【正文】 后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。這些規(guī)則維系著房地產這個產業(yè)。我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎？到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。最后撤資了，不干了。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。而且得一步一步來。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領施工許可證 的。第一篇：房地產開發(fā)流程及前期報建經驗分享(三)淺談房地產開發(fā)經驗1施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。這是什么概念？這是卡死你的概念。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。上級政府震怒，云云。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經適應了這個游戲規(guī)則。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。我就這么告訴你們：大家都已經把潛規(guī)則當成了規(guī)則。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。因此，我們經?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。1放線、驗線這個就簡單的說一說吧。這個活就叫放線。嘿嘿，又來一個半市場化。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。讓他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。之后的內容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。預售現(xiàn)在的管理已經比較嚴格了?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算?，F(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。這個價格申報一下 就完了。從來都是如此。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。1關于預售中的土地解押在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。這個話題非常敏感。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。先從土地抵押說起。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都 可以解釋過去。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都 不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經解押了 啦。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。同樣是利用懸空期來做事。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。也只有他們能搞定。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。我就講個電的事情。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。而且還不敢計較這個。只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。質量驗收現(xiàn)在非常簡單了。這就完成了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。到時候就負責簽字蓋章。這個備案就沒什么好多說了。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節(jié)。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。各項手續(xù)基本上到這里就結束了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。往往都報以冷笑。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞 房地產，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。連告都不知道要去告誰。無論你們在各自的領域內是多么的優(yōu)秀。任何試圖改變現(xiàn)**地產管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。第二篇：房地產開發(fā)報建流程(三)房地產開發(fā)報建流程(三)節(jié)能審查、施工圖審查在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。我國現(xiàn)在越來越強調可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。這個稍微在圖上畫一下就知道了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。客觀規(guī)律就是如此。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。施工圖審查現(xiàn)在都已經在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。該地建設局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。首先當然是從源頭設計查起。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。最后兩邊都說服不了對方。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。這個是環(huán)境保護部門管著的。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。那是真管得不錯。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。哼質量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。程序是這么一步步走過來的。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。為什么我會突然發(fā)這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。謝謝各位。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。在我看來，質量問題都是安全問題。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。但在我看來，安監(jiān)把質監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。由于質監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。我見過最好的城市是廣州。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質量監(jiān)督站牢牢的把持著。我要是局長我也不肯放。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。搞施工的就沒幾只好鳥。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。大家知道一下就行。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情?？傊褪遣皇芾?。這個企業(yè)的老板氣得吐血。我這里講的還只是個小手段。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。1施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。缺一不可。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。這是什么概念？這是卡死你的概念。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。上級政府震怒，云云。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經適應了這個游戲規(guī)則。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。我就這么告訴你們：大家都已經把潛規(guī)則當成了規(guī)則。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。因此，我們經?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。之后的內容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。12插曲,來講講目前的宏觀房地產調控恩,不妨說一下,我出身是房地產管理部門。后來窮得不行，被迫下海至今。在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產調控政策。對現(xiàn)在的調控，我的總體評價是：混蛋。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業(yè)，不是房地產，而是工業(yè)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