【正文】 兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長，消費能力增強引 導 消費升級；另一方面，我國經(jīng)濟快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向實物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉化過程必然推動資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購買欲望，從而引發(fā)消費需求升溫。近年來我市零售 額增幅一直低于 GDP，但差距逐年縮小，今年實現(xiàn)同步增長，消費對經(jīng)濟增長的貢獻不斷提高，多年來內需相對不足的困擾正在逐步緩解。 表 21 大連市 2021～ 2021年社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標 年份 GDP （億元） 財政收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額 （億元） 社會消費品零售總額（億 元） 城鎮(zhèn) 居民年人 均 可支配收入（元） 城鎮(zhèn) 居民年人均消費性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量 （萬人） 2021 —— 2021 2021 2290 2021 10378 8672 2021 9101 7760 2021 1406 8200 7118 2021 7418 6512 2021 6861 6073 （數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計年鑒》 、 《大連統(tǒng)計月報》 ） 0500100015002021250030003500（億元）2021 2021 2021 2021 2021 2021 202120212021年大 連市經(jīng)濟情況分析表GDP 財政收入 固定資產(chǎn)投資額 社會消費品零售總額 圖 22 （一）宏觀政策調控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢放緩 2021 年，大連市城鎮(zhèn) 固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %； 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所放緩，共完成 億元，同比增長 %； 房地產(chǎn)施工建筑面 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 11 積 萬平方米，同比增長 %；竣工建筑面積急速萎縮， 全年共 竣工 萬平方米，同比下降 %； 商品房 銷售面積 萬平方米，同比增長 %；實現(xiàn)銷售額 億元，同比增長 %。 生產(chǎn)總值（ GDP）完成 億元，同比增長 %；地方財政一般預算收入 億元，同比增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長 %；實現(xiàn)自營進出口總額 億美元 ，同比增長 %；出口總額 億美元，同比增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長 %；實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長%；城市居民人均可支配收入達 元，同比增長 %；城市居民人均 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 10 消費性支出 元，同比增長 %。全年日照總時數(shù)為 2500～ 2800 小時；年平均氣溫 ～ 攝氏度；年平均降水量600～ 790 毫米；無霜期達 6個月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟區(qū)的中心區(qū)域，是中國重要的港口、貿易、工業(yè)、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。 項目實景圖 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 6 表 11 總體技術經(jīng)濟指標 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 住宅建筑面積 m2 公寓建筑面 積 m2 公建建筑面積 m2 其中酒店面積： 現(xiàn)有住宅面積 m2 酒店式公寓建筑面積 m2 變電所及小區(qū)公共配套 m2 3000 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 不含地下面積 表 12 項目 A 區(qū)總體技術經(jīng)濟指標 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 A1區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含 地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 A2區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 27 容 積率 不含地下面積 A區(qū)綜合規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 7 表 13 項目 B 區(qū)總體技術經(jīng)濟指標 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 B區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 38 容積率 表 14 項目 C 區(qū)總體技術經(jīng)濟指標 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 表 15 項目 D 區(qū)總體技術經(jīng)濟指標 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 D區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 33 綠地率 % 容積率 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 8 第三節(jié) 編制依據(jù) 本報告的編制依據(jù)： 《投資項目可行性研究指南》； 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 ； 國家相關法律法規(guī)； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關規(guī)定； 銷售額按全銷售計； 銷售單價以銷售均價表示； 貸款利率取央行 2021 年 12 月 21 日最新發(fā)布的一年期貸款利率 %，采用復利按月計息，貸款 1 億 元，借款周期為 1年，項目進入銷售階段，逐月還本付息； 依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場周期現(xiàn)狀，本項目開發(fā)周期擬定 共 32 個月， 約 年； 住宅銷售均價參照大連市及 高新園 區(qū)可比房地產(chǎn)項目現(xiàn)售價格及項目地理位置特點估測； 1 甲方提供相關數(shù)據(jù)。 項目是一塊依山面海的絕版稀有 居住 地塊 ， 原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長的海岸線 和濃厚的文化氛圍 構建起愜意生活的完美框架。《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 大連星海高爾夫項目 可行性研究報告 目 錄 第一章 總 論 ....................................................................................... 4 第一節(jié) 項目概述 ................................................................................................ 4 第二節(jié) 項目主要技術經(jīng)濟指標 ........................................................................ 5 第三節(jié) 編制依據(jù) ................................................................................................ 8 第二章 市場分析與預測 ...................................................................... 9 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 ............................................................................ 9 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 ...................................................................... 12 第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 .......................................................... 20 第三章 市場調查及項目分析 ............................................................ 35 第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調查 .................................................................. 35 第二節(jié) 項目 SWOT 分析 ................................................................................ 38 第三節(jié) 項目定位及目標消費群體分析 .......................................................... 40 第四章 項目戶型產(chǎn)品定位 ................................................................ 43 第五章 建設規(guī)模及方案 .................................................................... 45 第六章 相關單位簡介 ........................................................................ 52 第七章 銷售價格與銷售收入估算 .................................................. 53 第八章 投資估算 ............................................................................... 55 第九章 投資計劃與資金籌措 ............................................................ 60 第十章 風險分析與防范對策 ............................................................ 61 第十一章 綜合評價與建議 ................................................................ 63 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 4 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概述 一、項目背景 星海高爾夫項目 地處 大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū) ，項目南側瀕臨黃海、東側緊依西尖山、西 接旅順南路 、北臨海事大學游泳訓練館 。項目距大連最大的 海濱 廣場星海廣場約 5公里；距大連市黑石礁車站約 公 里；距大連市市中心約 12公里；項目西行約 50 米，即為大連海事大學；東行約 公里 ，即為大連水產(chǎn)學院；項目位于高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。 二、項目概況 項目名稱 ： 星海高爾夫花園 開發(fā)商 ： 大連 洪富 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地位置 ： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路 用地性質 ： 軍產(chǎn) 土地 用地面積 ： 118500m2 項目實景圖 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 5 總建筑面積 ： 容積率 ： （不含地 下面積） 建筑型式 ： 高層 三、項目位置圖 具體位置： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學的對面 第二節(jié) 項目主要技術經(jīng)濟指標 依據(jù)國家及大連市相關法律法規(guī)、標準規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場調查報告綜合分析，本項目由 四 個地塊組成， 本項目主 要經(jīng)濟技術指標如表11 所示 。 大連星海高爾夫項目可行性研究報告 9 第二章 市場分析與預測 第一節(jié) 大