【正文】 年下降 1%4%。 (5)房地產(chǎn)開發(fā)投資 圖： 199720xx 年全國房地產(chǎn)投資及其增長率 預(yù)計 20xx 年全國房地產(chǎn)投資為 56224 至 57038 億元，比20xx 年增長 %到 %（ 1998 年 來 復(fù) 合 增 長率 為%）。 一線城市 銷售面積下降約 27%31%，二三線城市下降約 1015%，其他城市基本平穩(wěn)。 市場 剛需比重加大， 供應(yīng)有限，短期內(nèi)有一定波動，但波動幅度較小，長期來看 總體量跌價穩(wěn)； 三四線城市： 房價相對較低、發(fā)展?jié)摿Υ?、受政策調(diào)控影響小，市場010000020xx003000004000005000001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxE面積（萬平米）0%5%10%15%20%25%30%增長率施工面積 增長率01000020xx0300004000050000600001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxE投資（億元）0%5%10%15%20%25%30%35%增長率房地產(chǎn)投資 增長率Nashu Dongshan Community 9 總體量價上升，將成為企業(yè)擴大市場規(guī)模、分散經(jīng)營風(fēng)險潛力的重要擴張區(qū)域。（圖解?。? 四 、 區(qū)域市場分析 鎮(zhèn) 整體 概述 南墅鎮(zhèn)位于萊西市西北部，北倚招遠，西靠萊州 ， 處青島、煙臺、濰坊、威海四個沿海開放城市之間；水黃、小萊、南城三條省道交叉通過或起始于本鎮(zhèn)，并與萊濰高速公路、同三高速公路、煙青一級公路、 804 國道相連，交通十分便利。全轄 75 個行政村， 萬人口，其中農(nóng)業(yè)人口 萬。金、銀、鐵、硫、石墨、透灰?guī)r、大理石等各類礦產(chǎn)遍及全鎮(zhèn)，尤以石墨含量最豐， 有 “ 中國石墨之鄉(xiāng) ” 的美譽。 概況 本案 位于南墅鎮(zhèn)東北部 （萊西成 教 中心舊址 ） ， 共 占地八十畝 ， 東部近鄰西院上、東院上 、圈里、西泥牛莊及 主干道 青黃路；南接鎮(zhèn)前Nashu Dongshan Community 10 街 、南墅村、南墅鎮(zhèn)、 新莊 及 主干道 南城路 ； 北接新建村、山前莊、上呂下呂及 主干道 小萊路；西部近臨鎮(zhèn)內(nèi)最大的中心小學(xué)、 教委 國土資源所、供電所、人民政府、綜合文化站、法院及 黃金廣場 ；附近無污染，遠離工廠、礦區(qū)，空氣指數(shù)、地下水都達到健康標(biāo)準。 本案 地勢北高南低， 交通便利，臨近鎮(zhèn)內(nèi)四大主要 交通 干道， 距離鎮(zhèn)中心 步行 只需 10 分鐘路程， 遠離鎮(zhèn)內(nèi)車輛的吵鬧與喧嘩，四周更是田野綠地、 樹木叢生、鳥語花香、空氣清新宜人，是 絕佳 風(fēng)水寶地 。 學(xué)校： 南墅鎮(zhèn) 中心中學(xué)、教委、中心小學(xué) 。 銀行： 農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社 郵政： 郵政儲蓄、郵局 醫(yī)院：中心醫(yī)院 Nashu Dongshan Community 11 本 案 是 全力打造舒適宜居、節(jié)能 環(huán)保的新民居大社區(qū)生活環(huán)境 ，在規(guī)劃建設(shè)上 實行一戶一院，在政策支持上確保價廉質(zhì)優(yōu)。 本案除周邊硬件配套設(shè)施齊全外，還是南墅鎮(zhèn)第一個集體供暖的大型社區(qū)，小區(qū)內(nèi)的綠化將以農(nóng)家園林為主題，倡導(dǎo)自然景觀， 以人為本。 五 、 區(qū)域市場競爭分析 作為南墅鎮(zhèn)地產(chǎn)大開發(fā)階段，主要競爭來自三方面： (1)利客來地段開發(fā) 。(3)二手房市場交易。該項目為綜合開發(fā)項目，包括以超市為主的綜合樓、商業(yè)街、住宅等。 