【正文】 城中村改造最直接、最大的利益關(guān)系者是舊村居民，如果不能保障他們的權(quán)益，得到他們的贊成，改造工作就無法開展。2009年，實(shí)現(xiàn)集體總收入130萬。集體資產(chǎn)管理方面，L村現(xiàn)有村辦企業(yè)3家，包括輪胎翻新廠、L村建筑隊(duì)、3畝的海參養(yǎng)殖池及15畝的村海上養(yǎng)殖廠。2009年全村總收入4184萬元，人均收入8222元，高于全區(qū)農(nóng)民人均收入的6650元。全村總面積1600畝，其中山巒面積為1300畝，%，居民居住面積和工礦用地共80畝，其余為開發(fā)商建筑用地。3路公交線路延伸至生活小區(qū)，城市景觀大道環(huán)海路依村而過，交通便利。報(bào)告以實(shí)地調(diào)查所得的訪談材料和有關(guān)數(shù)據(jù)為主要分析材料。本文試通過對(duì)L村的個(gè)案研究，尋找發(fā)現(xiàn)其在推進(jìn)城中村改造過程中的一些經(jīng)驗(yàn)做法及存在的難點(diǎn)問題，針對(duì)發(fā)現(xiàn)問題建構(gòu)一套可行的改進(jìn)措施。W市L村作為本次調(diào)研的研究對(duì)象，雖然在戶籍制度、行政機(jī)構(gòu)、土地權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)組織等方面仍保留著傳統(tǒng)農(nóng)村特征和農(nóng)村管理體制，但因?yàn)猷徑袇^(qū)，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，已經(jīng)具備了實(shí)施城中村改造的基本條件。第二篇：城中村改造調(diào)研[推薦]L村推進(jìn)城中村改造的現(xiàn)狀及路徑分析[內(nèi)容提要]隨著城市發(fā)展，主觀方面，部分城中村居民后代自愿融入現(xiàn)代城市，脫離城中村社會(huì)關(guān)系。既能滿足外來人口的居住需求，又能通過規(guī)范管理而降低外來人口的犯罪率，保障社會(huì)治安。結(jié)合區(qū)塊位置特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)特征，規(guī)劃一些合理市場(chǎng)，商業(yè)用地，保障村民的利益。這種情況往往造成容積率過高，突兀的高樓會(huì)形成周邊新的城中村。2）應(yīng)結(jié)合周邊地塊統(tǒng)籌考慮，不能就村論村，因此應(yīng)控制開發(fā)強(qiáng)度，不能一味平衡自身改造原則，提高容積率。規(guī)劃編制要因地制宜，統(tǒng)籌考慮。參照全國(guó)各地城中村改造的經(jīng)驗(yàn)和做法，如北京、廣東、杭州等地，貨幣安置與立改套，建多層、高層農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓是大勢(shì)所趨，必須進(jìn)行借鑒跟推廣宣傳。城中村改造必然涉及大量的拆遷安置工作。城中村現(xiàn)象未能根本消除。很多征地采取分次征用，征用返還的政策，征地一次劃留一次，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃和規(guī)劃隨意改變的現(xiàn)象，許多村的存留地距村較遠(yuǎn)，而且位置分散，用地性質(zhì)混亂。如原分洪渠控制性詳細(xì)規(guī)劃，于2008年編制完成，至今未能落實(shí)。除了體制改革，作為規(guī)劃主管部門，我局就與規(guī)劃密切相關(guān)的幾個(gè)方面提出建議：征地需徹底。五、城中村改造的建議從城中村形成的原因以及現(xiàn)有的工作難題中可以看出，制度制約了城中村改造改制工作的進(jìn)行，而城鄉(xiāng)二元體制是根本癥結(jié)點(diǎn)。2）村、街道、執(zhí)法局、國(guó)土局、規(guī)劃局管理責(zé)任不清晰，歸結(jié)于城與鄉(xiāng)的一些建設(shè)管理體系在對(duì)應(yīng)城中村交叉區(qū)時(shí)，存在盲區(qū)，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，農(nóng)具混雜，造成該城市管的城市不便管，該鄉(xiāng)村管的鄉(xiāng)村管不了。1）國(guó)土部門安排特困戶批基和農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)在村行政范圍內(nèi)，而規(guī)劃范圍依據(jù)現(xiàn)狀統(tǒng)籌規(guī)劃，造成有規(guī)劃的地方?jīng)]指標(biāo)，有指標(biāo)的地方?jīng)]規(guī)劃。但實(shí)際情況往往是由于各方面政策的制約，存在為規(guī)劃未能覆蓋，或者整體規(guī)劃范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出單一村行政范圍，整體改造前對(duì)一些個(gè)別特困戶批基及危舊房改造項(xiàng)目無法落實(shí)，造成信訪等問題不斷?！墩憬〕青l(xiāng)規(guī)劃條例》第十八條規(guī)定，位于城市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和村莊，不編制鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。2）規(guī)劃建設(shè)用地往往分配到各自名下，村集體難以回收，建房戶私自轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，不辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)讓手續(xù)擅自改變用途、將集體土地作為資產(chǎn)參與企業(yè)人股等，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)非?