【正文】 要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門主辦部門工作內(nèi)容 分項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部規(guī)劃設計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 拓展部現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。C：交付鑰匙入住。？7：交付：A：面積實測（房管局面積測定科）。C：工程徹底完工后，房屋銷售許可證（房管局）。6：銷售：（問題4：具體的流程細節(jié)？）A：面積預測：按審批的及實際施工的圖紙做面積預測（房管局）。C：供氣：報建、方案、施工、驗收（燃氣公司）。c、供電系統(tǒng)驗收并移交電業(yè)局（電業(yè)局）。6：項目配套建設：（給水、排水、供電、供氣、電視網(wǎng)絡、弱電及智能化、景觀道路等）A：供電：a、首先報用電規(guī)劃圖（一般由當?shù)氐碾娏υO計部門出圖紙，電業(yè)局審批）。E：工程施工全過程。C：辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（質(zhì)監(jiān)站）。5：項目工程建設：A：前期三通一平（為施工做準備）。D：施工圖報審：圖審辦對施工圖進行審核（是否有違反國家規(guī)范的地方）；墻改節(jié)能辦對節(jié)能設計進行審核。有的地方還要求做環(huán)評報告（環(huán)保局）、地質(zhì)災害評價、水土保持評價等。B：總體規(guī)劃方案審批后，可報單體建筑方案審批。第一篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程1：總體：獲得土地（土地證）土地的性質(zhì)及用途（建設用地規(guī)劃許可證）項目規(guī)劃（建筑工程規(guī)劃許可證）開工建設（施工許可證）達到銷售形象開始銷售（預售許可證）問題1：用地規(guī)劃由誰發(fā)？2：獲得土地的幾種方式：A：竟拍B：項目轉讓C：項目合作問題2：招、拍、掛的程序？土地費用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質(zhì)：問題3：老廠礦用地如何變性？4：項目規(guī)劃報建：A：項目總體規(guī)劃方案報批（規(guī)劃局）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風格、退紅線、功能設置、戶型面積、綠化面積等等參數(shù)。分別涉及到消防處、人防辦、規(guī)劃局、園林局等。C：方案審批完畢后，由設計院出施工圖。注：以上AB項完成之后即可辦理—建筑工程規(guī)劃許可證。B：施工單位招投標并簽訂合同（招投標管理辦公室）。D：辦理施工許可證（市建委）。F：工程驗收：環(huán)保節(jié)能驗收（墻改節(jié)能辦）；消防驗收（消防處）；人防驗收（人防辦）；竣工驗收（質(zhì)監(jiān)站）；工程備案（檔案館、質(zhì)監(jiān)站）；規(guī)劃驗收（規(guī)劃局）。b、供電施工（高壓部分一般為電業(yè)局所控制）。B：給水：報建、施工、移交（自來水公司）。D：排水：排污接口（公共事業(yè)局）。B：工程進展達到相關要求后，可辦理房屋預售許可證（房管局）。D：房屋銷售簽訂銷售合同合同至房管局備案。B：成立物業(yè)公司或外聘物業(yè)公司，簽訂物業(yè)服務協(xié)議。D：可提供代辦房產(chǎn)證等服務。拓展部了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況 拓展部了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。拓展部了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況 成本測算 拓展部 開發(fā)部、運營部、工程部 了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排 拓展部對接發(fā)展中心 匯報土地初判結果 宗地的詳細情況、項目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結果 拓展部土地深判 可行性研究報告 區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析 拓展部該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。拓展部 工程部 開發(fā)部 銷售 項目方案確定 拓展部現(xiàn)金流測算 拓展部對接發(fā)展中心 深判結果 項目可行性報告及后續(xù)工作 拓展部尋找合作資金（與戰(zhàn)略發(fā)展部共同研究）研究并確定融資方式 如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等 財務體系、法務：給予技術及資源上的支持 拓展部 財務體系、法務項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究 拓展部項目招商版盈利能力分析 拓展部明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書 財務中心：制定項目財務數(shù)據(jù) 拓展部 財務中心合作伙伴確定 財務中心、集團資管部、法務：制定合作方式、投資回報 拓展部 財務中心、集團資管部合作方案確定 拓展部 財務中心、集團資管部合作細節(jié)確定 拓展部 財務中心、集團資管部引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 “財務中心、集團資管部：制定合作方式、投資回報 綜合管理部：協(xié)議蓋章，存檔” 拓展部 財務中心、集團資管部、綜合管理部 合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續(xù)辦理 “財務中心、集團資管部、法務：協(xié)助辦理股權、增資等相關財務問題。