，也是影響其發(fā)展的重要因素。眾所周知第三產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)有著較強(qiáng)的依賴性，諸多服務(wù)性行業(yè)都林立在商業(yè)金融業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域。第二產(chǎn)業(yè)不退出，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)不去，這是我國(guó)很多
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