【正文】 間；陽臺、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標高應符合要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。/ 10地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結(jié)牢固，不空鼓。排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。屋面；各類屋面排水暢通，無積水，不滲漏。六、工程部詳細巡查內(nèi)容；主體；房屋結(jié)構(gòu)無裂縫、沉降符合有關(guān)規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水。3）；陽臺設(shè)計全、或半封閉，業(yè)主后期大多會自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產(chǎn)生水費，有利及時發(fā)現(xiàn)漏點，更減少維修費用。1垃圾方面；垃圾收集站最好設(shè)立在后門出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運。1弱電方面；電話、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)等，所有布線設(shè)計應考慮周全，各房間都應配置預留電話插座、寬帶插口、電視插座等。1公共設(shè)施方面；設(shè)備房門要有安全防護設(shè)施、警示牌等。/ 10車位方面；配置要考慮到車輛及臨時車位停放盡量充足。樓道內(nèi)電表箱柜等應采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層、有安全防護的水、電間、柜等。隨著生活水平提高也可預留中央空調(diào)機位，即可安裝分體空調(diào)，又可安裝中央空調(diào)機，還方便以后維護?？照{(diào)機方面；預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。天臺是否設(shè)置照明及水龍頭，垃圾收集點，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置足夠合理，對出入口的設(shè)置合理，停車場的智能化無安全隱患，管道井是無安全隱患等、各單元門、停車位、外圍、巡視死角，平臺等應加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。地下排污管道要鋪設(shè)合理，坡度要適宜，沒有壓扁堵塞現(xiàn)象。供水方式，水壓是否達標，各個閥門的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關(guān)閉閥門，不至于關(guān)總閥影響其它用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。掌/ 10握消防主機、各種聯(lián)動配套的工作原理，回路的分布，卷簾門的分布、報警器安裝部位等。消防方面；對水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進行了解。單元樓道燈最好采用光控紅外線開關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費電 量）。對各個電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進行熟悉、統(tǒng)計，對各供電線路的走向、線徑、具體預埋點進行了解。其它用房的預留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗亭、垃圾收集站、物料倉庫、電工值班室、清潔工工具房等）。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持，促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理 提供參考。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：（1）改進設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：（1）通過參加施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進計劃及工作側(cè)重點。深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設(shè)計思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進行匯總。三、技術(shù)的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全。有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能、停車場等）的人員。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。并對工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項設(shè)施維修養(yǎng)護工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。后者更為危險，一旦有了這些隱患，必然對后期物業(yè)管理產(chǎn)生很大不便。在項目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。為接管驗收打下基礎(chǔ)。改進、改善物業(yè)的具體設(shè)計。建立健全各項巡查驗收資料檔案備查，通過規(guī)范的管理制度和扎扎實實的辛勤勞動，一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。重點考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問題和矛盾，便于維護與管理，降低成本管理費用。第一篇：物業(yè)工程部前期介入工作計劃物業(yè)工程部前期介入工作計劃根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設(shè)的進度及現(xiàn)場實際情，我物業(yè)公司將提前介入本項目，為本項目建設(shè)質(zhì)量每一個環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關(guān)規(guī)范嚴格巡查每一部位，每一項設(shè)施設(shè)備。從物業(yè)管理各項細節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等問題及時向甲方反映，建議施工方立即整改。對項目規(guī)劃設(shè)計圖紙進行審閱，機電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進行審查等，提出專業(yè)合理化建議及改進方案。一、工程部前期介入目的；完善物業(yè)的使用功能。能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。便于日后對物業(yè)的管理。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。全面熟悉項目總體規(guī)劃，施工過程，對結(jié)構(gòu)以及管線走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。記錄、或拍照保存相應的證據(jù)在未來隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責任非常有利。/ 10二、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應掌握以下標準。有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員。專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。四、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)甲方、施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設(shè)備供應商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯綜復雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，為保證現(xiàn)場協(xié)調(diào)及時有效需編制工程聯(lián)系人員詳細清單。關(guān)注工程進度，記錄現(xiàn)場情況：在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。/ 10（2）記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場建議應注意時效性。收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；/ 10收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙（2）機電設(shè)備及建材的資料收集機電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關(guān)認證資料復印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。（2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來好充分準備。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進入的建議，做好相關(guān)的輔助工作五、前期介入圖紙審核、巡查重點；物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設(shè)備用房。電氣方面；注意各設(shè)備房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題。對照明線路設(shè)計是否超負荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開支、節(jié)約能源）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。對電路系統(tǒng)中的風機、風閥的分布、工作原理進行掌握。給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時竹片長度或機械疏通機可達長度，路面低洼處排水要專用下水井等。監(jiān)控方面；智能防盜設(shè)備要完善，外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。清潔方面；可以關(guān)注各垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。地漏與清潔有關(guān)的問題是否設(shè)計到位。在預留分體空調(diào)機位的同時，考慮新產(chǎn)品如，如空氣源、太陽能熱水器等。所有空調(diào)穿墻孔洞預留，管口外斜下防水措施。公共用電、（電梯、公共照明、景觀、水泵、消防、風機設(shè)備等），安裝獨立電表計費，用于以后一、二級合理分攤計算給業(yè)主，減小猜疑。信報箱方面；設(shè)置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信 報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，方便業(yè)主收取。有清晰的路線指示標識，地下室有安全的限高龍門架，出入有先進的自動刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車的管理規(guī)定等。電梯轎箱內(nèi)、綠化草地有溫馨提示宣傳畫等。1公共樓道方面；通道墻面應考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀等。1其它方面；1）；重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。2）；辦公樓配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線，考慮將來發(fā)展用，不至于產(chǎn)生開挖、明敷等影響美觀。陽臺很多會放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便?？蓞⒁姟督ㄖこ淌┕ぜ膀炇找?guī)范》，各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合要求。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設(shè)置屋面檢修通道。防水卷材接口密實、不脫落，排氣管暢通。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽角線腳順直、無缺棱掉角。防水層應作24小時閉水試驗。門窗；鋁合金門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準確，縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。電氣；電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ／KV。應符合“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求，路燈、景觀燈安裝牢固，完好無損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好，路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進行控制，園林藝術(shù)燈光，要安 裝牢固、合理分控、標識清楚，盡量少安裝埋地燈，推廣節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時開關(guān)及獨立的電表計量。配置電梯機房牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，電梯機房有完好的通風降溫設(shè)施。電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。水壓試驗/ 10及保溫、防腐措施必須符合要求。消防水箱進水管閥門檢查設(shè)置應便于檢修。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合要求。化糞池應按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。配置各設(shè)備標示牌、警示牌、系統(tǒng)運行指示牌、消防器材、溫度計、工具箱、防潮燈、應急燈、防鼠板、抽風機等設(shè)施齊全。各種閥門有明顯標示、名稱、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標明水流流動方向；消防泵、消防管道和設(shè)施刷紅色漆并用紅色箭頭標明水流流動方向。各機房安裝獨立計量電表、水表。設(shè)備房配置高低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計、工具箱、記錄箱、防潮燈、應急燈、防鼠板或防鼠設(shè)施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側(cè)地面標示安全線，其它地面刷綠色地板漆；接地線需用黃綠相間的油漆明顯標示。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗電器、高壓膠鞋高壓手套、高壓接地線（或接地刀）高壓開關(guān)檢修車，每個高壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍；低壓配電房每個低壓斷路器有明顯標示牌標明控制范圍。/ 101消