【正文】 五、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度1．人員安排計(jì)劃根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，ABC物業(yè)項(xiàng)目部的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。5．客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備在客戶全面進(jìn)駐之前，某物業(yè)管理公司將主動與客戶協(xié)調(diào)，確定包括遷入單位的辦公場所、日期、時間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。項(xiàng)目部將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。3．消防及安全管理前期介入消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。2．清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，項(xiàng)目部應(yīng)該予以全面配合。7．設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個期間，項(xiàng)目部的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。驗(yàn)收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。6．接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)(1)在接管驗(yàn)收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時間、注意事項(xiàng)等)，同時要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。(2)具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。(3)驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。4．資料交接(1)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。(5)電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。(3)供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。3．現(xiàn)場驗(yàn)收主要項(xiàng)目(1)土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等：前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。2．物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，也可同時進(jìn)行。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。對影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題，及時與發(fā)展商洽談解決，盡量不留后患；一時無法解決的，列出整改報告，提交發(fā)展商備案處理。了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等；3前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、施工期物業(yè)管理工作1竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理施工期物業(yè)管理第一篇：物業(yè)服務(wù)前期介入指導(dǎo)篇物業(yè)服務(wù)前期介入指導(dǎo)篇物業(yè)服務(wù)的前期介入是物業(yè)管理服務(wù)整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，在此階段，物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？傮w來講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內(nèi)容：設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理其他前期準(zhǔn)備工作盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄；2根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使甩和管理的問題，與發(fā)展商協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)：4二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，某物業(yè)服務(wù)公司將委派由工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起，共同開展以下工作：1．對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；2．出席有關(guān)工程的會議，參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案：3．及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報發(fā)展商；4．參與設(shè)備的調(diào)試將工程技術(shù)人員分成幾個小組，分別參與供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項(xiàng)目的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)的記錄。三、竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理1．工程竣工驗(yàn)收工程竣工開始驗(yàn)收，管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助業(yè)主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，并做好驗(yàn)收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助，并報發(fā)展商。由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對待。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個方面。(2)裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其他小電氣設(shè)施；外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕)：公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。(4)給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等：各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。(6)空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口：空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng))：空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等.(7)弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等)；樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等)；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。(2)技術(shù)資料：竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、釩材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。5．其他交接(1)設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。(3)公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。(2)接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。(3)針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報告發(fā)展商記錄備案。四、其他前期準(zhǔn)備工作1．室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。在此項(xiàng)工作中，項(xiàng)目部要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。4．外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，項(xiàng)目部主任須在ABC物業(yè)項(xiàng)目部全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)