【正文】 、留住人才是每個(gè)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。 二、公司管理制度 公司的發(fā)展離不開(kāi)業(yè)務(wù)的拓展，業(yè)務(wù)拓展的成果主要是人才能力的表現(xiàn)。通過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)作，以及借鑒其它公司的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式，領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)該公司的實(shí)際情況，制定了現(xiàn)階段符合公司發(fā)展 的組織管理結(jié)構(gòu)模式。 第二部分 企業(yè)組織管理 一、組織管理隊(duì)伍 某公司 現(xiàn)有員工總?cè)藬?shù) 27 人，組織架構(gòu)形式采用高效有力的扁平化的管理架構(gòu)平臺(tái)，設(shè)有：董事會(huì)、行政部、工程部、財(cái)務(wù)部、計(jì)劃發(fā)展部以及顧問(wèn)團(tuán)。一個(gè)現(xiàn)代文明程度較高的城市都擁有相當(dāng)規(guī)模的商務(wù)中心區(qū)，如紐約的曼哈頓、香港的銅鑼灣、北京的 CBD 以及上海正在建設(shè)的陸家嘴。居民生活水平的不斷提高，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，住宅已迅速地成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的首選商品。 公司對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行了周密的論證和調(diào)研，幾乎傾注了全部的人力、財(cái)力和物力，旨在通過(guò)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，通過(guò)以精美的建筑、完備的設(shè)施、科學(xué)的管理和一流的質(zhì)量，展現(xiàn)公司強(qiáng)大的實(shí)力和優(yōu)秀的業(yè)務(wù)水平，從而進(jìn)一步鞏固“惠陽(yáng)市陽(yáng)光市新都房地產(chǎn)”的品牌知名度，提升公司在惠陽(yáng)市、廣東省乃至全國(guó)地產(chǎn)界的聲譽(yù)。距離鎮(zhèn)中心約五分鐘車程，距大亞灣殼牌項(xiàng)目約 10 公里，距深圳約 80 分鐘車程，總占地面積約 104 萬(wàn)平方米。三面環(huán)山，朝西南開(kāi)口，地塊內(nèi)有 2 條天然山溪和 1 個(gè)大型水庫(kù)。 公司通過(guò)這幾年的積累、發(fā)展、壯大，已經(jīng)成為實(shí) 力雄厚、技術(shù)精良、具有現(xiàn)代化管理手段和計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的成熟企業(yè)。公司先后開(kāi)發(fā)了“廣州二沙島花城苑、金亞花園、東方之珠、東風(fēng)廣場(chǎng)、 9 富麗半島花園、海印南苑住宅小區(qū)、海印南苑商業(yè)城以及早期的惠陽(yáng)市大亞灣西區(qū)明珠花園住宅小區(qū)、惠州的菱湖僑苑、華僑新苑、富陽(yáng)新村等。他們主要來(lái)自廣州市，具備豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，曾先后參與廣州市及惠陽(yáng)地區(qū)多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及銷售工作。 公司以“為中、高端客戶開(kāi)發(fā)建設(shè)精品樓盤(pán)”為開(kāi)發(fā)宗旨，“以市場(chǎng)價(jià)值為取向，尊重人性和自然”為企業(yè)的價(jià)值觀，在 2021 年，公司更加注重企業(yè)形象的建設(shè)，繼續(xù)以高品質(zhì)的工程和完美的物業(yè)管理占領(lǐng)市場(chǎng)，全方位的贏得了消費(fèi)者對(duì)公司的認(rèn)可。公司早年曾參與多項(xiàng)淡水當(dāng)?shù)丶皬V州地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，目前在惠陽(yáng)及大亞灣地區(qū)擁有較多土地，并與惠陽(yáng)市政府保持良好的關(guān)系。 第一部分 企業(yè)基本情況 一、 企業(yè)簡(jiǎn)單描述 某公司 是 2021 年 10 月在惠州市工商行政管理局注冊(cè)成立的，已經(jīng)領(lǐng)取營(yíng) 業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 4413212021780,資質(zhì)證號(hào)： 0830127，注冊(cè)地址為惠陽(yáng)市淡水開(kāi)城大道 70 號(hào) 5 樓，注冊(cè)資本金 2021 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理（持資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）。 十一、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論、公司自身的經(jīng)營(yíng)狀況以及顧問(wèn)公司提供的關(guān)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一些初步思路，綜合研究確定整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)初定 11年，分七期進(jìn)行，每期開(kāi)發(fā)時(shí)間為 1 年半，以方便規(guī)劃和管理為前提，每期開(kāi)發(fā)土地面積比例大致平均。 十、風(fēng)險(xiǎn)控制 房地產(chǎn)作為產(chǎn)品具有一次性投入資金大，資金周轉(zhuǎn)慢，受政策影響強(qiáng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與其他產(chǎn)品相比，風(fēng)險(xiǎn) 性更強(qiáng)。 