；靵y，隨意性較大，造成不按規(guī)劃實(shí)施現(xiàn)象嚴(yán)重。但是，近幾年一些城中村改造要求迫切，呼聲較高，紛紛要求編制城中村改造規(guī)劃。為此，加快城中村改造，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要體現(xiàn)，關(guān)系到《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)的有效實(shí)施，有利于改善群眾生活條件，提升城市形象。另外不斷惡化的居住環(huán)境和矛盾突出的外來人口管理問題也已日漸凸顯。三、城中村改造的必要性城中村的長(zhǎng)久存在，特別是那些位于中心地段內(nèi)的的村落，不僅本身占用的土地價(jià)值得不到正常的體現(xiàn)，臟亂差的環(huán)境也使周邊土地價(jià)值的貶值。與城市的發(fā)展相對(duì)應(yīng)，人口的大規(guī)模流動(dòng)也成為一大現(xiàn)象。這種制度的設(shè)置，過分強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地的社會(huì)保障和福利功能，忽視了土地的商品經(jīng)濟(jì)屬性，不允許村集體和農(nóng)民個(gè)人利用農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓等正常民事流轉(zhuǎn)將嚴(yán)重限制農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化過程。所謂“城鄉(xiāng)二元管理體制”，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，而其中土地二元所有制結(jié)構(gòu)”是指城市的土地屬于國(guó)家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度。城鄉(xiāng)二元管理體制是城中村形成問題的根源。這就形成了“拆遷難度大，擱置改造計(jì)劃，村子地價(jià)上漲，亂段亂建現(xiàn)象更加嚴(yán)重，改造難度更大，再次放棄改造，村子更糟糕了….”的惡性循環(huán)。在遇到拆遷安置等麻煩問題時(shí)，大家都選擇放一放，繞道而過，因此，農(nóng)地被迅速征用進(jìn)行建設(shè)，而村落則被保留下來。二、城中村形成的原因城中村的形成并非一朝一夕，形成的原因也有很多，主要有以下幾個(gè)：城市的迅猛發(fā)展與擴(kuò)張是城中村形成的主要外部推力。村內(nèi)用地功能紊亂，住宅用地、工業(yè)用地、商住用地混合在一起，道路等級(jí)不成系統(tǒng)，村內(nèi)文化娛樂設(shè)施和公共綠地嚴(yán)重缺乏。嚴(yán)重影響城市景觀。農(nóng)用地被征了，但是村還在，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民仍然生活在這里保有部分供其建房居住的宅基地和集體自留建設(shè)用地，隨著周圍農(nóng)用地的逐步征用而漸漸被城市包圍，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市版圖，形成了“城中有村，村中有城”的現(xiàn)象。第一篇：推進(jìn)城中村改造五月調(diào)研推進(jìn)城中村改造，加快城市化進(jìn)程一、城中村概念及特點(diǎn)城中村是在我國(guó)快速城市化過程中出現(xiàn)的一種特殊且普遍的現(xiàn)象，是指位于城市建成區(qū)范圍內(nèi)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的被城市建成區(qū)包圍或者半包圍的、沒有或僅有少量農(nóng)用地的村落。近年來，我市城市化進(jìn)程不斷加快，建成區(qū)面積從2000年的十幾平方公里到2011年的近四十平方公里，增加部分的面積幾乎都是城市建設(shè)征用農(nóng)村土地獲得的。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，我是三環(huán)內(nèi)及城郊結(jié)合部存在的城中村超過百個(gè)，這些城中村大多有如下幾個(gè)特點(diǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，城市管理難以跟進(jìn)，電力、電信、供水、煤氣管線殘缺不全，甚至連基本污水處理設(shè)施都沒有，加之村民的生活方式并未根本改變，使得污水就近排入河道或農(nóng)田，垃圾無序堆放。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，村內(nèi)建筑密度大，違章建筑普遍，間距過小，采光通風(fēng)不足，危房、紅磚墻房比比皆是。城中村房屋租賃市場(chǎng)火爆，外來人口眾多，成員復(fù)雜，缺乏有效管理。在疾風(fēng)驟雨的城市化過程里，各個(gè)城市均在非常短促的時(shí)間內(nèi)飛速擴(kuò)張建成區(qū)，城市根本沒有時(shí)間慢慢吸收、消化原有的農(nóng)村聚落。待到周圍高樓林立，馬路寬闊，地價(jià)上漲時(shí)，原來廉價(jià)的村落也變得“值錢”起來，有時(shí)候即使再想回頭將其轉(zhuǎn)變成與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)的建設(shè)用地時(shí)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和難度就更大了。