【正文】 ，收益空間和利潤空間。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。準確對商業(yè)房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。主要形式有股權融資和債權融資。1項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業(yè)自身資源，否則除非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。1資金需求方案指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。項目招投標在完成項目設計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環(huán)進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。項目設計、市場調整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統(tǒng)整合問題。設計方案的市場化商業(yè)房地產項目必須強調經營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業(yè)房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。項目定位細化徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。商業(yè)房地產項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業(yè)房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構的批準等。項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業(yè)房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產項目的可行性,和對該項目的定位有個宏觀的思考。附：第三步完成后，需交《項目登記表》和《項目評估表》；第四步完成后，需交《商圈調查表》，《酒店調查表》，《物業(yè)調查表》，《投資項目分析表》，《測算表》，《業(yè)主調查表》和《項目合作表》。第五步：談判及審核1填寫完以上各表并經部門經理審核后交事業(yè)發(fā)展總監(jiān)確認，總監(jiān)簽字后再與物業(yè)主進行意向書談判2意向書經上級部門審核簽字后，與房主簽定意向書，并進行合同談判合同文本確定。若是“呈報”則交給部門經理進行進一步分析。4根據所獲得的一系列調查資料,填寫《項目登記表》和《項目評估表》。2與房東初步接觸。第三步:對有效信息的物業(yè)項目進行調查,編制調查報告。5通過參加有關經濟型飯店開發(fā)有關的社會活動,如:展會,教學會等。3通過在網絡上發(fā)布的公司信息,如廠房網,商鋪網等。第一篇：項目開發(fā)流程項目開發(fā)流程第一步:獲得信息,主要有以下方式:通過政府網絡,即人際關系網絡。通過中介機構。4通過報紙上的信息,如房地產時報,新明晚報等。第二步:對信息進行篩選和分配獲得項目信息后,呈報發(fā)展事業(yè)部總監(jiān)，總監(jiān)根據物業(yè)情況,分發(fā)給相適合部門的經理，再由經理分配給項目專員。1對物業(yè)進行網頁背景調查。3現(xiàn)場踏勘及周邊市場調查。第四步:對信息進行分析及判斷:1項目負責專員編制《項目調查表》后,對該項目作出判斷,分為“淘汰,跟蹤，呈報”三項。3部門經理如果認為該項目合適并確認簽字后，交工程部經理排房，4排房后，項目負責人填寫《商圈調查表》，《酒店調查表》，《物業(yè)調查表》，《投資項目分析表》，《測算表》，《業(yè)主調查表》和《項目合作表》。3合同文本經上級審核同意后，由上級部門與物業(yè)主簽定正式合同。第二篇：商業(yè)地產項目開發(fā)流程商業(yè)地產項目開發(fā)流程市場條件判斷(前期市場調研)在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。項目位置選擇商業(yè)房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。商業(yè)房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。當一個商業(yè)房地產項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調整。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發(fā)使用權。項目土地取得有兩大標準：土地規(guī)模標準。