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經(jīng)典解讀:房屋征收與補償最終定稿-展示頁

2024-11-05 02:00本頁面
  

【正文】 保障被征收人的居住條件。2007年3月16日,《物權法》出臺。修改后的條例,仍然沒有區(qū)分公益和商業(yè)拆遷,其運作模式依然是建設單位向政府申請拆遷許可,獲批后實施拆遷,發(fā)生糾紛由政府裁決;被拆遷人拒絕拆遷的,實行強制拆遷。就在當年,中國開始推行分稅制改革,地方政府開始逐漸倚重土地財政。1991年6月1日,國務院發(fā)布我國第一部系統(tǒng)規(guī)范城市房屋拆遷行為的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理條例》,以配套當時的《城市規(guī)劃法》。根據(jù)征求意見稿,縣級以上地方人民政府對商業(yè)拆遷進行監(jiān)督管理。建設單位、受委托實施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實施拆遷。征求意見稿堅持了“不予補償,并依法拆除”的立場。對違法建筑拆除是否補償問題,一直以來都存在補與不補的爭議。根據(jù)征求意見稿,如果房屋征收部門及其委托實施征收補償與搬遷的單位違法上述規(guī)定,不僅造成的損失要賠償,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構(gòu)成犯罪的,將依法追究刑事責任,尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予處分。2009年11月27日,貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人,攜帶鋼管、撬棍和封口膠,對普陀巷9住戶8間門面房進行暴力拆遷,13名正在熟睡的住戶被強行拽上汽車拖離現(xiàn)場。亮點八 野蠻暴力強制搬遷者可追刑責征求意見稿規(guī)定,房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。除征收租賃房屋外,被征收人可以選擇補償方式。亮點七 尊重被征收人補償方式多樣選擇征求意見稿規(guī)定,補償方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換,或者實行貨幣補償與房屋產(chǎn)權調(diào)換相結(jié)合的形式。如果評估機構(gòu)或估價師出具虛假或者有重大差錯的估價報告的,還將面臨被警告、吊銷資質(zhì)、被追究刑事責任等制裁?,F(xiàn)在,許多被征收人都認為,評估機構(gòu)不中立,因為都是政府單方指定的。因補償談不攏,不知釀成了多少拆遷悲劇。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu),按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關規(guī)定確定,但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。征求意見稿的規(guī)定,有可能將明顯放慢舊房改造步伐。征求意見稿還規(guī)定,因危舊房改造的需要征收房屋的,補償方案在報縣級以上地方人民政府批準前,還應當征得三分之二以上被征收人的同意;危舊房改造的補償協(xié)議,在簽約期限內(nèi)簽約率達到三分之二以上的,方可生效。90%以上被征收人同意進行危舊房改造的,縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定;未達到90%被征收人同意的,不得作出房屋征收決定?!彼硎?,這是讓更多的民眾最終接受政府決定的機會,也是政府重新審視自己決定是否周全的機會。從美國的經(jīng)驗看,法院在同一件事情上也會有截然相反的判決。在這個問題上,過去政府既是運動員也是裁判員,一手遮天,每每讓被征收人感到缺乏一個平等的說理平臺。突破只能對補償、安置可以提起復議或訴訟的局限。亮點四 發(fā)生“公共利益”爭執(zhí)交司法判決征求意見稿規(guī)定,被征收人以及與房屋征收決定有關的利害關系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法向人民法院提起行政訴訟。公告應當載明房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間和行政復議、行政訴訟權利等事項??h級以上地方人民政府應當將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時公告。三 政府征收房屋必須要兩次公告征求意見稿第10條規(guī)定,縣級以上地方人民政府在組織有關部門論證后,應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告,并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。而成為拆遷主體的開發(fā)商,為了追求利潤,往往盡可能壓縮拆遷補償標準,并且把拆遷負擔轉(zhuǎn)嫁到房價里。明確政府是征收補償?shù)闹黧w,是對現(xiàn)行操作的徹底顛覆。亮點二 政府是公共利益征收惟一補償主體征求意見稿規(guī)定,縣級以上地方人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。有學者指明,“公共利益”的界定,直接關系到對公民私有財產(chǎn)的保護力度以及地方政府的強拆空間。但什么是“公共利益”,如何界定?成為立法的一大難點。明確這點,不僅意味著長期以來在拆遷活動中頻頻暴露的“官商合謀”將被封殺,而且宣告,將“公共利益”征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式,將徹底退出歷史舞臺。它的實施是公共利益和個人利益得到協(xié)調(diào)和平衡,折射出從強化行政管理到規(guī)范行政行為的法治理念的進步。《國有土地上房屋征收與補償條例》已經(jīng)頒布實施,從“拆遷”改為“征收”,透過這些詞語的變化,可以看到條例更加突出房屋征收和補償?shù)囊?guī)范、公平、合理。尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予處分。