【正文】 擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。”等特殊條款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導(dǎo)致今后貸款受阻。此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄?！敖杳摺焙蛯嶋H購房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。借用父母名義買房，我國法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。所以，在借名買房之前一定要有充分的認(rèn)識并做好防范。房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰的名字，房子就是誰的?！板X是人家出的，產(chǎn)權(quán)書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導(dǎo)致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意?！八俏矣H父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風(fēng)險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛。”購房者在談起“借名買房”的風(fēng)險時，一般都堅定地認(rèn)為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。然而，令人擔(dān)憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風(fēng)險似乎都沒有太多的防范意識?！敖杳I房”者，一定要認(rèn)清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財兩空。而有的則認(rèn)為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費。二、借名買房的風(fēng)險分析（一）借名買房的法律風(fēng)險首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；其次，如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。（四）簡便手續(xù)，減少稅費。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務(wù)。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟(jì)實力，單位有明文規(guī)定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關(guān)于不得購買第二或第三套住房的規(guī)定。購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。實際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。一、借名買房的原因分析房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。”諸如：找個臨時的掛靠單位，補(bǔ)交養(yǎng)老保險獲取購房資格；假離婚假結(jié)婚謀取購房資格；以單位名義購房，再轉(zhuǎn)賣個人；制造虛假訴訟，以資抵債牟取房產(chǎn)等等伎倆。為了應(yīng)對政策，一些購房者試圖用“借名買房”的方式規(guī)避高首付或“限購令”。借名買房的法律風(fēng)險及其防范為了打擊投機(jī)、投資買房，針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調(diào)控，矛頭直指多套房購房者。若確因種種原因，而需要借用他人的名義購買房屋，則一定要選擇自己信賴的、可靠的人，而且在借名購買房屋進(jìn)行實際操作之前，權(quán)利人一定要和被借名人簽訂書面協(xié)議，將借名購房的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行明確具體的約定，若被借名人是已婚的，則相關(guān)協(xié)議還應(yīng)當(dāng)讓其配偶簽字予以確認(rèn)。劉甲明介紹，判斷財產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)從財產(chǎn)的來源、財產(chǎn)的取得方式等方面進(jìn)行綜合考量。最終，法院判定涉案房屋歸劉先生所有的訴訟請求依據(jù)充分，法院依法予以支持。因此，法院認(rèn)為劉先生實際支付了購房款和月供。根據(jù)所簽訂的協(xié)議及從履行情況看，可以明確劉先生是以女兒的名義購買了該房屋。2003年劉先生與女兒所簽訂的協(xié)議是雙方真實意思的表示，應(yīng)屬合法有效。本案爭議的房屋，已登記在配偶名下，并持有房屋管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，故配偶應(yīng)是該房屋的合法有效的權(quán)利人，應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。在法庭上，女婿認(rèn)為，我國不動產(chǎn)實行登記制度，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)的證明。女兒離婚 女婿要分割借名房產(chǎn)2008年，劉先生擔(dān)心的事情終于出現(xiàn)了，女婿到法院起訴要和女兒離婚，并且女婿還主張要平分劉先生借用女兒名義購買的該房屋。2003年下半年，劉先生看到女兒與女婿經(jīng)常吵架，雖經(jīng)說合，但效果不佳。該房屋所涉及的相關(guān)款項，都是劉先生和老伴獨自支付的，并且銀行取款單、買房協(xié)議、還款憑證、文書的簽字等憑證原件都在劉先生處保存，女兒和女婿沒有支付過任何的款項。買房借用女兒名字 首付、按揭父親逐筆付2000年9月，某高校退休老師劉先生欲在沙河口區(qū)的某新開發(fā)小區(qū)購買一套面積為100多平方米的商品房，由于劉先生無法一次性支付全部的房屋款項，就想通過銀行按揭貸款的方式進(jìn)行購買，而當(dāng)時已退休的人員不能辦理房屋按揭貸款，為此，劉先生就和女兒、女婿協(xié)商借用了女兒的名義與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，以女兒的名義交納了首付，并以女兒的名義交納了其他費用。