【正文】 據三亞房地產協會統計，今年 1 月到 5 月，三亞共銷售商品房 4183 套，銷售面積 萬平方米。政府儲備用地要進行整合包裝，在進行規(guī)劃和市政配套建設后再有計劃的投放市場，以提高土地的價值。 2020年 2月，位于三亞灣大兵河口的一塊國有土地使用權以每畝 127萬元，總成交金額 萬元拍賣成功，該地塊樓面地價達 3810/平方米，創(chuàng)下了三亞市土地出讓單價及樓面地價新高。其中，基礎設施項目貸款７．７２億元，這些貸款資金主要用于三亞灣路擴建工程、東西河綜合整治、長豐天然氣輸配管網項目、六 道灣漁港建設、垃圾生態(tài)處理廠項目、三亞大隆水庫建設、鹿回頭海景大道擴 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 42 頁 建工程、一環(huán)路延伸及鳳凰路改造、三亞外海捕撈鋼質漁船建造、東岸村安置區(qū)建設和迎賓大道改造工程等。在房地產業(yè)的帶動下，企業(yè)所得稅、房產稅等收入也實現了同比高幅增長。 今年上半年，地方財政累計完成收入 38150 萬元，再次創(chuàng)下了半年收入的最高紀錄，僅這半年的財政收入就比 2020 年全年的財政收入還多 13121 萬元，相當于 2020 年全年增收額，增長 %，為近十幾年以來增幅最高的時期，已完成全年預算的 %，上半年地方財政收入的高幅增長，主要得益于營業(yè)稅及土地增值稅的強力拉動，其中營業(yè)稅又是依靠房地產業(yè)營業(yè)稅的拉動。固定資產投資增長的主要原因是受基 礎 建設和房地 產投資增長的拉動。 預計 2020 年三亞市商品房開工面積將保持 2020 年水平，商品房開發(fā)量的增長速度減緩，同時，計劃銷售面積和開工面積實現雙百萬。另一方面，房地產市場對旅游業(yè)的發(fā)展也產生了積極的影響，以購房為目的的游客量在不斷增加。 由于 房價的迅速上揚，上海江浙一帶炒房團團購現象減少，購房客源仍以北方人自住為主；境外人士購房有較快增長。像今年的重點工程時代海岸東岸的拆遷工作已全面完工，酒店公寓將于今年 10 月試營業(yè)， 1 期公寓 金域工程進展順利，目前進入外立面的施工階段、臨春山水國際村區(qū)內的湖泊已完工，住宅部分將于今年底推出。戶型結構多樣化，中小戶型比例增大。房產價格平均每年以 25%的幅度上漲。 三、 2020 年上半年三亞房地產市場主要特點： 供求關系基本持平，供給與需求保持相對平衡，從 2020 年～ 2020 年 3 月三亞開發(fā)總面積為 萬平方米，銷售面積 萬平方米，占 %；認購面積 萬平方米，占 %，銷售面積和認購面積占總開發(fā)面積的 %。平均銷售價格 5586 元 /平方米，海景房價格為 6000 元 /平方米，市區(qū)房的價格為 3800元 /平方米。在重點推進項目中，鳳凰機場二期工程，三亞國際客運港，市政建設工程項目（一環(huán)路延伸段、金雞嶺路改造、鹿回頭海景大道） 、 西島開發(fā)、愛心大世界、三亞國際高爾夫球場、太陽灣高級度假區(qū)等 、 海潤珍珠加工廠、東吉水產口加工廠等； 開發(fā)工作正有序進行 .城市綜合開發(fā)及房地產項目 6 個，總投資約 億元，包括臨春山水國際村、時代海岸、三亞灣新城開發(fā)等； 2020 年實施的重點項目，總投資 325 億元，年度投資計劃 億元，占全社會固定資產投資總規(guī)模 45億元的 %。 三亞市 2020 年度選定 重點推進項目 48 個，總投資額約 億元。商品房銷售每年以 30%的速度增長，房地產交易稅收和建筑業(yè)稅收占財政收入的 30%以上，三亞房 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 42 頁 地產業(yè)的發(fā)展加快了城市化進程，加快了舊城改造，并帶動了建材、家具等房地產相關行業(yè)的發(fā)展。三亞市政府明確提出適度發(fā)展房地產業(yè)。在這種大環(huán)境下建設的房產必為世人矚目，成為內地人第二居所的首選地，居有關調查顯示，幾乎全國所有的省份都有人在三亞購置房產，還有美國、俄羅斯、日本、韓國、法國等國家和香港、澳門、臺灣地區(qū)的客人在三亞置業(yè)，外地買家所占比例約八成。三亞榮獲‘全國人居環(huán)境獎’‘全國生態(tài)示范區(qū)’在 2020年更榮獲‘中國十大魅力城市’的殊榮。 由于三亞生態(tài)環(huán)境在中國首屈一指，所以在此基礎上發(fā)展起來的 房地產也有別于其它地區(qū)。規(guī)劃設計過程中，充分考慮到三亞獨特的濱海自然景觀，并將如何利用熱帶風光作為小區(qū)的外部景觀引入樓盤的設計之中，將度假休閑、旅游居家 等各種功能需要，人性化的消費理念引入了項目的設計思想。 92 年海南房地產熱時所留下的房地產開發(fā)商所剩無幾，而近年來新進入三亞房地產商不下于 100家，其中不泛國內知名 的大集團公司，他們帶來了房地產開發(fā)所需要的雄厚資本，也帶來了先進的開發(fā)和管理經驗，三亞房地產業(yè)進入了理性的快速發(fā)展時期。 經歷了 20 世紀 90 年代泡沫經濟后，走進了新的世紀。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 42 頁 委 托 單位：貴陽智誠松山花園物業(yè)有限公司 報告單位：上海開啟房地產投資咨詢有限公司 報告日期：二 000年九月 海南金天地房地產開發(fā)有限公司策劃部 “ 玉海國際度假公寓 ” 營 銷 推 廣 戰(zhàn) 略 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 42 頁 第一部分：市場研究 一、 2020 年上半年三亞房地產市場綜述 在經歷了 2 年的快速發(fā)展，昔日的‘漁家女子’以逐漸成長成為國際美人，今日的三亞高樓林立、道路寬 闊、林蔭滿目、花香襲人、成為國內外知名的熱帶濱海旅游度假城市。