【正文】 經(jīng)營(yíng)成本高，收益低。3）流轉(zhuǎn)行為欠規(guī)范，缺少管理。1）流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。（詳見(jiàn)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》）1）土地互換：互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶(hù)，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)的必由之路2)出租：在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給大戶(hù)、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租方按以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金3)入股： 入股，亦稱(chēng)“股田制”或股份合作經(jīng)營(yíng)，是指在堅(jiān)持承包戶(hù)自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，建立股份公司?！蓖瑫r(shí)，在中國(guó)廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開(kāi)始了局部或區(qū)域試驗(yàn)，并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京郊區(qū)等地小產(chǎn)權(quán)房等模式。一、土地流轉(zhuǎn)簡(jiǎn)介土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶(hù)或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。而土地的流失方向主要是土地的流轉(zhuǎn)，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題的調(diào)查與思考，可以更好的保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，國(guó)民的生活才能夠有足夠的保障。（作者系湖南省衡陽(yáng)縣人大常委會(huì)主任）第二篇：關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題調(diào)查與思考關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題調(diào)查與思考摘要：本文是對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的一些問(wèn)題加以探索，對(duì)于如何改進(jìn)土地流轉(zhuǎn)提出了一些意見(jiàn)關(guān)鍵詞：農(nóng)村 土地 流轉(zhuǎn)當(dāng)今中國(guó)以政治經(jīng)濟(jì)軍事為主的綜合國(guó)力地位在國(guó)際上日趨提升，但是，作為一個(gè)國(guó)土面積居于世界第三，而人口卻高居世界第一。三要大力培養(yǎng)農(nóng)村土地市場(chǎng)，建立價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制。二要進(jìn)一步健全服務(wù)體系。各級(jí)農(nóng)經(jīng)部門(mén)要切實(shí)擔(dān)負(fù)起農(nóng)村土地管理的重要責(zé)任，要從本地實(shí)際出發(fā)，制訂出切實(shí)可行的流轉(zhuǎn)措施和辦法，明確土地流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則、形式、操作程序及對(duì)違規(guī)的處理辦法。財(cái)政在安排農(nóng)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金時(shí)，應(yīng)列出一定比例的專(zhuān)項(xiàng)基金用于扶持種糧大戶(hù)；稅務(wù)部門(mén)應(yīng)在稅收上給予減免優(yōu)惠；銀信部門(mén)應(yīng)簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，允許業(yè)主以租賃土地上的附屬物作為抵押，給予貸款，以解決經(jīng)營(yíng)業(yè)主季節(jié)性、臨時(shí)性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金不足的難題；農(nóng)業(yè)部門(mén)應(yīng)利用自身優(yōu)勢(shì)，為投資者提供信息、技術(shù)上的服務(wù)；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村兩級(jí)要及時(shí)協(xié)調(diào)各方面的矛盾，為投資者創(chuàng)造一個(gè)寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。加快農(nóng)民轉(zhuǎn)型，逐步擺脫對(duì)土地的依賴(lài)性。建立起多層次的社會(huì)保障體系，包括農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、最低生活保障及新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度等等，讓流出土地的農(nóng)民無(wú)后顧之憂(yōu)。搞好農(nóng)村土地整理，解決好水、電、路的問(wèn)題，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供可靠的基礎(chǔ)保障。村組要依法收回重新發(fā)包，參與流轉(zhuǎn)。