九、融資說(shuō)明 該項(xiàng)目總占地面積約 104 萬(wàn)平方米，其中水庫(kù)面積約 萬(wàn)平方米，總建筑面積 1367984 平方米，分 6 期進(jìn)行。結(jié)合價(jià)格定位分析，多高洋房和別墅分別以 2500 元 /m2,2800 元 / m2， 4000 元 / m2的均價(jià)入市，依循開(kāi)高走低的價(jià)格策略，逐步調(diào) 升樓價(jià)。 與此同時(shí)，運(yùn)用關(guān)系營(yíng)銷在項(xiàng)目前期向當(dāng)?shù)乜蛻敉扑]項(xiàng)目。 七、市場(chǎng)營(yíng)銷分析 企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地，離不開(kāi)有效的經(jīng)營(yíng)方式與策略，在銷售過(guò)程中除了要建立銷售隊(duì)伍平臺(tái)外，還要結(jié)合多層次的銷售渠道方式，建立立體銷售網(wǎng)絡(luò)。 五、環(huán)保與安全防范 在項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，要注重環(huán)境的綠化和安全防范，一方面提高了項(xiàng)目環(huán)境的整體優(yōu)勢(shì)， 另一方面增強(qiáng)了住戶的防范意識(shí)，使項(xiàng)目從真正意義上達(dá)到“陽(yáng)光、健康”的設(shè)計(jì)理念。待該項(xiàng)目建成之后，必將填補(bǔ)惠陽(yáng)市中高檔地產(chǎn)項(xiàng)目這個(gè)空白點(diǎn)，迎合市場(chǎng)的需求，并成為惠陽(yáng)市立體景觀的一個(gè)新亮點(diǎn)。 三、項(xiàng)目介紹 “惠陽(yáng)市陽(yáng)光新都”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代設(shè)計(jì)的開(kāi)發(fā)理念，由惠陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可知，淡水當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體素質(zhì)呈兩極分化 ，中低檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目與最高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目并存，而以中低檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目占絕大多數(shù)。 公司在經(jīng)歷由弱到強(qiáng)、從小到大的發(fā)展歷程后，現(xiàn)已基本形成了科學(xué)、系統(tǒng)、完善可行的管理組織模式，并隨著外部環(huán)境和內(nèi)部條件的不斷變化而進(jìn)行著改善和完善。 項(xiàng)目經(jīng)理簽字： 接收日期 ： 2 目 錄 保密承諾 ………………………………………………………… 1 目 錄 …………………………………………………………… 2 摘 要 ……………………………………………………… . 3 第一部分 公司基本情況 …… …………………………………… 7 第二部分 公司組織管理 ………………………………………… 13 第三部分 項(xiàng)目介紹 ……………………………………………… 16 第四部分 技術(shù)與服務(wù) …………………………………………… 24 第五部分 環(huán)保與安全防范 ……………………………………… 28 第六部分 市場(chǎng)分析 ……………………………………………… 30 第七部分 市場(chǎng)營(yíng)銷分析 ………………………………………… 38 第八部分 融資說(shuō)明 ……………………………………………… 44 第九部分 財(cái)務(wù)分析 ………………………………… …………… 51 第十部分 風(fēng)險(xiǎn)控制 ……………………………………………… 53 第十一部分 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ……………………………………… 59 摘 要 一、公司基本情況 3 某公司 是 2021 年 10 月在惠州市工商行政管理局注冊(cè)成立的，已經(jīng)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 4413212021780，資質(zhì)證號(hào)： 0830127，注冊(cè)地址為惠陽(yáng)市淡水開(kāi)城大道 70 號(hào) 5 樓，注冊(cè)資本金 2021 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理（持資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）。 1 保 密 承 諾 本商業(yè)計(jì)劃書(shū)內(nèi)容涉及本公司商業(yè)秘密，僅對(duì)有投資意向的投資者公開(kāi)。本公司要求投資公司項(xiàng)目經(jīng)理收到本商業(yè)計(jì)劃書(shū)時(shí)做出以下承諾： 妥善保管本商業(yè)計(jì)劃書(shū)，未經(jīng)本公司同意，不得向第三方公開(kāi)本商業(yè)計(jì)劃書(shū)涉及的本公司的商業(yè)秘密。 二、企業(yè)組織管理 某公司 ，現(xiàn)總?cè)藬?shù)為 27 人，組織架構(gòu) 形式采用高效有力的扁平化的管理架構(gòu)平臺(tái)，設(shè)有：董事會(huì)、行政部、工程部、財(cái)務(wù)部、計(jì)劃發(fā)展部以及顧問(wèn)團(tuán)。