【正文】 項應(yīng)付款及工程拖欠款增長了 %和 18%。 銀行貸款增幅進(jìn)一步下滑。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實力雄厚企業(yè)優(yōu)勢突顯。 19 月，全省住宅投資 億元，增長 %，增幅超出總速度 個百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別投資 和 億元，增長 %和 %，增幅均低于住宅投資。 19 月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅分別 比 13 月、 16 月回落 和 個百分點(diǎn)。 ? 我省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。 據(jù) 嘉興 市統(tǒng)計局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計快報顯示，今年上半年由于國家 宏觀調(diào)控的各項政策相繼出臺嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用 ， 仍處于高海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 12 頁 共 66 頁 位運(yùn)行態(tài)勢。 ? “ 18 號”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。 顯然， 國家收緊 “地根 ”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長勢頭 ， 商品房平均售價繼續(xù)上漲的勢頭在短期內(nèi)尚難以改變 ，因此房價仍有進(jìn)一步上升空間。 從全國房地產(chǎn)投資的總情況看， 110 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 9526 億元，同比增長 %，增幅比上月提高 個百分 點(diǎn)。今年 110月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2758元，與去年同期相比上漲 %，增幅比 9 月回落 個百分點(diǎn)。因此 ，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。建筑用地總面積 ）。建筑形式采用組合式：排屋、多層 70%，小高層 30%，并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積： 48763 平方米，合 73 畝。 三、項目概況 該地塊位于嘉興市海鹽縣長安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約 73 畝，并位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（ 2021） 018 號文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號 R2，容積率不大于 ，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑 面積占住宅總面積 65%以海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 8 頁 共 66 頁 上）時不大于 ，建筑密度不大于 25%，綠化率不小于 35%。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建 議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點(diǎn)，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 1 頁 共 66 頁 海鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 202112 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 2 頁 共 66 頁 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據(jù) 三、項目概況 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 二、嘉興市房地產(chǎn)市場概況 三、海鹽縣城市總概況 四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 3 頁 共 66 頁 三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查 四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模 式 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 三、項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn) 第五章 項目定位 一、目標(biāo)市場定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 4 頁 共 66 頁 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項目投資估算 三、項目實施進(jìn)度安排 四、項目投資與籌資計劃 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項目銷售計劃 二、項目銷售收入估算 三、項目經(jīng)營成本估算 四、項目利潤估算 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 一、項目開發(fā)經(jīng)營 主要風(fēng)險及對策分析 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 5 頁 共 66 頁 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 6 頁 共 66 頁 第一章 前 言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 7 頁 共 66 頁 相應(yīng)的建議。 對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。 二、報告編制依據(jù) 海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 嘉興市統(tǒng)計局，海鹽縣統(tǒng)計局； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。建筑限高多層不超過五層（約 15 米左右，不含底層層高 米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過 16 層（約 48 米左右）； 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。 ②容積率： ③總建筑面積： 其中：排屋、多層住宅： 小高層住宅： 公建面積： 3500M2 建筑密度（暫無設(shè)計方案無法計算出， 建筑密度 = 建筑基底總面積 247。 ⑤綠化率： 35% 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 9 頁 共 66 頁 （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 10 頁 共 66 頁 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 ? 