據(jù)預(yù) 測，住宅價位 約 2800 元 /㎡ ，商鋪 價位約 30003500 元 /㎡ 。 (2)供銷社附近地段樓盤 樓盤 建設(shè)時間為 20xx 年，北接利客來項目，南接鎮(zhèn)東西街 門面房 ，Nashu Dongshan Community 12 西臨供銷社 宿舍樓 ；目前只 有 一 棟 樓座，外形設(shè)計簡單， 三個單元，共五層，頂層贈送閣樓； 敞開式社區(qū)，無物業(yè)，小區(qū)四 周 空闊，居民缺乏安全感 ； 僅有 99 ㎡ （二室二廳一衛(wèi)）一種戶型； 銷售價格 2200/㎡ ； 配備 車庫 5 萬元， 單獨銷售； 社區(qū)內(nèi)無 暖氣 及周 邊物業(yè)配套設(shè)施 ；該樓盤現(xiàn)已銷售完畢，銷售周期較長； 現(xiàn)正籌備二期樓盤建設(shè)工作，約 20xx 年 4月份正式開工建設(shè)。 因此樓盤無社區(qū)規(guī)模，除地段占有優(yōu)勢外，其它方面均無競爭力，對本案的影響不是很大。 石墨廠因為廠房倒閉，工人多數(shù)外出打工， 樓價 低廉 ， 多數(shù) 閑置樓房并 不進行買賣 。 六 、 本項目 SWOT 分析 （優(yōu)勢） ? 政策 優(yōu)勢，本案完全依附南墅鎮(zhèn)政府 “建設(shè)農(nóng)村新社區(qū)、享受和諧新生活”的 主題，以農(nóng)村經(jīng)濟適用房、廉價房推向市場。 ? 配套優(yōu)勢，水、電、暖 生活配套齊全， 交通便捷，緊鄰學(xué)校、教委，行政企事業(yè)單位，有著濃厚的文化氣息。 ? 綠化優(yōu)勢，社區(qū)內(nèi)綠化以“農(nóng)家園林”結(jié)合現(xiàn)代景觀，追求回歸自然， 講究細節(jié)完美、和諧。 （劣勢） ? 本案 偏離鎮(zhèn)中心黃金地段，缺乏商業(yè)氛圍，開發(fā)內(nèi)容單一。 ? 鎮(zhèn)內(nèi)工業(yè)缺乏，常住人口中年輕人居住比例小，相對減 弱市場潛在客戶， 常住人口 經(jīng)濟收入多數(shù)來自土地收入、外出打工、小生意經(jīng)營，購買力度弱， 整體 承受價位低 。 （機會） ? 從國家宏 觀經(jīng)濟方面來講，購房制約政策的確消弱了一、二線城市地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展蓄勢，但 隨著居民生活水平的不斷提高， 三、四線城市與小城鎮(zhèn) 地產(chǎn)業(yè)不斷崛起， 尤其是 國家支持 小城鎮(zhèn)建設(shè)、Nashu Dongshan Community 14 新農(nóng)村建設(shè) ，對于房地產(chǎn)業(yè)來說是一個新的發(fā)展機會。 ? 客戶對居住環(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強。 ? 區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出對本項目會產(chǎn)生一定影響。 Nashu Dongshan Community 15 （安置房） 本案總規(guī)劃建筑面積 50291/㎡ ，農(nóng)村經(jīng)濟適用房建筑面積達15000/㎡ ，共 7幢樓，低密度多層（ 4 層）設(shè)計，坡屋頂并贈送閣樓；小區(qū)內(nèi)綠化率 32%，樓間距達 44m；并配有 60 多 ㎡ 的居民活動 廣場、健身器材等。 安置戶型設(shè)計合理、科學(xué)。可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件購買適宜居住空間。 安置配 套設(shè)施方面除享有同等資源外，采用集體供暖。住宅的性價優(yōu)勢在于便捷化的生活、人性化的配套、親情化的物管。 人性化 配套設(shè)施：人車分流設(shè)計、智能消防系統(tǒng)、小區(qū)車輛出入管Nashu Dongshan Community 16 理系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、電子控制系統(tǒng)等。 