【正文】 新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，大多是依托于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會(huì)打開，對(duì)公眾推出一種既是消費(fèi)又是投資，既是置業(yè)又是增值的全新概念，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的原則。我們應(yīng)該不斷研究與探討在產(chǎn)權(quán)式酒店模式下如何降低開發(fā)商、投資者的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，如何完善和強(qiáng)化稅收征管措施，探索和拓展其納稅籌劃空間。針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的如何征收投資者的相關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅）的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，為了保障國(guó)家稅款的不流失，建議國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)有關(guān)稅收政策，以利基層主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)這一部分稅金的征管。投資者應(yīng)該全面地、理性地分析產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)問(wèn)題，特別是對(duì)占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考慮。其二，多角度防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，以保障各方權(quán)益。產(chǎn)權(quán)式酒店在開業(yè)后，便將此產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，以作為對(duì)業(yè)主回報(bào)承諾的擔(dān)保。開發(fā)商在與投資者簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《合同范本》，不能出現(xiàn) “售后包租”以及類似的相關(guān)內(nèi)容，以免造成違法合同。筆者認(rèn)為可以從以下兩方面考慮：其一，完善相關(guān)法律手續(xù)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。但是，也必須正視因產(chǎn)權(quán)式酒店而產(chǎn)生的法律、稅務(wù)問(wèn)題。由于稅收問(wèn)題很可能導(dǎo)致開發(fā)商無(wú)法兌現(xiàn)對(duì)投資者收益回報(bào)的承諾，投資者的利益得不到有效保障，國(guó)家的稅款也可能會(huì)有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴(yán)重的社會(huì)不穩(wěn)定因素。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導(dǎo)致國(guó)家稅款白白流失。但是沒(méi)有充分的法律、政策依據(jù)，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認(rèn)可這種沒(méi)有法律、政策依據(jù)的代扣代繳。主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 由于購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者均是自然人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如何有效征收投資者出租收入的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，不能說(shuō)稅務(wù)機(jī)關(guān)是束手無(wú)策，起碼是成為了征管的難題之一。A 面對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有政策依據(jù)的代扣代繳如果不執(zhí)行，勢(shì)必加深與稅務(wù)機(jī)關(guān)的征納矛盾；B 如果代扣了投資者的相關(guān)稅金，相當(dāng)于直接減少了投資者的收益，也會(huì)加劇與投資者的對(duì)立。（3）代扣代繳投資者房租收入的個(gè)人所得稅根據(jù)《個(gè)人所得稅法》相關(guān)規(guī)定，酒店管理公司是個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人，按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)，必須依法履行。酒店管理公司承擔(dān)著酒店經(jīng)營(yíng)管理的重要職責(zé)，它主要涉及以下稅金：（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，對(duì)酒店管理公司取得的經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)該征收5%的營(yíng)業(yè)稅金以及相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加。【計(jì)稅依據(jù)】：按照“國(guó)稅函[2002]146號(hào)”規(guī)定：個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除相關(guān)費(fèi)用。D、個(gè)人所得稅 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]478號(hào)）明確規(guī)定：投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。B、房產(chǎn)稅根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，業(yè)主對(duì)外出租房屋，房產(chǎn)稅以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。因此，主要涉稅有：A 營(yíng)業(yè)稅及附加《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]478號(hào)）明確規(guī)定：投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收5%的營(yíng)業(yè)稅。（2）收取房租環(huán)節(jié) 業(yè)主（投資者）將所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)式酒店委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。（4）印花稅根據(jù)“財(cái)稅[2006]162號(hào)文”規(guī)定，％繳納印花稅投資者（業(yè)主）（1）購(gòu)買環(huán)節(jié)A、契稅根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，投資者（業(yè)主）購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店，就應(yīng)該繳納3％5%的契稅。（2）企業(yè)所得稅 根據(jù)“國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文”等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商取得了銷售的預(yù)收款即需要按照25%稅率的預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店銷售給投資者（業(yè)主），按照規(guī)定主要應(yīng)該繳納以下稅金：（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，開發(fā)商需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問(wèn)題產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)落地生根，最早是房產(chǎn)開發(fā)商借以融資、盤活資產(chǎn)的一種方式，它對(duì)于開發(fā)商而言不失為一種較好的營(yíng)銷策略，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其積極的作用。