【正文】 區(qū)域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。根據(jù)20115月份的數(shù)據(jù)顯示，%，因此2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回升，對國民經(jīng)濟三架馬車中的投資的影響較為樂觀。在我們看來，首先，政府通過行政手段來壓制商品房均價數(shù)據(jù)不存在任何難度，當前各地房管部門普遍的做法是：高檔項目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房價控制目標一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統(tǒng)計局所公布的商品房銷售均價漲幅數(shù)據(jù)與當?shù)厝司芍涫杖霛q幅做比較，不難發(fā)現(xiàn)房價其實一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在1012%之間，而相應(yīng)地2012年房價上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監(jiān)測的城市樣本中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價漲幅超過20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結(jié)來看，如果以統(tǒng)計局商品房均價數(shù)據(jù)為基準，則房價控制目標的達成毫無壓力，但這樣通過行政手段來“制造”數(shù)據(jù)走勢，對于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展來說幾乎沒有任何實際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。個稅20%征收也唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對滯后，對于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。僅北京等極個別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內(nèi)仍未達成共識，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。全城限購僅沈陽一地落實；關(guān)于“已限購城市進一步從嚴”，僅在北京細則中有所體現(xiàn)；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)?！暗胤絾栘煛边@唯一強調(diào)政策執(zhí)行的條款幾乎無人關(guān)注，對于新政，本次地方層面的跟進態(tài)度也明顯偏消極。(1)為了調(diào)控而調(diào)控，“國五條”陷入少人響應(yīng)的尷尬2012年以來整個房地產(chǎn)市場量價齊漲、地王重現(xiàn)、企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)攀高，過熱征兆的出現(xiàn)使得政府對房地產(chǎn)行業(yè)壓一波確實是有必要的，但“國五條”所選擇手段卻出現(xiàn)巨大偏差?！皣鍡l”調(diào)控全面遇冷，房價控制目標成為主基調(diào) 縱觀本次“國五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控有了根本性轉(zhuǎn)變。時至今日，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無疑已經(jīng)成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強總理上臺半年以來的動作來看，無論是在國務(wù)院會議上否定繼續(xù)用政府投資來拉動經(jīng)濟，還是近期面對銀行“錢荒“時的按兵不動，都體現(xiàn)出其不同于前任的管理風格，我們有理由相信，在新一屆政府執(zhí)政滿半年之后，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將逐漸加快，而這樣的轉(zhuǎn)型從長期來看無疑是巨大的利好，但在短期之內(nèi)恐怕將給經(jīng)濟帶來陣痛，可以預(yù)期到的是，2013年下半年國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯滑坡將是大概率事件?？陀^上講，多年以來我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進始終緩慢，一方面以進出口和政府投資為主要拉動的增長方式始終未能有轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致一直以來我國經(jīng)濟抗外部風險能力偏弱，另一方面國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級緩慢，在唯GDP論的邏輯下，部分傳統(tǒng)制造業(yè)存在嚴重的產(chǎn)能過剩問題，而新興產(chǎn)業(yè)卻始終得不到充分的發(fā)展。近兩年以來，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)被調(diào)控，地方政府土地財政大規(guī)模減少，一部分二三線城市一年賣地收入甚至不到過去的三成，在收入大幅縮減的情況下，支出卻依然在增加，基礎(chǔ)建設(shè)還在大規(guī)模推進，保障房建設(shè)、完善社會福利、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、加強水利設(shè)施建設(shè)、甚至維護社會穩(wěn)定，都需要地方政府支出，在財政收支情況本來就緊張的背景下，地方債務(wù)的集中到期可能引爆地方政府的債務(wù)風險。在我們看來，2013年下半年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢有相當大的變數(shù)，如果說2012年上半年經(jīng)濟下滑的主要誘因是國際大環(huán)境不景氣拖累我國進出口的話，那么2013年之后除了進出口部門起色不大之外，國內(nèi)更將出現(xiàn)負面因素。歐美日等主要發(fā)達國家經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢對于改善我國整體出口環(huán)境不利，同時考慮到歐盟與我國貿(mào)易摩擦加劇、美國實施以出口推動就業(yè)和經(jīng)濟復(fù)蘇的政策，未來我國出口增長將面臨更大的壓力，國際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。在我國人力成本快速上升的背景下，大量的傳統(tǒng)制造業(yè)回流到美國本土無疑將對我們的經(jīng)濟發(fā)展形成阻力；其二，6月19日美聯(lián)儲在結(jié)束兩天的議息會后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時間表、路線圖，對于中國等發(fā)展中國家而言，QE3的淡出意味著國際資本的集中退出，這對于包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的諸多資金密集型產(chǎn)業(yè)來說，顯然都是壞消息。今年以來美國經(jīng)濟復(fù)蘇的跡象相對明顯，但是對中國的正面作用其實并不大。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，QE3的退出以及國內(nèi)貨幣政策有可能到來的緊縮，無疑將打壓整個行業(yè)中長期的資金面，但從短期來看，國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)的下滑卻也保證了至少年內(nèi)行業(yè)政策面的相對穩(wěn)定。