市民劉先生就認(rèn)為這是一種安全、穩(wěn)妥的手段，但劉先生自己掏錢借用女兒名所買的房子在女兒的婚姻**中險遭分割。第一篇：借名買房的法律風(fēng)險及防范借名購房要選擇可靠之人并簽訂書面協(xié)議 房產(chǎn)律師團(tuán)本期出場律師：遼寧槐城律師事務(wù)所 劉甲明利用銀行按揭貸款的方式購買房是許多購房者的首選，但受條件所限，如部分年紀(jì)較大的購房者往往被排除在按揭貸款申請范圍之外。于是，父母借用子女的名義購買房屋的情況經(jīng)常出現(xiàn)。遼寧槐城律師事務(wù)所劉甲明律師介紹，在之前司法實踐中，法院往往以存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系而判決子女將購房款返還給父母，但隨著《物權(quán)法》的出臺，房產(chǎn)確認(rèn)權(quán)利之訴成為此類糾紛中的最佳選擇方案。銀行貸款審批后，該房屋全部銀行貸款的清償，都由劉先生親自去辦理并自己支付。房屋交付后，劉先生和老伴居住使用該房屋至今。劉先生和老伴擔(dān)心自己出資以女兒名義購買這套房屋的安全性問題，因此與女兒簽訂了一份借女兒名義購買商品房的協(xié)議書，約定該房屋是借女兒名義購買的。為了保住自己的房屋，劉先生將女兒、女婿告上了法院，請求確認(rèn)女兒名下的該房屋歸劉先生所有。不論是《城市房地產(chǎn)管理法》，還是《物權(quán)法》，對此都有明確的規(guī)定。經(jīng)法院審理后認(rèn)為：公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)。雖然女兒擁有產(chǎn)權(quán)證，但不能提供其對該房屋實際享有所有權(quán)的充分證據(jù)。根據(jù)付款憑證來看，劉先生持有交付房款的發(fā)票原件，房款來源的憑證，還持有儲蓄存款存折的原件，并能夠證明每月實際存款的數(shù)額等情況。至于房屋產(chǎn)權(quán)證具有證據(jù)資格，但不能直接決定實體的法律關(guān)系存在與否，產(chǎn)權(quán)證只具有“推定的證據(jù)效力”，與實際權(quán)利情況不一定吻合?！雎蓭熖嵝言凇段餀?quán)法》施行后，一旦房屋發(fā)生名義權(quán)利人和實際權(quán)利相沖突的情況，“確權(quán)之訴”是獲得房屋權(quán)利的一個有效途徑與方式。人們常說：“打官司就是打證據(jù)”，在發(fā)生權(quán)利錯位時，公民一定要有法律意識與證據(jù)意識。若一旦變更名字時機(jī)成熟，則權(quán)利人應(yīng)及時進(jìn)行房屋過戶登記手續(xù)，以防止房屋權(quán)屬爭議與訴訟的發(fā)生。作為“新五條”、“新國八條”、限購、限貸、銀行加息等是層出不窮，外加各地遏制房價上漲、相關(guān)限制購房措施的陸續(xù)出臺，使得大多數(shù)手頭攥有閑置資金的投資客一時間只能望房興嘆。在中央頒布了?新國八條?、?限購令?以后，希望通過鉆政策的空子，投機(jī)買房的人還想盡了亂七八糟的法子。其實，諸如此類的借名買房現(xiàn)象在現(xiàn)實中屢見不鮮，因借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風(fēng)險及其防范作簡要分析并提出相應(yīng)的防范建議。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。（一）規(guī)避法律或者政策。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。（二）貪圖便宜享受優(yōu)惠。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。（三）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購買房屋等。在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。（二）借名買房合同的效力問題在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認(rèn)識，有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時陷入了困境。三、借名買房的風(fēng)險防范及建議“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購房者也的確從中節(jié)省了部分購房成本，達(dá)到了投資房產(chǎn)的目的?！拔覀冸p方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán)，應(yīng)該不存在產(chǎn)生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協(xié)議，利用法律來維護(hù)自己的權(quán)益。還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達(dá)成了“君子協(xié)定”?！辟彿空咭话愣颊J(rèn)為，親情的關(guān)系能有效杜絕暗藏的風(fēng)險。相對出資者對于購房風(fēng)險的疏忽，被借名者就更無所謂了?！北唤杳叱Ｈ缡钦f。為規(guī)避國家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風(fēng)險，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險也不同。很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險最小。其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。實際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風(fēng)險的大小。因此，為應(yīng)付國家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風(fēng)險，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎對待。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的。(作者單位：安徽省明光市人民法院)房產(chǎn)證上的人是名義上的買房人，而實際房主是另外一個人。但這些協(xié)議到了法庭是否被認(rèn)可呢？法院又如何判決這些借名買房糾紛呢？對于“借名買房”糾紛，法