禁止建設單位參與搬遷活動,任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷,造成損失的,依法承擔賠償責任。八、暴力迫使搬遷可追究刑事責任《征收補償條例》規(guī)定,暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責任。需要明確的是,《征收補償條例》取消了行政強拆,只意味著政府無權自行組織有關部門進行行政強拆,但政府依然有作出征收決定及協(xié)商不成后作出強制性補償決定的權力,老百姓不能將此混為一談?!墩魇昭a償條例》明確法院為實施強制搬遷的唯一主體,這是一大進步,因為政府既然是征收主體,就不能實施強拆行為,否則缺少權力制衡。改變了《拆遷條例》中政府直接進行強制拆遷的作法,規(guī)定由政府申請法院強制執(zhí)行。由政府發(fā)放補償款可以增加公信力,使被征收人安心、放心,也便于依法征收的順利進行。并進一步明確“作出房屋征收決定前,征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用”。這樣打破了以往一家的評估局面,并從根本上轉(zhuǎn)變錯估、漏估、少估等明知有誤又無法改變的不公現(xiàn)象,使評估更貼近實際、更公平、更具科學性。五、被征收人協(xié)商選評估機構(gòu);過去,大多數(shù)情況下對房屋價值的評估都是由政府指定的評估機構(gòu)進行的,或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定,有的甚至是由開發(fā)商指定的評估機構(gòu),所以許多被征收人都對這些評估機構(gòu)不信任,被征收人沒有選擇權。這不僅包括對房屋的補償,也包括對土地使用權的補償。這也是老百姓最關心的一點。需要特別注意的是,《征收補償條例》明確了補償?shù)臅r間和標準。《征收補償條例》 規(guī)定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。四、明確征收補償標準房屋征收中給予多少補償,是人們最為關注的問題,直接關系人民群眾的切身利益。那么這好幾個環(huán)節(jié)里面,實際上這次的條例都規(guī)定了老百姓的參與,尤其是利害關系人的參與?!墩魇昭a償條例》比較強調(diào)民眾的參與,這個征收和補償涉及到幾個環(huán)節(jié),一個就是作出征收決定,要不要征收。被征收人對征收決定和補償決定不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應當經(jīng)政府常務會議討論決定?!墩魇昭a償條例》提高了對征收補償方案的公眾參與程度,征收補償方案應征求公眾意見,多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的,應當組織聽證會并修改方案,“修改方案”被列入條例,是對被征收人權益的尊重,也是突破。這標志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。征收城市房屋必須基于公共利益的需要,就我國的具體國情而言,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟社會發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢,符合廣大人民群眾的根本利益,是公共利益的重要方面。二、明確界定了公共利益的范圍《征收補償條例》規(guī)定,市、縣級人民政府作出房屋征收決定,必須以為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要為前提。因此,加大了政府的責任,一旦出現(xiàn)問題,責任主體就非常明確,政府會謹慎地對待房屋征收與補償工作。而《征收補償條例》將拆遷許可證的方式廢除,所有的國有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨?,政府對此負責。政府可以確定房屋征收部門負責組織進行房屋征收與補償工作,并規(guī)定禁止建設單位參與搬遷活動,任何單位和個人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商,為了追求利潤,往往盡可能壓縮拆遷補償標準,并且把拆遷負擔轉(zhuǎn)嫁到房價里,這樣容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化?!墩魇昭a償條例》努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來,通過保護被征收群眾的利益、完善征收程序、加大公眾參與、明確補償標準、補助和獎勵措施、禁止建設單位參與搬遷、取消行政機關自行強制拆遷的規(guī)定,充分顯示了維護公共利益,保障被征收人的合法權益的鮮明特色,彰顯了以人為本的立法精神,有利于推動和諧社會的建設。第一篇:經(jīng)典解讀:房屋征收與補償對《國有土地上房屋征收與補償條例》的理解近年來,因城鎮(zhèn)房屋拆遷引發(fā)的利益沖突和社會矛盾,已成為影響我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程和社會穩(wěn)定的突出問題之一。2011年1月21日,國務院公布施行了《國有土地上房屋征收與補償條例》(下稱征收補償條例),以前的《城市房屋拆遷管理條例》(下稱拆遷條例)同時廢止。一、政府是公共利益征收惟一補償主體過去,多數(shù)情況下由拆遷人即開發(fā)商向當?shù)亟ㄔO主管部門申請拆遷許可,獲批后由開發(fā)商實施拆遷?!墩魇昭a償條例》規(guī)定,市、縣級以上地方人民政府為征收與補償主體?!恫疬w條例》將拆遷設置成行政許可的方式,給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證,拆遷補償協(xié)議一旦達不成,政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決,而政府卻不承擔責任,由此導致的拆遷矛盾愈演愈烈。被征收人對政府的征收決定不服的,既可以進行行政復議,也可以進行行政訴訟。這樣,從制度上保證了征收、補償工作的規(guī)范化。并以列舉的方式對公共利益進行了界定,明確了因公共利益征收的范圍。2004年我國憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產(chǎn),規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,才能進行征收或者征用。