一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境依然不佳，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)喜憂參半今年以來，國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟環(huán)境跌宕起伏，變數(shù)頗多。但房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時，外部環(huán)境卻正在醞釀著極大的變數(shù)：首先，國際經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟面臨的不確定性增強；其次，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，在其對房地產(chǎn)行業(yè)明確表態(tài)之前，體系外因素對行業(yè)的影響存在一定的變數(shù)。第一篇：2013年上半年全國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望（本站推薦）2013年上半年全國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望2013年上半年飛逝而過，房地產(chǎn)市場延續(xù)去年的回暖走勢，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面：在“國五條”調(diào)控政策遇冷的同時，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。大好形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)上半年取得了驕人的業(yè)績，萬科、恒大、綠地、中海等龍頭企業(yè)業(yè)績均出現(xiàn)了大幅的增長。種種變數(shù)之下，下半年市場將如何演變，是我們所共同關(guān)注的焦點。從國際大環(huán)境來看，雖然美國經(jīng)濟出現(xiàn)了反彈征兆，但從歐洲、日本等其他發(fā)達國家的表現(xiàn)來看，好消息并不像預(yù)期中的那么多；國內(nèi)方面，去年下半年開始的經(jīng)濟企穩(wěn)目前已出現(xiàn)反復(fù)的跡象，尤其下半年，地方債陸續(xù)到期和新一屆政府推行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革將有可能令中國經(jīng)濟出現(xiàn)一波集中回落。國際經(jīng)濟復(fù)蘇進程緩慢，外部環(huán)境仍不容樂觀今年以來，隨著美國經(jīng)濟回升形勢初顯，外界普遍認為本輪危機最壞的時刻應(yīng)該已經(jīng)過去，但仔細分析，我們認為好消息不多，外部環(huán)境依然不容樂觀，這可以從美國、歐盟和日本的經(jīng)濟復(fù)蘇狀況中看出端倪。其一，美國經(jīng)濟復(fù)蘇并非是因為找到了新的經(jīng)濟增長點，而是因為越來越多的企業(yè)意識到，“美國制造”其實更為經(jīng)濟實惠。而歐盟經(jīng)濟恢復(fù)仍較為緩慢，加上近期的貿(mào)易摩擦，對中國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生負面影響；日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒有帶動日本的實體經(jīng)濟復(fù)蘇。二季度國內(nèi)經(jīng)濟頹勢已現(xiàn)，下半年國內(nèi)兩大變數(shù)或引發(fā)新一輪危機雖然上半年一季度中國宏觀經(jīng)濟延續(xù)2012年底的反彈趨勢表現(xiàn)尚好，但二季度以來已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落征兆：首先，去年三四季度經(jīng)濟的復(fù)蘇主要由政府投資帶動，但這種方式不可持續(xù)，后續(xù)效應(yīng)差，今年二季度以來一系列先行指標已經(jīng)明白地顯示經(jīng)濟的上行乏力，在外界普遍關(guān)注的“克強指標”中，5月份全國工業(yè)用電量3223億千瓦時，%，%的增速大幅下滑，1~5月份鐵路貨運總發(fā)送量完成32178萬噸，同比明顯減少，而全國鐵路日均裝車數(shù)也較上年減少5309輛，我們判斷，二季度GDP數(shù)據(jù)恐怕將出現(xiàn)明顯的下滑。首先，2008年底為應(yīng)對國際金融危機的沖擊，上屆政府啟動了4萬億投資計劃，從今年下半年開始，這波天量信貸就將集中迎來還款期。其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。事實上，在上一屆任期內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就已經(jīng)非常迫切，只是2008年開始的國際經(jīng)濟危機打亂了相關(guān)部署，而溫家寶總理在其執(zhí)政的最后兩年，出于政治因素方面的考慮又有意識地放緩了轉(zhuǎn)型。二、2013年上半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“一冷四熱”2013年上半年，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國五條”調(diào)控政策在出臺后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對待，而成為調(diào)控主基調(diào)的房價控制目標對市場的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。但是，地方政府消極的響應(yīng)態(tài)度，使得本輪調(diào)控面臨失效的尷尬。地方政府對待本次“國五條”的態(tài)度又一次讓我們看到房地產(chǎn)市場一直以來都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執(zhí)行。其一，“限購加強”響應(yīng)者寥寥無幾。其二，二套房貸未立即落實。其三，存量房交易個稅調(diào)整對市場的影響力被嚴重高估。(2)房價控制目標成為今年調(diào)控主基調(diào)，對市場影響局限于短期本次“國五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價控制目標，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來看各地的落實情況來看，對房價的控制普遍以當?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對象。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯回升，房屋新開工全面回暖從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，2013年15月中投資額達26798億元，%，同比增速正走出2012012連續(xù)兩年的下跌趨勢，在經(jīng)濟企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。2009年至今全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比走勢房屋新開工方面，2013年1到5月，全國商品房新開工面積73613萬平方米，%。但是從歷年市場來看，2012年商品房新開工全年累計同比增速跌至負值，雖然今年有所回升，但仍舊與2012年以前的水平相去甚遠，持續(xù)處于歷年來較低水平。2009年至今全國商品房銷售面積及同比走勢從全國層面來看，市場交易量的上漲大體可以分為三個階段。第二階段(今年3月)，從3月1日“國五條”拉開序幕一直到3月31日各地地方細則在最后期限被迫出臺的一個月時間里，趕末班車效應(yīng)促使各城市交易量陡然上漲，大部分城市甚至達到了近三年月度成交的最高水平。(2)城市：二線城市較一線城市表現(xiàn)更為突出，三四線城市繼續(xù)分化對于一線城市而言，限購、限貸、個稅20%等“國五條”政策已經(jīng)執(zhí)行了多年，在經(jīng)歷了政策全面收緊的2011