通過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)作以及借鑒其它公司的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式，領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)該公司的實(shí)際情況，制定了現(xiàn)階段符合公司發(fā)展的組織管理結(jié)構(gòu)模式。中高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)上是一個(gè)空白地帶。 四、技術(shù)與服務(wù) 4 在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，提供一系列的服務(wù)設(shè)施，全方位的滿足住戶的不同需求，智能化的管理系統(tǒng)、理念化的建筑風(fēng)格、完善的配套設(shè)施使項(xiàng)目成為惠州房地產(chǎn)的一個(gè)新的亮點(diǎn)。 六、市場(chǎng)分析 隨著廣東省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，惠州市的房地產(chǎn)行業(yè)也有了空前的發(fā)展，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，必須憑借項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，緊緊跟隨市場(chǎng)的腳步，以消費(fèi)者為中心，提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)惠州房地產(chǎn)行業(yè)向更高水平邁進(jìn)。例如在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中建立房地產(chǎn)的直銷網(wǎng)絡(luò)，以加強(qiáng)銷售力度的滲透性。 八、財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目總投資額： 207384 萬(wàn)元＝ 189523 萬(wàn)元（開(kāi)發(fā)成本）＋ 17861萬(wàn)元（開(kāi)發(fā)費(fèi)用）；總成本費(fèi)用＝開(kāi)發(fā)成本＋開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝ 207?384（萬(wàn)元） 5 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況所得，項(xiàng)目規(guī)劃建議包括多層洋房（ 6 層及 12層）和別墅（平均 2 層）兩類住宅，按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，首期住宅達(dá)到封頂即可進(jìn)行銷售，預(yù)計(jì)于第一年末推出市場(chǎng)。 另外，對(duì)于車位售價(jià)，由于本項(xiàng)目周邊缺少具可比性的樓盤(pán)，車位主要設(shè)在住宅的架空層，其工程成本較低，因此初步估算車位以 萬(wàn)元的價(jià)格出售，并以此測(cè)算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目首期總建筑面積為 183930m2,總投資為 22021 萬(wàn)元，公司自籌 12021 萬(wàn)元。公司按照項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定了一系列防范措施，盡量將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。建議首期考慮水庫(kù)情況，先行修飾 6 湖面景觀，以利項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展。 7 公司以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主。公司成立之初，公司的董事長(zhǎng)陳育權(quán)與其他領(lǐng)導(dǎo)一起憑借自身豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的特點(diǎn)，以“市場(chǎng)為導(dǎo)向，計(jì)劃為依據(jù)”的經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則，本著“以 誠(chéng)信為本，求知進(jìn)取”的宗旨開(kāi)展工作，迅速找到市場(chǎng)中的缺口，占領(lǐng)市場(chǎng)份額，使公司在短時(shí)間內(nèi)立足于惠州房地產(chǎn)界。 二、公司主要負(fù)責(zé)人情況 某公司 現(xiàn)總?cè)藬?shù)有 27 人，公司現(xiàn)有管理層人員超過(guò) 90%具有本科以上學(xué)歷，其它員工也超過(guò) 95%具有大專以上學(xué)歷；具有高級(jí)職稱的員工有 6 人，占總?cè)藬?shù)的 22%；中級(jí)職稱有 10 人，占總?cè)藬?shù)的 37%。下面是公司主要的行政領(lǐng)導(dǎo)： （一）、董事長(zhǎng) ?? (二 )、董事長(zhǎng)助理 8 ?? （三）、總經(jīng)理： ?? （四）、副總經(jīng)理 /行政總監(jiān) ?? （五）、副總經(jīng)理 ?? （六）、工程總監(jiān) ?? （七）、財(cái)務(wù)總監(jiān) ?? （八）、行政部經(jīng)理 ?? （九）、市場(chǎng)策劃部經(jīng)理 ?? （十）、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理 ?? 三、公司發(fā)展目標(biāo) 公司早年曾 參與多項(xiàng)當(dāng)?shù)氐皬V州地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及銷售工作，目前在惠陽(yáng)及大亞灣地區(qū)擁有較多土地，并與惠陽(yáng)市政府保持了良好的關(guān)系，還 取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。