【正文】 用、維護、管理好共用設(shè)施設(shè)備。即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中切實做到“客觀公正”。 4）《辦法》規(guī)定建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或未經(jīng)查驗的物業(yè)。未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。具體要求是： 1）要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)，確保滿足物業(yè)的使用功能?！?（1） 堅持誠實信用原則。 合同依據(jù)主要是《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》等。,1.4 物業(yè)承接查驗的依據(jù)和原則 物業(yè)承接查驗的依據(jù) 物業(yè)承接查驗的依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)。 物業(yè)承接查驗是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗。而物業(yè)承接查驗是前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在利益第三人業(yè)主參與并接受房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下進行的。,二是參與的主體不同。 一是目的不同。,1.3 物業(yè)承接查驗的性質(zhì)與竣工驗收的區(qū)別 物業(yè)承接查驗是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能的確認。 3. 實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必要條件。”,1.2 物業(yè)承接查驗的意義 現(xiàn)階段，我國實行物業(yè)承接查驗制度具有以下的現(xiàn)實意義： 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內(nèi)容和結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。,物業(yè)承接查驗基礎(chǔ)學(xué)習(xí),一、 物業(yè)承接查驗概述,1.1 物業(yè)承接查驗概念 物業(yè)承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）確定的七大基本制度之一，《條例》第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗?！?1.5.5 物業(yè)承接查驗辦法第四十條規(guī)定，“建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任?！?1.5.3 物業(yè)承接查驗辦法第三十四條規(guī)定，“自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任?！?1.5各方的法律責(zé)任,1.5.1物業(yè)承接查驗辦法第三十二條規(guī)定，“物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。,1.完成物業(yè)承接查驗工作的時間要求 物業(yè)承接查驗辦法第十條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作?！段飿I(yè)承接查驗辦法》學(xué)習(xí),《物業(yè)承接查驗辦法》學(xué)習(xí),1.1制定《物業(yè)承接查驗辦法》的意義 物業(yè)承接查驗辦法第一條明確指出“為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法?！?1.物業(yè)承接查驗的定義 物業(yè)承接查驗辦法第二條規(guī)定，物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。”,1.資料移交 物業(yè)承接查驗辦法第第十四條規(guī)定 ，“現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： 1.3.1竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 1.3.2共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 1.3.3供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件； 1.3.4物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 1.3.5承接查驗所必需的其他資料?！?1.4設(shè)施設(shè)備及物業(yè)用房的移交 物業(yè)承接查驗辦法第第二十四條規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?！?1.5.2物業(yè)承接查驗辦法第三十三條規(guī)定，“物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。” 1.5.4 物業(yè)承接查驗辦法第三十九條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！?1.6 物業(yè)承接查驗辦法的實施時間 物業(yè)承接查驗辦法自2011年1月1日起施行?！? 2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》）第二條規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。,2. 實現(xiàn)物業(yè)承接查驗制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財權(quán)利益具有重要意義。 而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 因此物業(yè)承接查驗和工程竣工驗收有以下三個不同。 工程竣工驗收的目的是確認物業(yè)項目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格；而物業(yè)承接查驗的目的主要在于分清各方責(zé)任，維護各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進行。 工程竣工驗收是物業(yè)的建設(shè)單位將開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進行質(zhì)量驗收。 三是對象不同。工程竣工驗收是對項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗。 其中法律、法規(guī)依據(jù)主要是《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)承接查驗辦法》等。,物業(yè)承接查驗的原則 《辦法》第三條“物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。即：加強對建設(shè)單位的規(guī)范和約束，以督促建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中切實做到“誠實信用”。 2）《辦法》規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗必需的資料。,3）要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗；應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。,（2） 堅持“客觀公正”原則。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到： 1）對于建設(shè)單位移交的資料，《辦法》提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。 2）對于現(xiàn)場查驗的方法，《辦法》指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。 4）對于現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)的問題，《辦法》指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，以促使盡快解決完善。即“加強對物業(yè)承接查驗中的違約行為的監(jiān)督，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗中切實做到“權(quán)責(zé)分明”。,2）同樣，為督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)承接查驗的義務(wù)，《辦法》也明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項法律責(zé)任： A、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的、以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理的義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任； B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保存； C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