第一篇：產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問(wèn)題產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售風(fēng)險(xiǎn)原來(lái)一直有爭(zhēng)論，大多是從經(jīng)營(yíng)管理的難度等方面來(lái)探討，本文從稅務(wù)角度的分析是一種比較現(xiàn)實(shí)和客觀的角度，從中看出來(lái)產(chǎn)權(quán)酒店確實(shí)存在不少需要克服的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。里面涉及的稅務(wù)種類大家可以積累起來(lái)，在有具體項(xiàng)目需要測(cè)算的時(shí)候有可能用上。由于它的固有缺陷，在開發(fā)商、投資者、酒店管理方以及稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管等均存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)還需要繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。（3）土地增值稅按照《土地增值稅暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)式酒店給業(yè)主，需要繳納土地增值稅。B、印花稅投資者（業(yè)主）簽訂了購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)房合同，還應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元。對(duì)于這樣的投資收益只能界定為出租房屋的租金收入。同時(shí)按照相關(guān)規(guī)定還應(yīng)該繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。C、土地使用稅根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)該按照《國(guó)有土地使用權(quán)證》所載面積征收土地使用稅?！径惵省浚喊凑铡柏?cái)稅[2000]125號(hào)”規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。酒店管理方酒店管理方一般均是房地產(chǎn)開發(fā)商出資成立的管理酒店的公司，也有可能是開發(fā)商聘請(qǐng)的專業(yè)酒店管理公司。（2）企業(yè)所得稅 根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，酒店管理公司應(yīng)該就其經(jīng)營(yíng)的凈所得繳納25%的企業(yè)所得稅。（4）代扣代繳投資者（業(yè)主）的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅一般說(shuō)來(lái)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)均會(huì)要求酒店管理公司代扣代繳投資者（業(yè)主）應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，如何應(yīng)對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處于兩難的境地。（1）委托酒店管理公司代扣代繳如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)委托酒店管理公司代扣代繳，對(duì)強(qiáng)化這一部分稅金的征管意義重大。（2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收面對(duì)人數(shù)眾多的購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收的難度可想而知。從上述分析可知，產(chǎn)權(quán)式酒店模式對(duì)于開發(fā)商（含酒店管理方）、投資者以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都存在較多的稅務(wù)問(wèn)題。（三）解決產(chǎn)權(quán)式酒店法律、稅務(wù)問(wèn)題的思考 產(chǎn)權(quán)式酒店這一新生事物，對(duì)于開發(fā)商及時(shí)回收資金、拓寬投資者的理財(cái)渠道，應(yīng)該是一種有益的嘗試。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保障開發(fā)商、投資者的權(quán)益，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，減少國(guó)家稅款流失。開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)式酒店的促銷廣告中應(yīng)該“誠(chéng)信為本”，不僅要宣傳其投資收益的利好，而且要明確告知投資者所存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商應(yīng)該對(duì)酒店的餐飲、會(huì)所等娛樂(lè)休閑配套設(shè)施向投資者作出不予銷售的承諾。為了保證開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關(guān)于投資收益的承諾，投資者應(yīng)該同開發(fā)商簽訂《擔(dān)保投資收益補(bǔ)充協(xié)議》，以保障投資者的權(quán)益。產(chǎn)權(quán)式酒店的《商品房買賣合同》簽訂后，開發(fā)商指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂《委托管理合同》，酒店管理公司以第三方的名義對(duì)投資回報(bào)作出承諾時(shí)，必須對(duì)相關(guān)稅收政策進(jìn)行明示，以免誤導(dǎo)投資者。酒店管理方應(yīng)該對(duì)自身經(jīng)營(yíng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，對(duì)是否按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求代扣代繳投資者相關(guān)稅金要有一個(gè)明智的選擇，并有解決問(wèn)題的預(yù)案措施。綜上所述，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店這種創(chuàng)新模式的認(rèn)識(shí)，應(yīng)進(jìn)一步深化。所以，產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)對(duì)開發(fā)商、投資者而言不能簡(jiǎn)單總結(jié)為是一塊可口的“餡餅”，它在法律、涉稅等方面的風(fēng)險(xiǎn)也不能說(shuō)就是“陷阱”。產(chǎn)權(quán)酒店的每間客房擁有獨(dú)立房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)歸投資業(yè)主。二、產(chǎn)權(quán)酒店的類型國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利,我國(guó)稱之為“分時(shí)度假”；二是住宅型酒店，即投資者購(gòu)買后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。除了獲得酒店經(jīng)營(yíng)的贏利回報(bào)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)增值，業(yè)主還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。這類酒店的客房70%是中產(chǎn)家庭投資，30%左右是企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買。四、產(chǎn)權(quán)酒店的幾種運(yùn)作模式，限制入住業(yè)主將自有物業(yè)委托發(fā)展商經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商每年提供固定回報(bào)給業(yè)主，同時(shí)提供一定期限的免費(fèi)入住給業(yè)主，超出免費(fèi)期限的入住須另行支付房租。，不承擔(dān)虧損酒店每年提供一定期限的免費(fèi)入住給業(yè)主，業(yè)主只分享酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，不承擔(dān)虧損，完全自用業(yè)主可完全保留自有客房不作經(jīng)營(yíng)出租，隨時(shí)入住自己的物業(yè)，發(fā)展商僅提供酒店式物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主不參與酒店利潤(rùn)分配。為確保酒店經(jīng)營(yíng)的