結合市場相關類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 “研發(fā)：依據(jù)控規(guī)指標提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項目定位工作商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發(fā)部 商業(yè)招商組經(jīng)濟測算 “運營：逐步細化成本測算及利潤率分析 財務：現(xiàn)金流測算” 研發(fā)部 運營部 財務部項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 “銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。商業(yè)：結合行業(yè)特點提供有關需求建議，配合研發(fā)完成相關設計工程：參與制定交工標準，根據(jù)以往項目經(jīng)驗總結及當前市場情況，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見” 研發(fā) 工程 運營 商業(yè)規(guī)劃方案結合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調(diào)整售價，確保預期利潤率?！颁N售、商業(yè)：根據(jù)產(chǎn)品成本情況和結盤、在售項目銷售經(jīng)驗總結，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見” 研發(fā) 運營 銷售 商業(yè) 工程彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)建筑方案報建圖 研發(fā)：提供報建圖紙 開發(fā) 研發(fā)景觀概念方案設計及確定 “銷售、商業(yè)：結合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經(jīng)驗總結，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設性意見工程：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設性意見 運營：成本核算及成本指標控制” 研發(fā) 銷售 工程 運營 商業(yè) 指標確認階段 項目成本指標確定 “銷管：和企劃對銷售費用指標，進行討論確定 商業(yè)：結合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數(shù)量建議工程 研發(fā) 開發(fā) 財務：項目前期、工程、配套、費用等指標落實” 運營 銷管 工程 研發(fā) 開發(fā) 財務 商業(yè)項目考核指標確定 “銷管：結合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標體系工程：根據(jù)項目方案及銷售推盤方案制定工期” 運營 銷管 工程考核指標調(diào)整 “銷管：根據(jù)集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司考核指標體系工程：制定工期” 運營 銷管 工程施工圖設計組織 施工圖設計院的選擇與合同簽定 “運營：配合研發(fā)進行設計招投標 工程管理：對結構方案、設備選型進行評估法務：合同的審核” 研發(fā) 運營 工程管理部 法務制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產(chǎn)品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標 “銷售、商業(yè) ：結合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定工程：提供工程技術專業(yè)建議” 研發(fā) 運營 銷售 工程 商業(yè)結構方案及設備選型研討及確定 “運營：針對不同結構方案進行經(jīng)濟測算，方案優(yōu)選 工程：參與結構方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)” 研發(fā) 工程 運營地質(zhì)勘察報告 組織勘察招投標、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設計提供地質(zhì)勘察報告 研發(fā)：負責提供規(guī)劃總平面圖 工程 研發(fā)施工圖成果 總平面圖 研發(fā)放線圖 研發(fā)樁位圖 研發(fā)施工圖報建圖 研發(fā)消防、人防報建圖 研發(fā)施工圖審查全圖及計算書 研發(fā)編制典型樓座建安預算 運營施工圖會審 “運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見工程：根據(jù)以往經(jīng)驗總結對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核，及時反饋研發(fā)，進行調(diào)整變更” 研發(fā) 工程 運營施工圖全圖 結合以往客服反饋經(jīng)驗，圖紙設計便于使用維修 研發(fā) 客服編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售：根據(jù)項目預期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對設計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核，使方案優(yōu)化” 運營部 研發(fā) 工程 銷售綜合管網(wǎng)方案設計 開發(fā)部：提供各專業(yè)局設計條件 研發(fā) 開發(fā)景觀擴初及施工圖設計 運營：成本核算及費用控制 研發(fā) 運營景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售 ：結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見” 運營部 研發(fā) 工程 銷售開工開盤 建設工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設計方案（含總平面方案）申報表 研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā)土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設計方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙 開發(fā)部 研發(fā)申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發(fā)部建筑方案送審 