三是實(shí)行委托流轉(zhuǎn)，對(duì)進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商而又不愿放棄土地經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)，將其承包地委托村組集體或他人代管，有序參與土地流轉(zhuǎn)。引導(dǎo)和鼓勵(lì)農(nóng)民以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)。引導(dǎo)和鼓勵(lì)農(nóng)戶(hù)把土地經(jīng)營(yíng)權(quán)集中流轉(zhuǎn)給經(jīng)營(yíng)業(yè)主、種糧大戶(hù)，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。充分發(fā)揮外出創(chuàng)業(yè)人員回鄉(xiāng)置業(yè)和種田大戶(hù)的典型示范帶動(dòng)作用，用身邊的事教育身邊的人，讓農(nóng)民看到土地流轉(zhuǎn)實(shí)實(shí)在在的效果，從而擺脫“因循守舊、小富即安”的觀念禁錮，轉(zhuǎn)變思想，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。要組織廣大基層干部、群眾學(xué)習(xí)《土地承包法》、《合同法》和《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》，普及與土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律知識(shí)，依法推進(jìn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)。通過(guò)廣播、電視、報(bào)刊、黑板報(bào)等各種有效傳媒，廣泛宣傳農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要意義，讓群眾充分了解政策，消除思想上的疑慮，增強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地的自覺(jué)性。這種人為破壞的耕地，要恢復(fù)耕作相當(dāng)困難，如不予以重視和加以遏制，必將危及糧食生產(chǎn)安全。三是流轉(zhuǎn)年限短，部分業(yè)主不敢大膽投入。（五）流轉(zhuǎn)機(jī)制不活，有序推進(jìn)乏力一是中介組織不健全，在全縣尚未形成統(tǒng)一、規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)還沒(méi)有建立起農(nóng)村土地承包使用權(quán)交易場(chǎng)所，有的即使成立了機(jī)構(gòu)，也未能正常開(kāi)展相關(guān)性服務(wù)工作；農(nóng)村專(zhuān)業(yè)合作組織發(fā)展不快，覆蓋面不廣，服務(wù)層次低，難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)、供、銷(xiāo)一體化，嚴(yán)重影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。由于部分農(nóng)民不同意流轉(zhuǎn)，造成插花田較多，耕作不連片，在一定程度上增加了業(yè)主的生產(chǎn)成本。前期耗資相當(dāng)大，而銀行貸款環(huán)境并不寬松，且國(guó)家給予的各種種糧補(bǔ)助至今沒(méi)享受到。土地流轉(zhuǎn)的低廉價(jià)格，在很大程度上抑制了農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。（三）流轉(zhuǎn)價(jià)格低廉，制約土地流轉(zhuǎn)我縣農(nóng)村用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍較低。三是耕地面積少而分散，限制了土地流轉(zhuǎn)。我縣多為丘陵地帶，地勢(shì)不平，客觀上不利于機(jī)械化生產(chǎn)。寧肯粗放經(jīng)營(yíng)甚至棄耕拋荒，也不愿流轉(zhuǎn)，人為造成了土地資源的浪費(fèi)。二、土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問(wèn)題（一）農(nóng)民認(rèn)識(shí)不足，影響土地流轉(zhuǎn)部分農(nóng)民特別是老年農(nóng)民的小農(nóng)意識(shí)濃厚，戀土情結(jié)較重，視土地為賴(lài)以生存的物質(zhì)資料，不愿意把土地流轉(zhuǎn)出去。我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)辦理很不規(guī)范，85%以上的農(nóng)民只是打聲招呼，口頭約定一下，缺乏書(shū)面協(xié)議。長(zhǎng)安鄉(xiāng)灣塘村紅雅塘組共有8戶(hù)農(nóng)民，其中有7戶(hù)在外務(wù)工。我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一般在組內(nèi)進(jìn)行，很大程度上是以親戚、朋友、鄰居代耕為主。這種小規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，不便于機(jī)械化作業(yè)和科學(xué)管理，其耕作模式與一家一戶(hù)的承包經(jīng)營(yíng)沒(méi)什么兩樣，流轉(zhuǎn)效果不明顯。但總的看來(lái)，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)和無(wú)序狀態(tài)，主要表現(xiàn)為：。一、我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況及特點(diǎn)我縣是湘南的一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣，轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，891個(gè)村，10049個(gè)村民小組，總?cè)丝?13萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口97萬(wàn)，區(qū)域面積2558平方公里。