三、征收過程程序化,強調(diào)尊重被征收人意愿征收程序是規(guī)范政府征收行為,維護被征收人合法權益,促使政府做好群眾工作的重要保障。政府作出房屋征收決定前,應當進行社會穩(wěn)定風險評估。被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補償情況應當公布。審計機關應當加強審計。如果做了這個征收決定以后,就是怎么補償,什么標準,這個補償里面老百姓能不能參與?!墩魇昭a償條例》為規(guī)范政府征收行為、維護被征收人合法權益提供了重要保障。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補償?shù)臉藴屎脱a償是否公平上。被征收房屋的價值,由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。時間是房屋征收決定公告之日,標準是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。以市場價格作為補償標準,使得被征收人的基本利益得到保障。這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降?!墩魇昭a償條例》規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,這就極大地維護了被征收人的權益,有利于房屋評估的公平和公正。六、征收房屋應先補償后搬遷《拆遷條例》沒有明確規(guī)定“先補償,后搬遷”的原則,《征收補償條例》則明確了“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。對于之前由建設單位執(zhí)行補償,容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負責任的情況,《征收補償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設單位,政府也需滿足這個要求,以保證在搬遷前補償?shù)轿?。七、廢除行政強制拆遷《征收補償條例》規(guī)定,被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟,又不履行補償決定的,由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。這一變化呈現(xiàn)出統(tǒng)籌兼顧、公平補償、陽光征收的鮮明特征,從中也可看到,立法者力圖找準公義維護和私權捍衛(wèi)契合點的努力,建立了司法對行政一定程度上的審查和制約權力的原則。引入司法機構(gòu)裁定強制拆遷,更好地體現(xiàn)了對民眾權利的保護和對法律的尊重,有利于強制搬遷依法、規(guī)范進行,由司法機關從公正、中立的立場,審查其正當性、合法性,并決定是否強制執(zhí)行,顯然更利于減少政府與民眾之間的矛盾,增加征收補償過程中的和諧因素。另外,新條例實施之前已依法取得房屋拆遷許可證的項目,繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理,但政府不得責成有關部門強制拆遷。由于拆遷進度與建設單位的經(jīng)濟利益直接相關,容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。構(gòu)成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。強調(diào)陽光征收、公平補償使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。新《國有土地上房屋征收和補償條例》十大解讀亮點一公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開征求意見稿規(guī)定,為了“公共利益”的需要,對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權人給予補償?shù)?,適用本條例。我國2004年憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產(chǎn),規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,才能進行征收或者征用。專家學者認為不能過大,實務部門認為不能過窄。征求意見稿以列舉式的方式,明確“公共利益的需要”包括:國防設施建設;國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè);為改善低收入住房困難家庭居住條件,由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設;為改善城市居民居住條件,由政府組織實施的危舊房改造;國家機關辦公用房建設以及法律、行政法規(guī)和國務院規(guī)定的其他公共利益的需要。這就是說,實施公益性征收、補償?shù)闹黧w只有一個,那就是政府。過去,制度設計的,就是政府躲在幕后,由拆遷人即開發(fā)商向政府申請拆遷許可,獲批后由開發(fā)商實施拆遷。由此導致的拆遷矛盾愈演愈烈,不斷升級。公告時間不得少于30日;但是,房屋征收范圍較大的,公告時間不得少于60日。征求意見稿第14條規(guī)定,縣級以上地方人民政府應當將房屋征收決定予以公告。征求意見稿在征收程序中,突出強調(diào)了被征收人的知情權、參與權等。這是一個新規(guī)定。征收者與被征收者在征收階段產(chǎn)生的爭議,通常因是否屬于“公共利益”而起。對征求意見稿的這一規(guī)定,北京大學法學院副院長沈巋教授認為:“這一點非常重要,因為‘公共利益’確實存在模糊地帶。但非常重要的一點是,政府必須在法庭上接受被征收人關于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn),政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方。亮點五 危舊房改造必須有90%以上人數(shù)同意征求意見稿規(guī)定,因危舊房改造的需要征收房屋的,縣級以上地方人民政府
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