【正文】 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 年市場(chǎng)量?jī)r(jià)預(yù)測(cè) (1)商品房銷(xiāo)售面積 圖： 199720xx 年商品房銷(xiāo)售面積及其增長(zhǎng)率 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生明顯變化，利率上調(diào) 75100 個(gè)基點(diǎn)；預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降 3%8%，其中住 宅下降5%10%， 銷(xiāo)售面積為 至 億 ㎡ ，相比 20xx 年下降 3%8%。（圖解 !） 況 :北京、 上海、南京等地與 國(guó)八條基本一致， 而成都、 青島 、貴陽(yáng) 等地相對(duì)寬Nashu Dongshan Community 7 松，限購(gòu)區(qū)域僅限主城區(qū)。 我國(guó) 村鎮(zhèn) 住宅建設(shè)量平均每年新建住宅 67 億 ㎡ ,約 20xx 億元的投資額和 3400 億元 6000 億元的社會(huì)需求 ， 住宅消費(fèi)市場(chǎng)十分廣闊。 據(jù)預(yù)測(cè)， 20xx 年下半年與 20xx 年上半年， 宏觀 經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的影響力進(jìn)一步加大 ，一、二流城市受到的影響較大，三、四流城市受到的影響較小。 因此， 政策將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生引導(dǎo)式的影響，但價(jià)格最終還是由 供求關(guān)系 決定 。 供參考！ 一、 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)在市 場(chǎng)化的過(guò)程中，本身受市場(chǎng)規(guī)律左右，即由供需Nashu Dongshan Community 6 決定供應(yīng)量、銷(xiāo)售量和價(jià)格。 從 項(xiàng)目 立項(xiàng)、社區(qū)規(guī)劃 設(shè)計(jì)、 社區(qū)內(nèi) 綠化、 物業(yè) 配套設(shè)施 等方面 ， 直接影響 到 南墅鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的 深度與廣度 。 是一個(gè)適宜居住的優(yōu)雅地段。 “ 東山社區(qū) ” 坐落亍南墅鎮(zhèn)東北部， 將亍 20xx 年 10 月底開(kāi)工，本案 隸屬亍“萊西第二職業(yè)高中” 舊址 ， 有著濃厚的文化底蘊(yùn)。Nashu Dongshan Community 1 南墅 ˙ 東山社區(qū) Nashu Dongshan Community 項(xiàng)目定位 豪都 置業(yè) 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 20xx 年 09 月 27 Nashu Dongshan Community 2 目 錄 前言 部分 一、 房地產(chǎn) 宏觀 市場(chǎng)分析 ………………………… ……………… 56 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 …………… ………………………… 56 二、 國(guó)家相關(guān)政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響 ……………… …………… 67 新政 “ 國(guó)八條 ” 限購(gòu)政策力度加大 ……………… ………… ……… 67 全 國(guó)各城市限購(gòu)區(qū)域概況 ……………… …………………… ……… 67 普通 房 與高檔房房產(chǎn)稅的不同提高 ……………… ………… …… 67 三、 20xx 年 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) …………………………………… 710 年市場(chǎng)量?jī)r(jià)預(yù)測(cè) ……………… ……………………………… 710 (1)商品房銷(xiāo)售面積 ……………… ……………………………… 710 (2)商品房銷(xiāo)售均價(jià) ……………… ……………………………… 710 (3)開(kāi)工面積 ……………… ……………………………… ………… 710 (4)施工面積 ……………… ……………………………… …………… 710 (5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ……………… ……………………………… … 710 年大中型城市房產(chǎn)銷(xiāo)售比 ……………… …………………… 710 年城市市場(chǎng)預(yù)測(cè) ……………… ……………………………… 710 年地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)測(cè) ……………… ……………………………… 710 四、 區(qū)域市場(chǎng)分析 ……………………… …………………… 911 整體環(huán)境 概述………………………………… ………… 911 地理位置與道路交通狀 況 ……………… …………………… 911 周邊物業(yè)狀況 ……………… …………………… …………… 911 人文環(huán)境及配套設(shè)施狀況 ……………… …………………… 911 Nashu Dongshan Community 3 五、 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ………………………… …………… 1112 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ……………… ……………………… 1112 (1)利客來(lái)地段開(kāi)發(fā)…………………………………………… 1112 (2)供銷(xiāo)社附近地段樓盤(pán)……………………………………… 1112 (3)二手房市場(chǎng)交易……………… ……………………………… 1112 六、 本 案 ……………………… ………………… 1214 （優(yōu)勢(shì)） ……………………………… ………………… 1214 （劣勢(shì)） ……………………………… ………………… 1214 （機(jī)會(huì)） ……………………………… ……………… 1214 （威脅） ……………………………… …………………… 1214 七、本案 目標(biāo)市場(chǎng) 定位分析 …………………………………… 1418 …… ………………………… …………………… 1418 目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析 ………………………… ………………… 1418 目標(biāo)消費(fèi)群分析 ………………………………………………… 1418 ① 區(qū)域內(nèi)客源 ……………………………… ………………………… 1418 ② 客源職業(yè) ……………………………… ………………………… 1418 ③ 購(gòu)房時(shí)間、動(dòng)機(jī)、目的 ……………… ………………………… … 1418 ④ 客戶群購(gòu)房偏好 ……………… ………………………… …………… 1418 ⑤ 單位價(jià)格需求 ……………………………… …………… ……… 1418 ⑥ 貸款額度選擇 ……………………………… ……………………… 1418 ⑦ 首期的承受能力 ……………………………… ………… ………… 1418 八 、 本案 功能定位 …………………………………… ……… 1819 ……………………………… ………………………… 1819 ……………………………… ………………………… 1819 ……………………………… ………………………… 1819 ……………………………… ………………………… 1819 九 、 本案 價(jià)格策略 ……………………………………………… 1921 Nashu Dongshan Community 4 ……………………………………………… ……………… 1921 ……………………………………………… ……………… 1921 定價(jià)建議 ……………………………………………… … ………… 1921 十 、 本案 銷(xiāo)售策略 ………………………………………… …… 2126 …………………………………………………… …… 2122 策略 …………………………………………………… … 2123 …… ……………………………………………… ………… 2124 …………………………………………………… 2125 CI 系統(tǒng)設(shè)立 ……………………………………………… 2125 營(yíng)銷(xiāo) 活動(dòng) …………………………………………………… 2125 …………………………………………………… ……… 2126 …………………………………………………… … 2126 十一 、 本案 廣告 營(yíng)銷(xiāo) ………………………………………… 2635 案名及 LOGO…… ……………………………………………… …… 2627 廣告目的及中心語(yǔ) …………………………………………………… 2627 推廣策略 ………………………… …………… …………… ………… 2627 銷(xiāo)售進(jìn)程掌控 …………………………………………………… 2728 整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 …………………………………………………… 2728 媒體推廣 …………………………………………………… ……… 2829 階段銷(xiāo)售周期劃分及營(yíng)銷(xiāo)流程 …………………………………… 2932 廣告費(fèi)用預(yù)算 ………………………… ………………………… 3233 本案推廣形象識(shí)別系統(tǒng)（ VI）展示 ……………………………… 3333 Nashu Dongshan Community 5 南墅 ˙ 東山社區(qū) 前 言 “ 社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè) ” 是十一五提出的一項(xiàng)重大歷史任務(wù)， 加強(qiáng)新農(nóng)村農(nóng)戶住宅建設(shè) 關(guān)系到我國(guó)億萬(wàn)農(nóng)民安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定的重要因素 。 南墅 作為 萊西市 旅游型中心鎮(zhèn) ， 被列為新農(nóng)村建設(shè)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā) 對(duì)象。社區(qū)西鄰南墅鎮(zhèn)中心小學(xué)、教委；東 鄰南墅鎮(zhèn)西院上 、東院上 兩大村莊；南鄰南墅鎮(zhèn)中心 、 大型休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)、 鎮(zhèn)內(nèi)行政 事業(yè) 機(jī)關(guān)單位。 “東山社區(qū)”以 南墅鎮(zhèn)人民政府 為依托 ， 作為鎮(zhèn)重點(diǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目，本案的開(kāi)發(fā)宗旨是“全力打造舒適宜居、節(jié)能環(huán)保新民居大社區(qū) ”。 我們針對(duì) 本案 的地理位置，周邊 人文 環(huán)境、目標(biāo) 消費(fèi) 人群、 國(guó)家相關(guān)政策等內(nèi)容進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)本案 整體 定位提出相關(guān) 分析建議。 政策 的作用只是在供需決定模型之上附設(shè)條件而已，并不直接改變價(jià)格走勢(shì) ， 但政策的影響將在短時(shí)間內(nèi)改變市場(chǎng)的供求狀況，特別是改變供方和需方的預(yù)期 ， 從而 影響 到 市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格。改變供求關(guān)系的政策主要分兩類(lèi)，一類(lèi)是針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)政策，如限購(gòu)、限貸以及保障房等調(diào)控政策；另一類(lèi)是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策，如加息和提高存款準(zhǔn)備金率等。針對(duì)于 村鎮(zhèn)住宅建設(shè)影響 不是很大 ， 尤其是近幾年，農(nóng)民的溫飽問(wèn)題已確實(shí)得到解決， 加強(qiáng)農(nóng)戶住宅建設(shè)是新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)極其重要的載體和重要抓手。 二、 20xx 年 國(guó)家相關(guān)政策對(duì) 房地產(chǎn)業(yè) 的影響 “ 國(guó)八條 ” 限購(gòu)政策力度加大 。 房 房 產(chǎn)稅 的不同提高 ，稅率低，目的在于限制購(gòu)買(mǎi)套數(shù)，降低需求；，稅率相對(duì)高且跨度大，目的在于控制成交均價(jià)，降低高檔房需求。 (2)商品房銷(xiāo)售均價(jià) 圖： 199720xx 年商品房銷(xiāo)售價(jià)格及其增長(zhǎng)率 預(yù)計(jì) 20xx 年商品房銷(xiāo)售均價(jià)為4816 至 4958 元，相比 20xx