第一篇：衡陽(yáng)縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查與思考衡陽(yáng)縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查與思考龍國(guó)項(xiàng)推進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)范有序流轉(zhuǎn)，實(shí)行規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，既是實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)跨越的有效途徑，也是當(dāng)前深化農(nóng)村改革的重要課題。為了進(jìn)一步了解我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的真實(shí)情況，筆者深入西渡、臺(tái)源、長(zhǎng)安、潮江等鄉(xiāng)鎮(zhèn)及有關(guān)單位進(jìn)行了為期半個(gè)月的調(diào)查。到目前為止，%，其中規(guī)模經(jīng)營(yíng)100畝以上的業(yè)主達(dá)到280戶(hù)。全縣流轉(zhuǎn)面積在50畝以下的經(jīng)營(yíng)業(yè)主占90%以上。據(jù)調(diào)查了解，臺(tái)源鎮(zhèn)愛(ài)民村王屋場(chǎng)組共有54戶(hù)農(nóng)民，其中舉家外出的有12戶(hù)，這12戶(hù)農(nóng)民的48畝農(nóng)田全在組內(nèi)流轉(zhuǎn)。有的即使簽了合同，也是內(nèi)容簡(jiǎn)單，不夠規(guī)范。在外打工的農(nóng)民也把農(nóng)田當(dāng)作一道“進(jìn)可攻、退可守”的生活保障線(xiàn)。（二）自然條件限制，束縛土地流轉(zhuǎn)一是地形條件差，限制了土地流轉(zhuǎn)。二是農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，限制了土地流轉(zhuǎn)。我縣人均不到1畝耕地，上世紀(jì)80年代初實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制時(shí)，田畝按等級(jí)分類(lèi)搭配到戶(hù)，其間又因戶(hù)口變動(dòng)進(jìn)行了多次調(diào)整，不少大田被劃成了小塊，出現(xiàn)一丘農(nóng)田有多戶(hù)農(nóng)民耕種的現(xiàn)象，影響土地大面積流轉(zhuǎn)。據(jù)調(diào)查，湖南安邦公司每年給予農(nóng)民的租金是200元/畝，潮江鄉(xiāng)永樂(lè)村優(yōu)質(zhì)稻合作社的租金是170元/畝，而西渡鎮(zhèn)赤水村羅漢果種植基地則根據(jù)田畝的距離遠(yuǎn)近、土質(zhì)的好壞分別給予100~300元/畝不等的租金。（四）經(jīng)營(yíng)環(huán)境偏緊，業(yè)主顧慮重重湖南安邦公司反映：安邦公司與農(nóng)戶(hù)簽約時(shí)，一次性付給農(nóng)民土地租金61萬(wàn)元，用于購(gòu)買(mǎi)各種農(nóng)業(yè)機(jī)械、運(yùn)輸車(chē)輛投資267萬(wàn)元，用于修路、改善水利設(shè)施和墾復(fù)荒蕪的農(nóng)田投入資金100多萬(wàn)元，用于購(gòu)買(mǎi)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料投入180多萬(wàn)元。另一方面，安邦公司與周邊農(nóng)民關(guān)系處理得不順暢。由于投資環(huán)境不寬松，令不少業(yè)主望而生畏裹足不前。二是土地流轉(zhuǎn)機(jī)制和土地補(bǔ)償制度尚不健全，流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)的自發(fā)性、隨意性、盲目性較大。（六）隨意改變用途，土地復(fù)耕困難我縣部分地方流轉(zhuǎn)的土地中，存在著制磚、制瓦、采砂、挖塘等破壞耕地的現(xiàn)象。三、推進(jìn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議（一）強(qiáng)化認(rèn)識(shí)，提高農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性 一是加強(qiáng)政策宣傳。二是加強(qiáng)普法教育。三是實(shí)行典型帶動(dòng)。（二）積極引導(dǎo)，探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)辦法 目前，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)可以嘗試以下模式：一是業(yè)主帶動(dòng)。二是實(shí)行股份合作。由企業(yè)為農(nóng)戶(hù)提供農(nóng)資、農(nóng)技、農(nóng)機(jī)服務(wù)，農(nóng)戶(hù)負(fù)責(zé)田間管理，年底按產(chǎn)量分紅，這樣既可以滿(mǎn)足農(nóng)民的戀土情結(jié)，也利于科學(xué)管理。四是對(duì)棄耕荒廢的土地。（三）優(yōu)化環(huán)境，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程 一是要加強(qiáng)農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。二是要強(qiáng)化農(nóng)村社會(huì)保障功能。三是要開(kāi)展農(nóng)村勞動(dòng)力技能培訓(xùn)。四是加大對(duì)業(yè)主、大戶(hù)的扶持力度。（四）健全機(jī)制，確保農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn) 一要健全管理機(jī)構(gòu)和明確職責(zé)。