三亞新蓋起的樓盤更如雨后春筍，房地產成為三亞重要的支柱產業(yè)。三亞首先是旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，四面八方的游客紛紛前來，旅游業(yè)的興旺給三亞帶來了人氣和財氣，隨著旅游業(yè)的興旺，一種被稱為“旅游房地產”的新思維由此產生，依托旅游業(yè)，又與旅游業(yè)的發(fā)展緊密聯系的房地產開發(fā)，在投資者看來，有很大的利潤空間。 三亞當前的房產樓盤在建設過程中，加大了項目策劃、規(guī)劃設計方面的投入，注重小區(qū)環(huán)境建設和建筑景觀效果。功能檔次上符合了三亞國際旅游度假城市定位的要求。別具吸引力。三亞有充足的陽光、潔白的沙灘、清新的空氣，被稱為東方的夏威夷，天然的氧吧。三亞已成為富裕階層理想的第二居住地。房地產業(yè)得以健 康持續(xù)發(fā)展。 2020 年 7 月三亞公開招標制定《三亞市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，上海奇創(chuàng)旅游規(guī)劃設計機構在 5 家入圍單位中競標勝出，其‘熱帶中國，大美三亞’的國際形象定位將指導三亞未來發(fā)展方向。其中保留了2020 年重點推進項目 29 個，總投資額約 億元；新增重點推進項 目 19 個，總投資額約 80 億元。 二、 2020 年上半年三 亞市房地產市場回顧 2020 年 1～ 3 月批準預售項目 16 宗，面積 萬平方米，其中產權式公寓 1宗，面積 萬平方米，商品住宅面積為 萬平方米，戶型結構以小戶型為主。 與去年同期相比， 2020 年上半年有明顯的特點：（如圖所示） 銷售面積比較： 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 42 頁 2 0 0 4 \ 2 0 0 5 年銷售面積比較1 5 . 6 11 2 . 4 26 . 5 5 6 . 8 82 . 3 10 . 6 12 . 2 3 2 . 2 3 3 1 . 4 25 . 6 54 . 4 71 4 . 2 84 . 4 11 0 . 0 4 9 . 4 1 9 . 5 83 . 5 1051015201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬平方米2020 年 2020 年 銷售套數比較： 2 0 0 4 \ 2 0 0 5 年銷售套數比較15521134746 78424460277 244156490 50116805641115118110764490200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套數2020 年 2020 年 銷售 金額比較： 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 42 頁 2 0 0 4 \ 2 0 0 5 年銷售金額比較4 5 4 9 5 . 33 6 1 1 0 . 72 0 7 3 3 . 8 52 4 7 8 0 . 0 38 8 6 6 . 4 72 4 4 9 . 0 67 6 5 1 . 7 9 7336 5 7 4 1 . 7 32 1 2 6 2 . 1 82 1 1 7 4 . 7 11 1 2 7 7 5 . 3 61 8 7 8 2 . 0 44 9 1 7 9 . 5 94 9 7 0 9 . 7 56 2 5 8 8 . 1 31 8 4 8 1 . 7 60200004000060000800001000001200001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬元2020 年 2020 年 2020 年的曲線圖顯示，銷售情況符合三亞旅游市場淡旺季的的規(guī)律， 11 月～次年2 月為銷售的黃金季節(jié)，但從 2020 年上半年的曲線顯示，以往 3～ 4 月的銷售淡季卻成為今年以來的銷售高峰期， 2020 年上半年的銷售依然呈現價升量增的態(tài)勢。供給的結構主要分為海景房及非海景房，海景房面積為 萬平方米，占總量的%，已銷售 95%.非海景房 萬平方米，占總量的 %，已銷售 68%。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 42 頁 20202020年 銷售面積\未 售面積示意圖銷售面積49%認購面積28%未售面積23%銷售面積 認購面積 未售面積 投資趨于理性，房產商普遍加大了項目策劃、廣告宣傳的投入，注重小區(qū)的環(huán)境建設和人性化設計。 大盤項目逐漸浮出水面，與以往小型項目相比，大盤在整體規(guī)劃、小區(qū)配套、資金實力上優(yōu)勢更加突出。 售價依然上升，自 2020 年 10 月開始，由于需求強勁，各房地產公司調整自己的商品房售價，到 2020 年 6 月底，市區(qū)二環(huán)路商品房每平米平均售價 3300 元；沿海一線商品房每平米平均售價 7500 元。 銷售與旅游季節(jié)相關性較前減小，往年由于冬季三亞氣候與北方的差異化優(yōu)勢，冬季商品房銷量占全年的 40%以上，同時 ,也由于冬季三亞高昂的酒店房價，一些常游客錯開了旅游高峰期，選擇旅游平淡季節(jié)來三亞度假，這也是今年 3～ 4 月份為上半年的銷售高峰期的原因之一。