宏觀市場分析 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 11 頁 共 66 頁 ? 據(jù)國家統(tǒng)計局，最新 發(fā)布 的 “國房景氣指數(shù) ”報告顯示，今年 10 月的 “國房景氣指數(shù) ”為 ， 比 9 月份微升 。 其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米 2566 元，同比上漲 %。其中，商品住宅完成投資 6461 億元，同比增長 %；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資同比分別增長了 %和 %。 ? 房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低 ， 但百強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn) ， 其競爭力優(yōu)勢 主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng) 三方面 。房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 將日趨規(guī)范化。 在近日，“ 2021 中國（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會”上，得出的一個有關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國整個房地產(chǎn)市場目前正處于一個快速增長時期，至少還有 20 年的發(fā)展歷程。 在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。主要特點(diǎn)有： 住宅開發(fā)增長速度快于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。 一、二級資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級企業(yè)出現(xiàn)回落。 19 月，在總速度回落的情況下，一、二級企業(yè)開發(fā)速度不降反升，分別增長 %和 %，增幅 比 13 月上升 和 個百分點(diǎn)；三、四級企業(yè)分別增長 %和 %，增幅回落 和 個百分點(diǎn)。 19 月，國內(nèi)貸款到位 億元，只增長 %，增幅比 13 月回落了 個百分點(diǎn)，比去年同期回落了 個百分點(diǎn)，占本年資金比重 %，同比回落 個百分點(diǎn)。 各市對宏觀調(diào)控的反映差別較大。在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還有所上升，與 13 月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與 16 月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺州和麗水市。 二、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況 ? 地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 24 家，至 6 月末市區(qū)累計已有房地產(chǎn)開發(fā)公司 105 家，總 注冊資本金 131799 萬元，注冊資金在 2021 萬元或 2021 萬元以上的企業(yè)達(dá) 26 家，占企業(yè)總數(shù)的 ％；在 1000 萬元 2021 萬元的有 39 家，占 ％；在 500 萬元 1000 萬元的有 40 家，占 ％。 ? 商品房新開工面積達(dá)到 萬平方米，比 2021 年下半年減少 萬平方米，下降 ％。 ? 商品房施工面積由于去年新開工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年的施工面積數(shù)量較多。 ? 商品房竣工面積持續(xù)走低，上半年僅 萬平方米，比 2021 年下半年減少 萬下方米，下降 ％，與2021 年同期相比下降 ％。上半年累計銷售面積為 萬平方米，比去年同期減少 萬平方米，下降 ％。 ? 空置房繼續(xù)減少，僅 萬平方米，同 2021 年下半年相比減少 ％。 海 鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 第 15 頁 共 66 頁 ? 商品住房價格穩(wěn)中微揚(yáng)，漲幅逐季回落。 ? 二手房源充裕。價格和去年下半年相比也有回落。持幣觀望已成為市民購房消費(fèi)心態(tài)的主要特征。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場非常火爆。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價 格變動態(tài)勢有三大特點(diǎn)：一是房屋價格漲幅擴(kuò)大。二是各類房屋銷售價格漲幅均達(dá)兩位數(shù)。在商品房中，多層住宅、寫字樓、商業(yè)用房的價格漲幅明顯大于高層住宅、別墅價格漲幅。 三、海鹽縣城市總概況 海鹽縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原， 地處北緯 30o21′47″到 30o38′29″，東經(jīng) 120o43′21″到 12o02′55″， 南離省會杭州 98 公里，北距上海 118 公里， 東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧 波。 1985 年被國務(wù)院列入沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等 8 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？h境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣，地勢從東南 向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網(wǎng)區(qū)，東部屬平原海涂區(qū)。海鹽地處北亞熱帶南緣，四季分明，日照充足，氣候溫和濕潤，是典型的東亞季風(fēng)氣候。 2021 年，全縣國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %(扣除核電工業(yè)和核電建筑業(yè)，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %)。第一、二、三 產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中比例由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 海鹽區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套，具有良好的發(fā)展條件和投資環(huán)境。國內(nèi)第一座自行設(shè)計、建造的秦山核電站座落在境內(nèi)。 海鹽縣現(xiàn)有小學(xué) 63 所、中學(xué) 18 所、省級重點(diǎn)高中 2 所、職業(yè)中學(xué) 2 所和技工學(xué)校 1 所，中學(xué)在校學(xué)生 萬人，小學(xué)在校學(xué)生 萬人，義務(wù)教育學(xué)齡人口入學(xué)率達(dá) ％，初中畢業(yè)升高中升學(xué)率達(dá)到 ％，高中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到 ％。其中綜合 醫(yī)院