親情化物管：整個小區(qū)完善后，將由社區(qū)居民村委會選出物管，實行統(tǒng)一管理。 (1)區(qū)域內(nèi)客源： 一級區(qū)域南墅鎮(zhèn)村民、南墅行政企事業(yè)單位、南墅鎮(zhèn)內(nèi)小經(jīng)營者；二級區(qū)域 項目周邊 5 里路以內(nèi)的周邊村民。 (3)購房時間、動機 ① 購房時間 :%的被調(diào)查者計劃在 12 年內(nèi)購房，另有 的被調(diào)查者計劃在 2— 3 年內(nèi)購房。 ② 購房目的 :%的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住， 36%的被調(diào)查者為搬遷居住，%為二次購房， %為其它。 27%%%% % %0%10%20%30%40%50%1 年內(nèi)1 2 年內(nèi)2 3 年內(nèi)3 4 年內(nèi)4 5 年內(nèi)5 年以后Nashu Dongshan Community 17 (5)客源年齡層構(gòu)成 %的被調(diào)查者年齡在 30 歲之間，其次為 30— 40 歲。近六成家庭年收入在 5 萬元以下，僅 7%的被調(diào)查者家庭年收入在 10 萬元以上。 (6)關(guān)注因素 被調(diào)查者購房時首要關(guān)注因素為價格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。 (7)購房偏好 ①面積 : 被調(diào)查者近半數(shù)購房時首選 80— 100 ㎡的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。 ②戶型 分析表明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。 客戶關(guān)注因素 所占比例 價格 % 位置 % 交通 % 物業(yè)管理 % 戶型 % 社區(qū)環(huán)境 % 配套設(shè)施 % 小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢 % 房屋質(zhì)量 % 建筑面積（㎡） 所占比例 65 以下 % 7080 % 8086 % 9098 % 99111 % 112 以上 % %%%%0%10%20%30%40%50%60%70%5 萬元以下 5 10 萬元1 0 20 萬元2 0萬元以上Nashu Dongshan Community 18 (8)價格承受力 %的被調(diào)查者接受 1800— 1950 元 /㎡的房價， %的被調(diào)查者接受 1950— 2100 元 /㎡的房價。 (9)貸款 方式 (10)首付能力 八 、 本案 功能定位 整體規(guī)劃 ? 本 案 作為 重點規(guī)劃 ，總體布局 完整大氣，體現(xiàn) 大社區(qū)概念。 ? 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購買者使用。 ? 提倡戶型細部設(shè)計，盡可能在戶型的單體設(shè)計方面挖掘設(shè)計潛力 。 ? 立面造型追求樸素、精致。 ? 外墻采用 STP 保溫材料，改進傳統(tǒng)采用聚苯板保溫材料，保溫效果顯著提高，窗戶采用 5+9+5 中空玻璃，是導(dǎo)熱系數(shù)大大降低，再同等 供熱條件下，溫度有一、二度的提高。 戶型設(shè)計 ? 戶型設(shè)計上以滿足一代人為主，二代人為輔的要求，設(shè)計8595 ㎡、 99111 ㎡ 二種主推戶型 ； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民居住過度期占比例小， 基本是一次性投資。 ? 在某些空間設(shè)計中，如果確有極強烈的特點，在市場上會有較好反響，也可以不必墨守上述指標(biāo)，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空 ，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。 主要體現(xiàn)： a、 定價原則 （ 市場定位決定物業(yè)價格