要進(jìn)一步規(guī)范和完善流轉(zhuǎn)合同，建立流轉(zhuǎn)合同的簽訂、鑒證、仲裁制度?？h級(jí)要建立承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府依托農(nóng)經(jīng)站建立服務(wù)站，具體負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理，收集發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息、對(duì)外招商引資、指導(dǎo)合同簽訂、建立土地流轉(zhuǎn)臺(tái)賬和檔案、調(diào)處土地流轉(zhuǎn)糾紛等等。依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)所屬行政區(qū)域內(nèi)的土地，根據(jù)土地的等級(jí)、土質(zhì)的好壞、制定出不同的指導(dǎo)性?xún)r(jià)格及最低的保護(hù)價(jià)，使農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中得到合理而實(shí)在的利益。龐大的人口壓力，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中土地的大量占用流失，給中國(guó)的人民生活保障帶來(lái)越來(lái)越大的壓力。國(guó)家的發(fā)展才會(huì)更加無(wú)后顧之憂(yōu)。2004年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》，其中有關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。從此，國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)開(kāi)始揭開(kāi)序幕，走向合法有序的道路。4)宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保：農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。5)“股份＋合作”： 農(nóng)戶(hù)以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社。2）流轉(zhuǎn)類(lèi)型多樣，比例不均。4）部分耕地被非農(nóng)業(yè)化，有極少量的非法流轉(zhuǎn)行為存在。2）農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。4）村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。二、我國(guó)土地資源現(xiàn)狀根據(jù)土地利用變更調(diào)查結(jié)果，，其余為未利用地。，增長(zhǎng)17%。三、我國(guó)人口狀況中國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，占世界人口的20%、亞洲人口的33%。特別是由過(guò)渡型向現(xiàn)代型的轉(zhuǎn)變，政府推行的計(jì)劃生育政策在其中起到了決定性的作用。速度快、周期短，是中國(guó)人口再生產(chǎn)類(lèi)型轉(zhuǎn)變的顯著特點(diǎn)。在中國(guó)，新中國(guó)成立后，隨著醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人口死亡率由1949年的20‰下降到1952年的17‰，‰，這一速度大大快于發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)時(shí)的水平。在30多年的時(shí)間里，人口平均預(yù)期壽命提高了30多歲。但是，中國(guó)卻同時(shí)面臨著一個(gè)巨大的問(wèn)題：人口老齡化，而且人口老齡化仍在進(jìn)一步發(fā)展（見(jiàn)表1，表2）。從最古老的母系社會(huì)開(kāi)始，國(guó)代的中國(guó)人開(kāi)始為自己的生存而尋求一種能夠持續(xù)的提供生存資源的方式。在社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展之下，中國(guó)的農(nóng)業(yè)文明也在不斷的發(fā)展前行。如今，在科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展之下，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也得益于科技的發(fā)展，新的技術(shù)不斷融入到農(nóng)業(yè)領(lǐng)域中。然而，面對(duì)中國(guó)的龐大人口壓力，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過(guò)程中土地的流失量在不斷的加劇，然而但是人口的數(shù)量卻在經(jīng)歷多次的曲折過(guò)程后而長(zhǎng)期處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的階段。同時(shí)，中國(guó)還面臨著一個(gè)巨大的問(wèn)題，就是人口老齡化問(wèn)題。人口的老齡化使得大量的勞動(dòng)力不斷的缺失，而從事農(nóng)業(yè)的人口又在人口老齡化的占據(jù)著相當(dāng)大的比重。這么大的壓力的最基本的要求就是有足夠的糧食供應(yīng)他們每天的基本生活保障。越來(lái)越多的人投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中來(lái)，科技的投入促進(jìn)增產(chǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足土地流失所帶來(lái)的糧食減少問(wèn)題。取而代之的是努力實(shí)現(xiàn)土地的流轉(zhuǎn)，不斷