我們都說規(guī)劃要先行，規(guī)劃要統(tǒng)一，結(jié)果很多規(guī)劃編制完成卻始終不能完全實(shí)施甚至是核心區(qū)塊不能實(shí)施，被社會(huì)各界詬病為圖上畫畫墻上掛掛。全球各個(gè)國(guó)家都在經(jīng)歷或經(jīng)歷過快速城市化進(jìn)程，然而城中村問題卻成為我國(guó)特殊現(xiàn)象，根源是二元管理體制。村民可以低價(jià)甚至無償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán)，但是卻只能在內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能上市交易。外來人口的涌入及其居住選擇直接加速了城中村的發(fā)展。這些勞動(dòng)力大部分文化水平不高，收入低，對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)實(shí)在要求不高，而城中村集體土地的權(quán)屬性和監(jiān)管不力造成村民隨意建房，建房成本低，加之大部分城中村位于建成區(qū)內(nèi)部，交通條件和區(qū)位非常優(yōu)越，這種供需市場(chǎng)直接影響了城中村的發(fā)展，城中村越建越大，密度越來越高，環(huán)境也越來越差，改造難度也越來越大，又是一種惡性循環(huán)。更值得注意的是，村民們?cè)谥饔^上和客觀上都無法對(duì)村中土地利用的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做出有遠(yuǎn)見、準(zhǔn)確的判斷，這是城中村土地利用現(xiàn)狀最為突出的癥結(jié)，村民們小富即安的小農(nóng)意識(shí)，以及盲目跟風(fēng)，不看市場(chǎng)需求，都造成土地利用盲目被動(dòng)。無論從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看，都有嚴(yán)重弊端，如果不加以改造，對(duì)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境都有嚴(yán)重影響。四、城中村改造存在的問題城中村改造是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，牽涉面廣，環(huán)節(jié)復(fù)雜，利益沖突多，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。我局在實(shí)際工作中，感覺很多規(guī)劃不能推進(jìn)或者規(guī)劃工作十分被動(dòng)，具體體現(xiàn)在：制度上不銜接1）土地制度的不銜接，現(xiàn)狀用地指標(biāo)的分配沿用農(nóng)民建房政策，逐級(jí)分?jǐn)偟芥?zhèn)、村后，每個(gè)村的用地指標(biāo)非常少，不可能啟動(dòng)整體改造。3）規(guī)劃建設(shè)政策與實(shí)際情況不銜接。該條文的本意是要求城市范圍內(nèi)鎮(zhèn)與村按城市建設(shè)的要求來進(jìn)行操作。管理上不銜接。另外國(guó)土部門審批土地使用證和規(guī)劃部門審批用地許可證工作不銜接。3）重點(diǎn)工程、征地部門與職能部門不銜接，責(zé)任主體不清晰，許多工作為了完成任務(wù)，犧牲了長(zhǎng)遠(yuǎn)利益及長(zhǎng)期發(fā)展的可能，造成遺留問題很多。體制之所以為體制，是多方面制度的集合，包括了戶籍管理制度、行政管理制度、社會(huì)保障制度眾多方面，其中現(xiàn)行的土地二元制度的改革是城中村改造的根本出發(fā)點(diǎn)，是規(guī)劃落實(shí)，城市化發(fā)展的必要條件。我局每年都能收到很多關(guān)于規(guī)劃實(shí)施的提案，議案，有些規(guī)劃已經(jīng)編制完成獲得審批卻遲遲未能實(shí)施，其中很大一部分原因跟土體征用有關(guān)。除了規(guī)劃因?yàn)檎鞯貑栴}不能落實(shí)外，現(xiàn)行的留用地、返還地政策也留下了許多后遺癥。剩余的村集體土地加上巨大的市場(chǎng)利益驅(qū)使，激發(fā)了村民在剩余土地上建設(shè)的熱情。拆遷政策需配套。在土地資源日益緊張的今天，如按現(xiàn)行的異地遷建安置政策，類似高鎮(zhèn)村的城中村改造模式將無法展開。當(dāng)然，拆遷安置政策需要一定的延續(xù)性，需進(jìn)行深入調(diào)研，拆遷安置政策直接影響城中村改造規(guī)劃的編制。1）我市每個(gè)城中村地理位置、規(guī)模、人口、土地情況等均不同，要按照每個(gè)村莊自身特點(diǎn)，充分借鑒外地城中村改造的成功經(jīng)驗(yàn)，深入分析了我市城中村具體實(shí)際，確定改造原則，開發(fā)模式，堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先、充分考慮群眾利益、對(duì)回遷居民，傾聽村民改造意愿，就地、就近、相對(duì)集中安置村民，讓每個(gè)村的歷史文脈以及村民之間的特殊血緣聯(lián)系在新型社區(qū)中也能延續(xù)。像以往有些拆遷改造采取的是“倒算容積率”的方式，每個(gè)改造項(xiàng)目根據(jù)拆遷補(bǔ)償總量計(jì)算出改造成本，再根據(jù)土地出讓市場(chǎng)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的樓面地價(jià)倒算出改造地塊的容積率。3）規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)調(diào)各組團(tuán)城中村改造的功能引導(dǎo)。4）注重保障房，廉租房的建設(shè)。六、結(jié)論城中村改造需要市委、