取得了廣大消費(fèi)者的一致贊譽(yù)，在廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中，樹(shù)立了很好的業(yè)內(nèi)口碑，并受到省、市各相關(guān)部門(mén)的認(rèn)可和贊賞。為了使公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益更上一層樓，在 2021 年，公司競(jìng)標(biāo)得到位于惠陽(yáng)市淡水鎮(zhèn)東部大亨水庫(kù)一帶，地塊北面是葉挺紀(jì)念館，西面是淡水及山丘。從整個(gè)淡水城鎮(zhèn)來(lái)看，地塊處于西南角，位于城市邊緣，自成一體但又與城市相連。根據(jù)調(diào)查，并從經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值方面綜合考慮，領(lǐng)導(dǎo)層決定在此開(kāi)發(fā)一個(gè)高檔 住宅區(qū) —— “惠陽(yáng)市陽(yáng)光新都”項(xiàng)目。在為公司創(chuàng)造可觀經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，為惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。“九五”期間，惠州市城鄉(xiāng) 10 居民收入 穩(wěn)定增加，人民生活水平不斷提高，市區(qū)居民家庭人均住房面積由 1995 年的 增加到 2021 年的 ,人均居住面積超過(guò)小康標(biāo)準(zhǔn)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民生活水平的提高，越來(lái)越多的外地乃至世界的投資者把目光投向惠陽(yáng)這一有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。公司正是從?dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益出發(fā)，以惠陽(yáng)市的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè) 計(jì)和開(kāi)發(fā)，以高起點(diǎn)、高水平的項(xiàng)目來(lái)為惠陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)繁榮做出貢獻(xiàn)。 公司在經(jīng)歷由弱到強(qiáng)、從小到大的發(fā)展歷程后，現(xiàn)已基本形成了 11 科學(xué)、系統(tǒng)、完善可行的管理組織模式，并隨著外部環(huán)境和內(nèi)部條件的不斷變化而進(jìn)行著改善和完善。 其管理特點(diǎn)是：管理層次簡(jiǎn)潔、職能明確、責(zé)任清晰，實(shí)行部門(mén)責(zé)任制和任務(wù)專業(yè)化，同時(shí)，公司提倡團(tuán)隊(duì)作業(yè)，高效協(xié)作地完成公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。現(xiàn)今社會(huì)，人才的競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要部分，“得人才者得天下”是大家的共識(shí)。事實(shí)表明，公司良好的發(fā)展前景、人性化的管理方式和行之有效的競(jìng)爭(zhēng)獎(jiǎng)懲制度是吸引人才和留住人才的 重要因素。 在制度方面，對(duì)公司業(yè)務(wù)有重大革新建議，提出具體方案，經(jīng)實(shí)施確實(shí)有效， 辦理重要業(yè)務(wù)成績(jī)特優(yōu)或有特殊功績(jī)的人員一律給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于品行優(yōu)良、技術(shù)超群、工作認(rèn)真、恪盡職守者，領(lǐng)導(dǎo)有方，使業(yè)務(wù)工作拓展有相當(dāng)成就者 ,一律給予嘉獎(jiǎng)。 三、公司管理的目標(biāo) 隨著公司規(guī)模的不斷壯大，對(duì)于管理的要求就越來(lái)越高。通過(guò)在經(jīng)營(yíng)中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 、引進(jìn)高水平的管理人才以及學(xué)習(xí)其他優(yōu)秀公司的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)等，將公司的組織管理模式逐步完善，更好的為公司的高速發(fā)展和不斷壯大而服務(wù)。通過(guò)此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)施工、完工銷售等一系列工作的運(yùn)作，不僅可以提升公司的知名度，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，更重要的是能夠使領(lǐng)導(dǎo)層及時(shí)發(fā)現(xiàn)并彌補(bǔ)公司管理中的漏洞，為今后工作的進(jìn)一步開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)，使公司向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。在我國(guó)加入世貿(mào)組織以后，國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作全面擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，尤其是城市的發(fā)展更邁進(jìn)了一個(gè)新的階段。 2021 年，惠陽(yáng)暫住人口為 198483 人，居于惠州市之首，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的消費(fèi)力。南海石化項(xiàng)目在建設(shè)期的四年內(nèi)，直接就業(yè)人數(shù)將增加 5— 7 萬(wàn)人，間接人數(shù)將增加數(shù)倍，由此可見(jiàn)，人口的增加