建筑設計方案申報表 研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā) 1/500現(xiàn)勢地形圖1份 開發(fā)部土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心投資計劃 開發(fā)部建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 開發(fā)部申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發(fā)部取得許可證 投資計劃(項目備案)開發(fā)部大配套 財務：提供資金保障 開發(fā)部 財務小配套 財務：提供資金保障 開發(fā)部 財務消防證明 研發(fā)：負責提供消防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)綠化證明 研發(fā)：負責提供綠化報建圖 開發(fā)部 研發(fā)人防證明 研發(fā)：負責提供人防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)地名證明 銷售部：確定樓、棟眼號排布和地名意義 開發(fā)部現(xiàn)場工程放線 施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇 協(xié)助工程提供隊伍信息 工程部 運營建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件 開發(fā)部首層平面圖 “研發(fā)：出圖及圖紙問題解決 工程：現(xiàn)場配合” 開發(fā)部 研發(fā) 工程按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙 開發(fā)部 工程施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護 開發(fā)部 工程移交施工單位 “研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決工程：組織施工單位交接，做好交接記錄” 開發(fā)部 研發(fā) 工程施工許可證 建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部天津市建筑工程施工圖紙及技術資料報告書 開發(fā)部工程施工中標通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同 開發(fā)部建設資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標價的1/3以上）財務建設項目投資計劃（當年計劃）開發(fā)部施工圖審查 研發(fā)：負責提供施工圖及計算書 開發(fā)部 研發(fā)質(zhì)量監(jiān)督登記表 工程：配合辦理，與相關部門接觸，搞好關系 開發(fā)部 工程安全措施 工程：制定現(xiàn)場文明施工及安全施工標準，組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關安全措施?！?工程 研發(fā) 運營招投標、簽訂合同 勘察（拿下土地后即定隊伍，進行勘查，向設計提供設計依據(jù)）“研發(fā)：負責提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料 運營：配合招標法務：合同的審核” 工程 運營 研發(fā) 法務樁基施工單位 運營配合招標、測算成本 工程 運營監(jiān)理 “運營配合招標、測算成本 法務：合同的審核” 工程 運營 法務土建施工單位 “運營配合招標、測算成本法務：招投標文件的法務審核、合同的審核” 工程 運營 法務甲供材、分包商 “運營配合招標、測算成本 法務：合同的審核” 工程 運營 法務沉降觀測 運營配合招標、測算成本 工程 運營土建施工單位的公開招標及合同備案 “工程：確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標資料、組織招投標、簽訂合同、進行合同備案運營：共同確定合同約定的各項條款” 開發(fā)部 工程 運營施工圖會審 組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審 研發(fā)：配合會審 工程 研發(fā)會同設計院進行會審，簽定會審記錄 研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙,并配合會審 工程 研發(fā)設計交底 會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄 研發(fā)：負責組織設計單位交底和變更 工程 研發(fā) 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 辦理質(zhì)檢委托 開發(fā)：配合辦理相關手續(xù) 工程 開發(fā)辦理安全檢查委托 開發(fā)：配合辦理相關手續(xù) 工程 開發(fā)環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關手續(xù) 申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關手續(xù) 工程 開發(fā)申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關手續(xù) 工程 開發(fā)辦理施工人員暫住手續(xù) 開發(fā)：配合辦理相關手續(xù) 工程 開發(fā)開工 開工 施工放線 組織施工單位進場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。工程：申請結算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料 運營 工程項目亮相前準備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略 “銷售部、企劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點綜述、專業(yè)設計人員支持、負責講解產(chǎn)品等” 項目銷售 研發(fā)、銷售部、企劃價格策略 “銷管：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控 運營：提供成本測算，確定銷售基本均價” 項目